房地产供需两侧政策不断出台，以“三大工程”建设为抓手的发展新模式正逐步建立

宏观研究 房地产行业分析及展望 房地产行业分析及展望 房地产供需两侧政策不断出台，以“三大工程”建设为抓手的发展新模式正逐步建立 文/刘博雅 摘要 本文通过梳理2023年以来行业相关政策，分析行业供需格局变化、房价走势、信 用质量等，对2023年以来房地产行业整体表现进行总结，并在此基础上对后续发展进行展望。2023年以来，房地产供需两侧政策不断出台，以“三大工程”建设为抓手的新模式成为推动房地产转型升级、实现高质量发展的重要举措；2023年一季度房地产市场有所回升，二季度销售端有所回落，三季度刺激需求的各项举措密集出台，但市场回暖态势未达预期；2023年1～10月，房地产债券市场融资规模同比仍未好转。随着市场供求关系的改变及发展新模式的明确，预计后续政策将持续发力，但短期内房地产市场仍处于复苏胶着期；预计后续房价仍将处于底部盘整阶段，房地产市场投资继续承压，房地产市场信心能否提振，政策调整效果是否明显仍有待观察；目前，房地产市场整体已从增量市场步入存量市场，在流动性压力和债务压力下，相应的房地产行业处于出清过程，出险房企规模收缩或面临收购重组，优质房企在加快布局的同时应更加注重产品质量和可持续发展。随着房地产行业新一轮的洗牌调整以及相关房地产政策的引导与助力，房地产发展新模式正逐步建立。 正文 （一）行业政策 我国房地产市场供求关系发生重大变化，以“三大工程”建设为抓手的新模式成为推动房地产转型升级、实现高质量发展的重要举措；随着市场供求关系的改变及发展新模式的明确，预计后续政策将持续发力，但短期内房地产市场仍处于复苏胶着期。 2023年以来，中央及各部委密集释放房地产市场利好信号。宏观层面，3月5日，第十四届全国人民代表大会第一次会议李克强总理作政府工作报告，提出要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张；加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。7月24日，中共中央政治局召开会议，提出要因城施策用好政策工具箱。10月27日，国务院下发保障房14号文即《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，二是推动建立房地产业转型发展新模式。10月30～31日，中央 金融工作会议召开，提出要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”，随后住房城乡建设部倪虹部长接受采访表示：构建房地产发展新模式是破解当前房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策，“三大工程”建设是我国根据房地产市场新形势推出的一项重要举措，有关工作已经启动。 需求端，因城施策、“认房不认贷”、所得税退税优惠、降低首付比例、降低按揭贷款利率等一系列调整优化措施接连出台，促进刚需及置换改善需求入市。2023年1月初，人民银行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，提到新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。同日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，首先明确首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%；其次二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点，下调40个基点；以及降低存量首套房贷利率，但不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。12月14日，北京市发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，对普宅的建筑面积、价格标准进行了适当上调，将首套房最低首付比例降至30%，二套房最低首付比例下调为城六区50%、非城六区40%，并延长贷款期限至30年。同日，上海市发布《关于调整本市普通住房标准的通知》，同时优化差别化住房信贷政策，将首套房最低首付比例降至30%，二套房最低首付比例降至50%，并在自贸区临港新片区以及嘉定等6个行政区全域实行差异化政策，二套房最低首付比例降至40%。 供给端，相关政策在不断出台，助力房企融资改善及房地产市场企稳。2023年2月24日发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，重点支持自持物业 的专业化、规模化住房租赁企业发展。3月24日，证监会出台12条举措推进基础设施REITS常态化发行。7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，“金融支持房地产16条”有关政策延期至2024年12月31日。11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，会上提出房地产贷款的“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速，首次提出针对非国有房企的贷款支持。 目前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，以“房住不炒”为底线，以“三大工程”建设为抓手的房地产发展新模式成为推动房地产转型升级、实现高质量发展的重 要举措。保障房14号文的出台，开辟“保障+市场”的双轨制发展新路径，或将解决房地产市场存在的供需错配问题。尽管供需两端政策不断松绑，但楼市回暖依然未达预期，市场信心还在逐步修复。