分散式长租公寓 头豹词条报告系列

分散式长租公寓行业分类 根据商业模式的不同，分散式长租公寓可分为连锁分散式长租公寓和非连锁分散式长租公寓。 根据商业模式 从经营模式上看，分散式长租公寓逐渐向轻资产经营模式转变，分散式长租公寓通常涉及多个地区分散的单元或物业，采用轻资产经营模式可以减少企业的初始资本投入，大幅降低企业初始资本投入的风险和负担。从市 场份额上看，分散式长租公寓占据较大市场份额，分散式长租公寓分布范围较广，可以提供更多地理选择，满足 租客在不同城市区域的需求，在机构化长租公寓中占据了较大市场份额。从发展前景上来看，受持续高涨的房价 等因素影响，预计未来分散式长租公寓市场将有广阔的发展空间。 逐渐向轻资产经营模式转变 分散式长租公寓通常涉及多个地区分散的单元或物业，采用轻资产经营模式可以减少企业的初始资本投入，大幅降低企业初始资本投入的风险和负担。 在机构化长租公寓中占据较大市场份额 分散式长租公寓分布范围较广，可以提供更多地理选择，满足租客在不同城市区域的需求，在机构化长租公寓中占据了较大市场份额。 分散式长租公寓分布范围较广，遍布于城市各个区域，这种分散的分布可以提供更多地理选择，满足租客在不同城市区域的需求，租户可以根据自己的生活、工作需求和偏好选择不同地点的住宅，因此分散式长 租公寓在机构化长租公寓中的占比较高，占据了较大市场份额，2022年，分散式长租公寓在机构化长租公寓中的占比达63.3%。 发展前景广阔 受持续高涨的房价等因素影响，未来分散式长租公寓市场将迎来广阔发展空间。 改革开放以来，随着工业化、现代化快速推进，大量农业富余劳动力进入城镇，中国城镇化水平显著提 高，城市综合实力持续增强。2018年末中国常住人口城镇化率为59.58%，较1978年末提高41.7个百分 点，2022年中国常住人口城镇化率已达65.2%，大量的农村地区人口涌入城镇地区，产生巨大的住房需求；通常情况下房价收入比的范围应该在3到6之间，2022年中国100个重点城市的平均房价收入比达 12.4，而中国一线城市的房价收入比更是高达35以上，高昂的置业成本将推动居民的租赁住房需求；当代年轻人晚婚趋势明显、转换工作的频率较高，导致他们租房倾向也愈发强烈。受农村地区人口进入城镇地 区后的住房需求增加以及持续高涨的房价等因素影响，未来分散式长租公寓市场将迎来广阔发展空间。 [3] 1：https://business.s… 2：魔方生活 [4] 分散式长租公寓发展历程 分散式长租公寓行业发展迄今主要经历了萌芽期、启动期和高速发展期三个阶段。在2012年至2014年的萌芽期，公寓进入融资高峰期，培育出来大批分散式长租公寓企业，优客逸家等分散式长租公寓都在此时登场。在 萌芽期 2012~2014 2012年至2014年间，公寓进入融资高峰期，培育出来大批分散式长租公寓企业，也出现了亿级单轮投资，优客逸家等分散式长租公寓都在此时登场。 2012年至2014年间，公寓进入融资高峰期，培育出来大批分散式长租公寓企业，优客逸家等分散式长租公寓都在此时登场。 启动期 2015~2017 2015年12月中央经济工作会议提及发展住房租赁市场，建立购租并举住房制度，将“购租并举”确 立为中国住房制度改革的主要方向。2017年，党的十九大报告提出建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。分散式长租公寓行业品牌化格局逐渐成型。 党的十九大报告提出建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在政策鼓励推动下，分散式长租公寓行业品牌化格局逐渐成型。 高速发展期 2018~2023 2020年10月《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建 议》首次明确提出“保障性租赁住房”概念，指出要扩大保障性租赁住房供给，党的二十大报告再次强调加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。