机构化长租公寓 头豹词条报告系列

机构化长租公寓行业分类 根据运营模式和物业来源分类，机构化长租公寓可分为集中式长租公寓和分散式长租公寓。 按运营模式和物业来源分类 集中式长租公寓是指位于集中管理楼宇或部分集中管理楼宇内的公寓。集中式长租公寓运营商通常与机构业主签订长期整租协议，可在一栋楼中提供大量公寓，由公寓运营商进行标准改造，为公寓配备标准化服务，并对住户进行统一管理。 集中式长租公寓 机构化长租公寓分类 分散式长租公寓是指分散在不同小区，不同区域，但通常由专业的租赁公司统一集中管理的公寓。分散式长租公寓分布范围较广，遍布于城市各个区域，可供租客选择区域较多，租客可根据自己的需求进行选择租赁。 分散式长租公寓 市场渗透率较低 中国机构化长租公寓的渗透率仅为8.2%，市场渗透率较低。 中国租赁公寓市场较为分散，有大量运营中的非机构化长租公寓。2022年，非机构化的长租公寓市场规模 达15,564亿元，占中国租赁市场的91.8%，而中国机构化长租公寓的渗透率仅为8.2%，远低于发达国家同年水平，同年英国及美国的机构化长租公寓渗透率分别为45%及30%，中国机构化长租公寓市场渗透率较 低。 发展前景广阔 受中国城镇化进程加快以及持续高涨的房价等因素影响，未来机构化长租公寓市场将迎来广阔发展空间。 改革开放以来，随着工业化、现代化快速推进，大量农业富余劳动力进入城镇，中国城镇化水平显著提高，城市综合实力持续增强。2018年末中国常住人口城镇化率为59.58%，较1978年末提高41.7个百分 点，2022年中国常住人口城镇化率已达65.2%，大量的农村地区人口涌入城镇地区，产生巨大的住房需 求；通常情况下房价收入比的范围应该在3到6之间，2022年中国100个重点城市的平均房价收入比达12.4，而中国一线城市的房价收入比更是高达35以上，高昂的置业成本将推动居民的租赁住房需求；当代 年轻人晚婚趋势明显、转换工作的频率较高，导致他们租房倾向也愈发强烈，受中国城镇化进程加快以及持续高涨的房价等因素影响，未来机构化长租公寓市场将迎来广阔发展空间。 萌芽期 2012年至2014年间，公寓进入融资高峰期，培育出来大批机构化长租公寓企业，其中千万量级居 多，也出现了亿级单轮投资，魔方生活、优客逸家等机构化长租公寓都在此时登场。 2012年至2014年间，公寓进入融资高峰期，培育出来大批机构化长租公寓企业，魔方生活、优客逸 家等机构化长租公寓都在此时登场。 启动期 2015~2018 2015年12月中央经济工作会议提及发展住房租赁市场，建立购租并举住房制度，将“购租并举”确立为中国住房制度改革的主要方向。2017年，党的十九大报告提出建立多主体供给、多渠道保障、 租购并举的住房制度。机构化长租公寓行业品牌化格局逐渐成型。 党的十九大报告提出建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在政策鼓励推动下，机构 化长租公寓行业品牌化格局逐渐成型。 高速发展期 2019~2023 2020年10月《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》首次明确提出“保障性租赁住房”概念，指出要扩大保障性租赁住房供给，党的二十大报告再次 强调加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。公寓租赁公司、房地产公司持续扩张，服务水平逐渐上升，产品逐渐多元化，同时，由于中国城镇化率的快速提升以及高昂的房价，机 构化长租公寓市场快速扩张，行业进入高速发展阶段。 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》首次明确 提出“保障性租赁住房”概念，指出要扩大保障性租赁住房供给，党的二十大报告再次强调建立租购并举的住房制度。同时，由于中国城镇化率的快速提升以及高昂的房价，机构化长租公寓市场在该时 期实现快速扩张，行业进入高速发展阶段。 机构化长租公寓产业链分析 机构化长租公寓产业链上游为房源供应及服务机构，房源供应及服务机构代表性参与方有万科、旭辉集团、建设银行、海尔等。产业链中游为机构化长租公寓租赁，代表性参与方有泊寓、冠寓、自如等。产业链下游为机 构化长租公寓租客。 产业链上游房地产持续开发，为机构化长租公寓企业提供了充足房源，金融机构为机构化长租公寓企业提供 资金支持，金融机构未来有望为长租公寓行业带来更大赋能空间。分散式长租公寓在机构化长租公寓中占据较高份额，分散式长租公寓分布范围较广，遍布于城市各个区域，可供租客选择区域较多，租客可根据自己的需求进 行选择租赁，因此分散式长租公寓在机构化长租公寓中的占比较高，占比超过60%。但近年来集中式长租公寓发展势头强劲，在机构化长租公寓中的占比逐年增加，挤压了分散式长租公寓的市场，集中式长租公寓在安全、服 务等方面拥有较强的优势，可为住户配备高质量的设施，提供多元化增值服务，能够满足当代年轻人高品质住房 需求，预计未来集中式长租公寓将有更广阔的发展空间。产业链下游机构化长租公寓租客主要为年轻外来务工人员，例如，集中式长租公寓租客主要为20岁-30岁的年轻人，占比超过60%，大多学历为本科及以上，主要来自 三线城市与非核心城市，租客更加偏好一室一厅的小面积公寓，对于智能家居配备、搬家与日常维修服务有着较 强的需求。 