随着市场供求关系的改变及发展新模式的明确，预计后续政策将持续发力，热点城市调控政策继续优化调整，各类政策“组合拳”或将形成有效市场推动力，但短期内预计房地产市场表现波动性较强，仍处于复苏胶着期。 （二）供需格局 2023年三季度市场回暖态势未达预期，购房者预期仍较弱。预计后续房价仍将处于底部盘整阶段，2024年房地产市场投资继续承压。 2023年1～10月，全国商品房销售金额同比下降4.90%，2023年3至6月末实现了4个月的累计金额同比上涨后，自7月末起又转为同比下降趋势，且从环比来看降幅逐步扩大。销售面积同比下降7.80%，降幅较去年收窄，但环比来看降幅扩大。2023年1～10月，购房者预期仍较弱，行业销售数据不乐观。 2023年1～10月，30大中城市商品房成交面积为11,499.82万平方米，同比下降 6.31%，其中一线城市同比小幅增长，二线及三线城市同比均有所下降；从季度数据来看，2023年一季度成交面积同比增长5.89%，二季度成交面积同比微降0.67%，三季度成交面积2,930.00万平方米，同比大幅下降23.97%，一、二及三线城市均同比大幅下降。2023年前三季度房地产市场成交面积整体有所下降，其中一季度有所回升，二、三季度数据明显乏力；从城市等级来看，一线城市成交数据有一定支撑，部分低等级城市房屋需求有所下降，刚性和改善性购房需求有待进一步释放。 价格方面，根据中指研究院数据，2023年10月,全国100个城市新建住宅平均价格 为16,195元/平方米，同比微降0.02%，且自2022年12月以来同比均为下跌；环比来 看，年初在前期积压需求释放及政策带动下，市场信心有所修复，全国100个城市新建 住宅平均价格自2023年2月开始触底略有回升，但仅仅保持两个月的环比增加，自5月开始环比回落，9月环比由跌转涨，环比“四连跌”的态势结束，10月环比继续上涨0.01%，新建住宅价格增长动力不稳定。2023年10月，二手住宅百城平均价格为15,486 元/平方米，自2022年8月以来，同比及环比均为负值，二手住宅价格持续下降，具体来看，一季度二手房市场活跃度提升，百城二手住宅价格环比跌幅收窄；二季度以来，随着二手住宅挂牌量持续走高，需求端观望情绪渐浓，市场去化及房价调整压力进一步加大，二手住宅环比跌幅呈波动扩大趋势。预计后续房价仍将处于底部盘整阶段。 2023年1～10月，房地产竣工面积为55,150.72万平方米，同比增长19.00%，2023年2月以来房地产累计竣工面积同比增速转正，且5月以来同比增速相对稳定，随着宽松政策密集出台，“保交楼”纾困资金陆续落地，优质项目风险问题率先化解，为加快资金回笼，2023年在政策传导后竣工面积持续改善。同期，全国房地产开发投资95,921.78亿元，同比下降9.30%；房地产新开工面积为79,176.60万平方米，同比下降23.20%，房地产施工面积为822,894.94万平方米，实际上，随着前期宽松政策出台 落地，行业融资环境有所改善，房地产开发投资、新开工及施工面积在2023年1～2月降幅均收窄，但自3月以来，又转为降幅持续扩大的态势。由于销售端回暖未达预期，预计后续房地产市场投资继续承压。 整体来看，2023年一季度房地产市场有所回升，二季度购房者置业情绪下滑，销 售端有所回落，从截至2023年10月末的各项数据来看，市场回暖态势未达预期。后续房地产市场信心能否提振，政策调整效果是否明显仍有待观察。 （三）信用质量 2023年1～10月，房地产债券市场融资规模同比仍未好转，且央企或国企发债规模占比很高，未来1年内行业整体仍处于偿债高峰，债务偿还压力以及置换需求均较大。 2023年1～10月，房地产行业债券发行规模金额合计4,407.72亿元，同比下降 5.28%，发行主体115家，同比减少2家，发行数量497只。从债券融资规模来看，2023年1～10月债券市场融资仍未好转，分季度看，2023年一季度在债券融资支持工具及宽松政策有力引导下，地产企业风险偏好和融资氛围有所改善，发债规模同比提升；但随着政策效应边际减弱，以及债券市场仍继续出现违约或债券二次展期等事项，2023年二、三季度房地产企业发债规模均同比下降。 2023年1～10月，房地产行业新发债券类型以中期票据、公司债、超短融及资产支持证券为主。发债主体中中央或国有企业数量为99家，发债规模占比91.34%，非国企央企发债主体只有16家，且大部分受评主体发债具有担保增信措施。从信用等级分布情况来看，AAA发行主体发债规模占比70.49%，AAA以下发行主体68家，其中央企和国企58家，发行规模占比89.08%。从发债主体来看，央企或国企发债规模占比很高。 截至2023年10月末，房地产行业信用债存续规模为17,280.37亿元，较2023年 6月末减少501.72亿元，规模有所下降。按期限分布来看，房地产行业存续债券未来1 年内到期规模在3,000亿元以上，若考虑行权，则到期规模为5,500亿元以上，债务偿还压力以及置换需求均较大，需关注到期债务较为集中、流动性紧张的房企。 整体来看，截至目前，房地产行业信用收缩问题并未明显好转，且不只是民营地产企业，混合所有制企业也出现展期情况，流动性危机仍在不断蔓延，基本面较好、存货质量较好的央企、国企应对流动性风险的能力较强，而土地储备在低线城市或到期债务较为集中的房企仍存在尾部风险。2023年三季度以来地产金融政策密集出台，四季度或成为观察政策效果和行业景气度转暖的重要窗口期。目前，房地产市场整体已从增量市场步入存量市场，在流动性压力和债务压力下，相应的房地产行业处于出清过程，出险房企规模收缩或面临收购重组，优质房企在加快布局的同时应更加注重产品质量和可持续发展。随着房地产行业新一轮的洗牌调整以及相关房地产政策的引导与助力，房地产发展新模式正逐步建立。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和