地产行业周报：2025全国投资销售压力犹在，中期实际房贷利率仍存下调空间

1 证券研究报告 2025全国投资销售压力犹在，中期实际房贷利率仍存下调空间 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年12月8日 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：预计2025年地产投资、销售同比降7.5%和6.5%。本周重点50城新房成交环比降13.2%，12月（截至6日）日均成交环比增长2.4%，同比增长10.4%。展望2025年，一方面二手房仍将分流刚需，另一方面拿地/新开工下降导致高品质住宅供给不足，预计2025年 商品房销售同比降6.5%；投资复苏滞后于销售，预计复苏链条将按照“量稳——价稳——房企现金流修复——投资修复节奏”，2025年拿地、开工仍将承压，预计2025年全国投资同比下滑7.5%。 中期实际房贷利率仍有下降空间，公积金利率亦存下调必要。近期个别城市上调房贷利率，我们认为一方面来自银行端息差压力，另外过低商业房贷利率导致与公积金利率利差缩小甚至“倒挂”。从剔除CPI的实际房贷利率来看，2024Q3为2.83%，仍明显高于2010Q4 （0.64%）、2020Q1（0.63%）和2022Q3（1.67%），中期实际房贷利率仍有下降空间，同时当前公积金贷款利率仍维持在2.85%，相比商贷优势愈发不明显，亦存下调必要。 从“历史包袱轻”与“库存结构”两维度选股，关注《“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨》。我们此前持续建议投资者更多关注中线布局，历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。采用2022年及以后拿地占比、2020-2021年地市高点一二线占比、2020-2021年地市高点二线主城占比、减值释放程度、资金充足度、投资兑现度等多维指标，综合对比各家房企历史包袱与库存优化程度，建议关注近期专题报告《“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨》。 维持板块积极观点。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管 （中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 政策环境监测：发改委支持符合条件冰雪经济领域基础设施REITs发行上市。 市场运行监测：1）二手房成交环比回升，后市有待观察。本周（11.30-12.6）50城新房成交3.1万套，环比降13.2%；20城二手房成交3万套，环比升30.8%。12月（截至6日）重点50城新房日均成交同比升10.4%，环比升2.4%；重点20城二手房日均成交同比升96.2%，环 比升44.7%。2）库存环比下降，去化周期17.6个月。16城取证库存9602万平，环比降0.9%，去化周期17.6个月。3）土地成交、溢价率回升，一三线占比提高。上周百城土地供应建面7981万平、成交建面4921.9万平，环比降26.6%、升19.2%；成交溢价率6.4%，环比升 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行130亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块上涨3.28%，跑赢沪深300 （1.44%）；当前地产板块PE（TTM）43.08倍，估值处于近五年99.26%分位。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2024年12月5日发改委 支持符合条件冰雪经济领域基础设施领域 不动产投资信托基金（REITs）发行上市 南海诸岛 偏松偏紧中性 成交：二手房环比回升，后市有待观察 点评：本周（11.30-12.6）50城新房成交3.1万套，环比降13.2%；20城二手房成交3万套，环比升30.8%。12月（截至6日）重点50城新房日均成交同比升10.4%，环比升2.4%；重点20城二手房日均成交同比升96.2%，环比升44.7%。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 23.2.1123.6.1123.10.1124.2.1124.6.1124.10.11 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年2024年 万套 2023.122024.22024.42024.62024.82024.102024.12W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下降，去化周期17.6个月 点评：16城取证库存9602万平，环比降0.9%，去化周期17.6个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.3.4 22.4.29 22.6.24 22.8.1922.10.1422.12.9 23.2.10 23.4.7 23.6.2 23.7.28 23.9.2223.11.1724.1.12 24.3.8 24.5.3 24.6.28 0 24.8.2324.10.18 土地：成交、溢价率回升，一三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面7981万平、成交建面4921.9万平，环比降26.6%、升19.2%；成交溢价率6.4%，环比升4.1pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比3.4%、25.5%、71.2%，环比分别升2.3pct、降3.1pct、升0.7pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.112024.22024.52024.82024.11W11.1823.1.3023.6.3023.11.3024.4.3024.9.30 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 300 200 100 0 万平百城土地成交前五城（11.25-12.1） 261 178162158144 2023.112024.22024.52024.82024.11W11.18 南通徐州赣州淮安泉州 流动性环境：资金价格多上行 资金价格多上行。R001上行19.22BP至1.65%，R007上行5.08BP至1.84%。截至 12月6日，OMO存量（MA10）余额为13035.3亿元，较11月29日减少5914亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比上行5.08BP(%) 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 2021202220232024 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 2024-11-292024-12-6涨跌幅 （BP） 1D 1.46 1.65 19.22 R 7D 1.79 1.84 5.08 14D 1.80 1.88 7.39 1M 1.87 1D 1.32 1.49 17.23 DR 7D 1.64 1.66 2.04 14D 1.72 1.80 7.81 ON 1.32 1.48 15.90 SHIBOR 1W 1.63 1.69 5.50 1M 1.77 1.71 -6.10 3M 1.85 1.76 -9.70 60 20 -20 -60 -100 资金价格多上行（%） 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比上升 本周境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行量为130亿元，总偿还量为38亿元，净融资额为92亿元。到期压力方面，24年全年到期和提前兑付规模总共2656.77亿元，同比23年约增加5.69%；向后看，25年3月是债务到期压力最大月份，月到期规模约321.13亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 -100 -150 -200 600 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 500 400 300 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企海外债发行 本周无房企海外债发行；11月房企海外债发行0.05亿美元。 地产海外债月发行量 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 160 120 80 40 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 板块涨跌排序 本周房地产板块上涨3.28%，跑赢沪深300（1.44%）；当前地产板块PE（TTM）43.08倍，高于沪深300的12.74倍，估值处于近五年99.26%分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 3.28% 1.44% 6%本周涨跌幅 5%50 45 4% 40 3%35 30 2% 25 1%20 0%15 钢煤机传综社建汽商房公家环非交计银石通基建纺医电沪国有轻美农电食 300 铁炭械媒合会筑车贸地用用保银通算行油信础筑织药子深防色工容林力品10 房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM) 设服装零产事电金运机石化材服生军金制护牧设饮5 备务饰 售业器融输 化工料饰物 工属造理渔备料 2019/11/272020/11/272021/11/272022/11/272023/11/272024/11/27 个股表现 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为华夏幸福、荣盛发展、佳兆业集团，排名后三为招商蛇口、时代中国控股、禹洲集团。 50% 上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项 企业 事项 40.97% 华润、中海 185.1亿元联合竞得深圳南山区粤海街道地块 保利发展 13.30% 11.41% 前11月销售额3080.2亿元同比下降22.9%。12月上海杨浦区保利外 滩序BUND45项目认购率727% 前11月销售额1010.2亿元，同比下降24%。12月广州首个使用率130% 越秀地产项目广州越秀·云悦入市，认筹率200%。12月广州环贸中心（广州ICC）“办公空间+停车场”部分资产证券化落地 -3.5% 绿城中国 24.16亿元竞得原