公寓租赁公司、房地产公司持续扩 张，服务水平逐渐上升，产品逐渐多元化，同时，由于中国城镇化率的提升以及高昂的房价，分散式长租公寓市场快速扩张，行业进入高速发展阶段。 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》首次明确 提出“保障性租赁住房”概念，指出要扩大保障性租赁住房供给，党的二十大报告再次强调建立租购并举的住房制度。同时，由于中国城镇化率的提升以及高昂的房价，分散式长租公寓市场在该时期实 现快速扩张，行业进入高速发展阶段。 分散式长租公寓产业链分析 分散式长租公寓产业链上游为房源供应及服务机构，房源供应及服务机构代表性参与方有万科、旭辉集团、 建设银行、海尔等。产业链中游为分散式长租公寓租赁，代表性参与方有自如、美丽屋等。产业链下游为分散式 长租公寓租客。 产业链上游房地产持续开发，为分散式长租公寓企业提供了充足房源，金融机构为分散式长租公寓企业提供资金支持，金融机构未来有望为长租公寓行业带来更大赋能空间。产业链中游分散式长租公寓租赁企业通常采用 中资产经营模式或轻资产经营模式，分散式长租公寓租赁企业主要通过租金差和装修投资溢价赚取收益，近年来，分散式长租公寓发展迅速，2022年市场规模达883亿元，渗透率达63.3%。产业链下游分散式长租公寓租客 主要为18岁-40岁的年轻人，租客多为三线城市与非核心城市外来务工人员。 上 产业链上游 生产制造端 房源供应及服务机构 上游厂商 万科企业股份有限公司 旭辉集团股份有限公司 喜临门家具股份有限公司 查看全部 产业链上游说明 产业链上游为房源供应及服务机构。分散式长租公寓租赁市场房源供给主要来源于个人房东和房地产 开发商，其中以个人房东手中闲散房源为主。2022年，房地产业增加值为73,821亿元，占总GDP比重为6%，2022年房地产开发投资132,895亿元，其中住宅投资100,646亿元，年末商品房待售面积 56,366万平方米，其中商品住宅待售面积26,947万平方米，房产持续开发，可为分散式长租公寓企业提供充足房源。服务机构主要包括金融服务机构和第三方服务商。金融服务机构主要为银行、资产管 理、保险等，主要为分散式长租公寓企业提供股权融资、供应链融资、资产证券化、企业贷款等资金支持。随着国家政策的大力扶持，金融机构未来有望为长租公寓行业带来更大赋能空间。例如，2022 年中国建设银行拟出资300亿元设立住房租赁基金，该基金的目标定位及投向是通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模 产业链中游 品牌端 分散式长租公寓租赁 中游厂商 北京自如信息科技有限公司 北京爱家营企业管理有限公司 四川优客星空住房租赁有限公司 查看全部 产业链中游说明 产业链中游为分散式长租公寓租赁。分散式长租公寓租赁企业通常采用中资产经营模式或轻资产经营模式，一般不进行公寓自持有，主要以租赁为主。分散式长租公寓租赁企业主要通过租金差和装修投 资溢价赚取收益。分散式长租公寓租赁企业从业主端租入的批发价与单间“零售价”合计之间的差价，是目前大多数分散式长租公寓企业主要的利润来源，主要包括两部分，一是整套租入，按间租出 实现溢价；二是通过分拆隔间，增加房间数实现额外收益。同时，分散式长租公寓租赁企业也会对租入的房屋进行简单装修，以实现房租价格的提升。分散式长租公寓市场渗透率较高。分散式长租公寓 分布范围较广，遍布于城市各个区域，可供租客选择区域较多，租客可根据自己的需求进行选择租赁，2022年分散式长租公寓渗透率达63.3%。近年来，分散式长租公寓发展迅速，2022年市场规模 达883亿元。2022年中国常住人口城镇化率达65.2%，中国城市的房价收入比超过正常3到6的范围， 2022年中国100个重点城市的平均房价收入比达到12.4，中国城镇化进程加快以及持续高涨的房价等因素，促使分散式长租公寓市场规模实现快速增长。 