房地产行业分析及展望：房地产供需两侧政策不断出台，以_三大工程”建设为抓手的发展新模式正逐步建立

公大公国际资信评估有限公司 宏观研究 房地产行业分析及展望 房地产供需两侧政策不断出台，以“三大工程”建设为抓手的发展新模式正逐步建立 文/刘博雅 摘要 本文通过梳理2023年以未行业相关政策，分析行业供需格局变化、房价走势、信用质量等，对2023年以来房地产行业整体表现进行总结，产在比基础上对后续发展进 行展望。2023年以来，房地产供等两侧政不断出台，以“三大工程”楚设为折手的新 模式成为挂动房地产转型升级、实现高质量发展的车要举指：2023一季度房地产市场有所回升，二季度销售端有所回落，三事度剂激需求的各项举指密集出台，但市场国暖态势未达预期：2023年110月，房地产债券市场融资观模同比仍未好转。随市汤供 表关系的改变及发展新模式的明确，预计后续政簧将持续发力，但短期内房地产市汤仍 处于复苏胶著期：预计后续房价仍将处于质部量整阶段，房地产市场投资继续承压，房地产市场信心能否提振，政策调整效果是否明显仍有待观察：目前，房地产市场整体已从增量市场步入存量市场，在流动性压力和债务压力下，相应的房地产行业处于出清过 程，出险房企规模收缩或面临收购重组，优质房企在如快布局的同时应更注重产品质 量和可持续发展。随茉房地产行业新一轮的洗牌调整以及相关房地产政策的引导与助力，房地产发展新模式正逐步建立。 正文 （一）行业政策 我国房地产市场供求关系发生重大变化，以“三大工程”建设为抓手的新模式成为推动房地产转型升级、实现高质量发展的重要举措；随若市场供求关系的改变及发展新模式的明确，预计后续政策将持续发力，但短期内房地产市场仍处于复苏胶着期。 2023车以来，中央及各部委雷集释放房地产市场利好信号：宏观层面，3月5日， 第十四届全国人民代表大会第一次会议李克强总理作政府工作报告，提出要有效防范化解优质买部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张；加强住房保障体系建设，支持刷性和改善性住房需表。7月21日，国务院常务会议审议通过关于在超大特大减市 积极概步推进域中对改理的指导惠见3，会议指出，优先对群众雷求迫切、市安全和社 会治理照患多的中对进行改造，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。？月24日， 中共中央政治局召开会议，提出要因域施策用好政筑工具箱。10月27日，国务院下发保障房14号文即关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，二是推动是立房地产业转型发展新模式：10月3031日，中央 - 公太公国际资信评结有限公司房地产行业分析及晨望 会融工作会议召开，提出要实施好现划翼设保障性住房、城已村改造知“平意两用”公共基础设董述设“三大工程”，随后住房城乡戏设部倪虹部长接受米访表示：购戏房地产 发展新模式是致解当前房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策，“三大工程”建设是我国根据房地产市场新形劳推出的一项重要举指错，有关工作已经启动。 需求薪，因读施策、“认房不认贷”、所得竞退竞优惠、降低首付比例、降低按需贷 款利率等一系列调整优化措范接连出台，促进别案及量换改善案求入市。2023年1月 对，人民银行、银保监会发有关于难立新发放官套住房个人住房贷款刻率政策动态询 整长效机制的通知，提到新建商品住宅销告价格环比和同比连续3个月购下降的域市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。8月25日，住房械乡建设 部、中国人民银行、金融监管总局联合发关于优化个人住房贷款中住房套数认定标 准的通知》，推动募实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。司日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发市&关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税攻策的公告》。8月31日，中国人民银行、国家金融监警管理总局联合发有关于调整优化差别化住房信贷政策的通知和&关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，首先明 确首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下表统一为不低于20% 和30%；其次二基住房商业性个人住房资款剂率政策下限调整为不低于相感期限资款币场报价利率加20个基点，下调40个基点：以及降低存量首套房资利率，但不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利军政策下限。12月14日，北京市 发布《关于调整优化本市普通住房际准和个人住房贷款政策的通知》，对普的建筑面 、价格标准进行了造当二调，将首套房最低首付比例降至30%，二套房最低首付比例下调为城六区50%、非越六区40%，并延长贷款期限至30年。同日，二海市发布《关于调整本市普通住房标准的通知》，同时优化差别化住房信贷政策，将首套房最低首付比例降至30%，二套房最低首付比例降至50%，并在自贸区临港新片区以及需定等6个行政区全城实行差异化政策，二套房最低首付比例降至40%。 供给常，相关政策在不断出台，助力房企融资改善及房地产市场企稳。2023年2月 24日发布《关于金融支持住房祖赁市场发展的意见（征求意见稿）》，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展：3月24日，证监会出台12条举措推选基础设施REITS营态化发行。7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知， 日金融支持房地产16条”有关政策建期至2024年12月31日。11月17日，中国人民 银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，会上提出房地产贷款的“三入不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行接揭增理，首次提出针对非国有房企的贷款支持。 目前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，以“房住不炒”为底线，以“三大工程”建设为机等的房地产发展新模式成为推动房地产转型升级、实现高质量发展的重 2 公太公国际资信评结有限公司房地产行业分折及晨望 要琴措。保障房14号文的出台，开游“保障+市场”的双轨制发展新路径，或将解决房 地产市场存在的供需错配问题。尽管供需两端政策不所松绑，但楼市回暖依然未达预期，市场信心还在逐步修复。随着言场供求关累的改交及发展新模式的明确，预计后续玖策将持续发力，热点域市调控政策继续优化调整，冬类政策“组合等”或将形成有效市场 推动力，但短期内预计房地产市场表现波动性较强，仍处于复苏胶誉期。 （二）供需格局2023年三季度市场回腰态势未达预期，购房者预期较弱。预计后续房价仍将处 于底部盘整阶段，2024年房地产市场投资继续承压。 2023年1～10月，全国商品房销售金额同比下降4.90%，2023年3至6月末实现 了4人月的累计金额同比二涨后，自7月末起又转为同比下降境劳，且从环比来若降幅 球步扩大。销售面积同比下降7.80%，降幅载去年收究，但环比来看降慢扩大。2023年 1～10月，购房者预期仍较弱，行业销售数据不乐观。 2023年1～10月，30大中城市商品房成交面积为11，499.82万平方米，同比下降 6.31%，其中一线城市同比小幅增长，二线及三线城市同比均有所下降；从季度数据来 看，2023年一季度成交面积同比增长5.89%，二季度成交面积司比款降0.67%，三季度成交面买2，930.00方平方米，同比大档下降23.97%，一、二及三线表市购同大播下 降。2023年前三季度房地产市场或交面积整体有所下降，其中一率度有所回升，二、三季度数据明显乏力：从城市等级来看，一线城市成交数据有一定支撑，部分低等级斌市房屋需求有所下降，别性和改善性购房需求有待进一步释效。 价格方面，根据中指研究院数据，2023年10月，全国100个效市新建住宅平购价露为16，195元/平方米，同比款降0.02%，且自2022年12月以来同比购为下；环比来 看，年初在前期积需求察放及政策带动下，市场信心有所修复，全国100个域市新建住宅平均价格自2023年2月开始触底略有回升，但仅仅保持两个月的环比增加，自5月开始环比回落，9月环比由跌转涨，环比“四汽跌”的态势结京，10月环比继续上涨0.01%，新建住宅价格增长动力不稳定，2023年10月，二手住客百域平均价格为15，486 元/平方米，自2022年8月以来，同比及环比均为负宜，二手住客价格持续下降，具体交看，一季度二号房市场活跃度提升，百械二手住宅价格环比跌幅收窄；二季度以来，殖看二手住宅挂牌量持续走高，案求端观望情绪新浓，市场去化及房价调整压力进一步加大，二手住宅环比联唱呈波动扩大超势。预计后续房价仍将处于房部盘整阶段， 2023年110月，房地产爱工面识为55，150.722平方米，同比增长19.00%，2023 年2月以来房地产累计峻工面积同比增速转正，且5月以来同比增速相对稳定，随著宽松政策密集出台，“保交楼”野困资金防续落地，优质项目风险问题率先化解，为加快 资金回笼，2023年在政策传导后峻工面积持续改善。同期，全国房地产开发投资 95.921.78亿元，同比下降9,30%；房地产新开工面积为79，176.60万平方米，同比下 降23.20%，房地产施工面积为822，894.94万平方米，实际上，随基前期宽松政策止台 公太公国际资信评结有限公司房地产行业分析及晨望 落地，行业融资环境有所改善，房地产无发投资、新开工及施工面积在2023年1～2月降幅均收案，但自3月以来，又转为降幅持续扩大的态势。由于销售端回吸未达预期，预计后续房地产市场投资继续承压。 整体来看，2023年一率度房地产市场有所回升，二季度购房者置业情绪下滑，销告有所回落，从截至2023年10月末的各项数据来看，市场回暖态势未达预期。后续房地产市场信心能否提振，政策调整效昊是否明显仍有待观察。 （三）信用质量 2023年1～10月，房地产债券市场融资规模同比仍未好转，且夹企或国企发债规 模占比很高，未来1年内行业整体仍处于偿债高峰，债务偿还压力以及置换需求均较大。 2023年1～10月，房地产行业侦券发行规换金额合计4，407.72亿元，同比下降 5.28%，发行主体115家，同比减少2家，发行数量497只。从债券总资规模来有，2023 年1～10月货券市场融资仍米好转，分季度看，2023年一季度在侦券融资支持工具及宽松政策有力引导下，地产企业风险偏好和融资氛国有所改善，发债规模同比提升；但随 著政策效应边际减弱，以及债券市场仍继续出现遗约或债券二次展期等事项，2023年二、三季度房地产企业发债规模均同比下降。 2023年110月，房地产行业新发债券类型以中期票据、公司债、超短融及资产支 持证券为主。发债主体中中决或国有全业数量为99家，发债规模占比91.34%，非国企决企发债主体只有16家，且大部分受评主体发侦具有担保增信指施。从信用等级分布情况交看，AAA发行主体发债规模占比70.49%，AAA以下发行主体68家，其中兴企和国 企58家，发行规模占比89.08%。从发债主体来看，央金取国金发货规模占比很高。 截至2023年10月本，房地产行业信周项存续规读为17，280.37亿元，较2023年6月末减少501.72亿元，规模有所下降。按期限分布来看，房地产行业存续债券未来1年内到期规模在3，000亿元以上，若考虑行双，则到期规模为5，500亿元以上，债务偿 还压力以及置换需录均较大，露关注到期债务较为集中，流动性紧张的房全。 整体求看，截全层前，房地产行业信用收缩同题并未明亚好转，月不只是民营地产企业，混合所有制企业也出现展期情况，流动性危机仍在不断菱延，基本面较好、存货质量较好的央企、国企应对流动性风险的能力较强，而上池储备在低线献市或到期债务 较为集中的房企仍存在尾部风险。2023年三季度以来地产金融政策密集出台，四季度或成为观累政策效具和行业京气度聘股的重要留口期。自前，房地产市场整体已从增量币场步入存量市场，在流动性后力和债务压力下，相应的房地产行业处于出清过程，出险 房企规模收缩或面临收购重组，优质房企在加快有局的同时应更加注重产品质量和可等 续发展。随房地产行业新一轮的洗牌调整以及相关房地产政策