下 产业链下游 渠道端及终端客户 租客 渠道端 租客 产业链下游说明 分散式长租公寓行业规模 中国分散式长租公寓市场规模 分散式长租公寓行业规模 计算规则：中国分散式长租公寓市场规模=中国机构化长租公寓市场规模*中国分散式长租公寓在机构化长租公寓中 的占比 中国分散式长租公寓市场规模整体呈稳步增长态势，2018年至2022年市场规模由803亿元增长至883亿元， 预计2027年市场规模有望达1,277亿元，2023年至2027年市场规模年均复合增长率达8.1%。 农村地区人口涌入城镇地区，产生大量住房需求，高昂的置业成本以及年轻一代租房倾向强烈，促进了分散式长租公寓市场规模的增长。（1）农村地区人口持续涌入城镇地区，产生了巨大的住房需求。随着中国经济快 速发展，大量人口从农村地区涌入城镇地区，中国的城镇化率逐年提升，由2018年的59.58%增长至2022年的65.2%，2022年，中国城镇常住人口达92,071万人，较2021年增加646万人，乡村常住人口为49,104万人，较 2021年减少731万人，城镇化空间布局持续优化，新型城镇化质量稳步提高。大量农村地区人口涌入城镇地区，产生了巨大的住房需求，带动分散式长租公寓市场的增长。（2）高昂的置业成本。房价收入比是用来衡量消费 者对于房产的实际购买能力、衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，通常情况下房价收入比的范围应该是在3到6之间，2022年中国100个重点城市的平均房价收入比达12.4，而中国一线城市的房价收入比更是高达 35以上，远高于国际主流城市10-20左右的区间水平。高昂的置业成本推动了居民的租赁住房需求，从而促进了分散式长租公寓市场的扩张。（3)年轻一代租房倾向愈加强烈。由于当代年轻人平均受教育时间的延长，高昂的 置业成本对年轻一代而言更加遥不可及，致使年轻一代晚婚趋势明显，而且当代年轻人转换工作的频率较高，导致他们租房倾向也愈发强烈。此外，租房具备多样性与灵活性，并且分散式长租公寓分布范围较广，遍布于城市 各个区域，可满足租客在不同城市区域的需求，租户可以根据自己的生活、工作需求和偏好选择不同地点的公寓 租赁，可选择性较多，因此受到很多年轻租客的青睐。 预计未来分散式长租公寓市场规模将保持较高速增长趋势。一方面，据“十四五”规划，“十四五”期间全 国将供应1,211万套保障性租赁住房，2021年40城计划新筹集93.6万套供应，接下来四年年均需要供应279万套保障性租赁住房，国家政策的鼓励将促进分散式长租公寓市场规模的增长。另一方面，中国房产买卖市场的疲软 将为分散式长租公寓租赁提供更大增量空间，对分散式长租公寓市场的增长起到有效推动作用。当前房产买卖市场遇冷的背景下，更多的人选择将购房需求转向租房，尤其是年轻群体，高不可及的房价使得购房难以为继，而 分散式长租公寓不仅提供了经济实惠的租赁选择、满足了居住需求，同时避免了高额的购房压力，分散式长租公寓的便捷服务、灵活合同也吸引了更多人的选择。因此，在房产买卖市场低迷的背景下，分散式长租公寓市场有 望继续保持高速增长，满足越来越多人的住房需求。 政策名称 颁布主体 生效日期 影响 《质量强国建设纲要》 中共中央、国务院 2023-02 促进生活服务品质升级，促进物业管理、房屋租赁服务专业化、规范化发展。加强生活服务质量监管，保 政策内容 障人民群众享有高品质生活。 企业积极响应政策规定，提供高品质的住房和服务，将受到租客和市场的认可，提升品牌价值，从而获得 政策解读 更多租客的选择和信任，争取更多的市场份额。 政策性质 指导性政策 政策名称 颁布主体 生效日期 影响 《中央财政城镇保障性安居工程补 财政部、城乡建设部 2022-03 助资金管理办法》 补助资金支持范围包括租赁住房保障。主要用于支持公租房、保障性租赁住房等租赁住房的筹集，向