上 产业链上游 生产制造端 房源供应及服务机构 上游厂商 万科企业股份有限公司 旭辉集团股份有限公司 喜临门家具股份有限公司 查看全部 产业链上游说明 产业链上游为房源供应及服务机构。机构化长租公寓租赁市场房源供给主要来源于个人房东和房地产 开发商。2022年，房地产业增加值为73,821亿元，占总GDP比重为6%，2022年房地产开发投资132,895亿元，其中住宅投资100,646亿元，年末商品房待售面积56,366万平方米，其中商品住宅待 售面积26,947万平方米，房产持续开发，可为机构化长租公寓企业提供充足房源。服务机构主要包括金融服务机构和第三方服务商。金融服务机构主要为银行、资产管理、保险等，主要为机构化长租公 寓企业提供股权融资、供应链融资、资产证券化、企业贷款等资金支持。随着国家政策的大力扶持， 金融机构未来有望为长租公寓行业带来更大赋能空间。例如，2022年中国建设银行拟出资300亿元设立住房租赁基金，该基金的目标定位及投向是通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化 产业链中游 品牌端 机构化长租公寓 中游厂商 深圳市泊寓租赁服务有限公司 冠寓商业管理有限公司 魔方生活服務集團有限公司 查看全部 产业链中游说明 产业链中游为机构化长租公寓租赁。机构化长租公寓主要分为集中式长租公寓与分散式长租公寓，其 中，分散式长租公寓在机构化长租公寓中的占比较高，占比超过60%，分散式长租公寓分布范围较广，遍布于城市各个区域，可供租客选择区域较多，租客可根据自己的需求进行选择租赁，因此分散 式长租公寓在机构化长租公寓中的占比较高，但近年来集中式长租公寓发展势头强劲，在机构化长租公寓中的占比逐年增加，挤压了分散式长租公寓的市场，分散式长租公寓在机构化长租公寓中的占比 由2018年的78.6%下降至2022年的63.3%。随着可支配收入增加，以及当代年轻人更倾向于追求更好的生活条件和小区环境，更愿意为优质居住体验买单，集中式长租公寓在安全、服务等方面拥有较 强的优势，可为住户配备高质量的设施，提供多元化增值服务，能够满足当代年轻人高品质住房需求，预计未来集中式长租公寓公寓将有更广阔的发展空间。 下 产业链下游 渠道端及终端客户 租客 渠道端 租客 产业链下游说明 产业链下游为租客。机构化长租公寓下游租客主要包括个人租客和企业租客。个人租客多为城市外来打工人群，企业租客主要是企业为员工提供集体宿舍。从租客画像上来看，机构化长租公寓租客主要 机构化长租公寓行业规模 中国机构化长租公寓市场规模 机构化长租公寓行业规模 计算规则：中国机构化长租公寓市场规模=中国集中式长租公寓市场规模/中国集中式长租公寓在机构化长租公寓中 的占比 中国机构化长租公寓市场规模整体呈稳步增长态势，2018年至2022年市场规模由1,021亿元增长至1,394亿 元，预计2027年市场规模有望达2,626.7亿元，2023年至2027年市场规模年均复合增长率达13.5%。 机构化长租公寓市场规模的增长主要受益于中国城镇化进程加快、高昂的置业成本以及年轻一代租房倾向强烈。（1）中国城镇化进程加快。随着中国经济快速发展，大量人口从农村地区涌入城镇地区，中国的城镇化率 快速提升。2022年，中国城镇常住人口达92,071万人，同比增长0.7%，乡村常住人口为49,104万人，较2021年减少731万人，中国城镇化率达65.2%，城镇化空间布局持续优化，新型城镇化质量稳步提高。大量的农村地 区人口涌入城镇地区，产生了巨大的住房需求，带动机构化长租公寓市场的增长。（2）高昂的置业成本。房价收入比是用来衡量消费者对于房产的实际购买能力、衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，通常情况 下房价收入比的范围应该是在3到6之间，2022年中国100个重点城市的平均房价收入比达12.4，而中国一线城市的房价收入比更是高达35以上，远高于国际主流城市10-20左右的区间水平。高昂的置业成本推动了居民的租赁 住房需求，从而促进了机构化长租公寓市场的扩张。（3)年轻一代租房倾向愈加强烈。由于当代年轻人平均受教育时间的延长，高昂的置业成本对年轻一代而言更加遥不可及，致使年轻一代晚婚趋势明显，而且当代年轻人转 换工作的频率较高，导致他们租房倾向也愈发强烈。此外，租房具备多样性与灵活性，并且机构化长租公寓不仅 可以提供优质的住房，还可为住户提供多种增值服务，因此受到很多年轻人的青睐。 预计未来机构化长租公寓市场规模将保持较高速增长趋势。一方面，据“十四五”规划，“十四五”期间全 国将供应1,211万套保障性租赁住房，2021年40城计划新筹集93.6万套供应，接下来四年年均需要供应279万套保障性租赁住房，国家政策的鼓励将促进机构化长租公寓市场规模的增长。例如，为推动保障性租赁住房的建设 运营，泊寓积极响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳、厦门等14个城市纳保66个项目，涉及房源5.9万间。 另一方面，中国房产买卖市场的疲软将为机构化长租公寓租赁提供更大增量空间，对机构化长租公寓市场的增长 起到有效推动作用。当前房产买卖市场遇冷的背景下，更多的人选择将购房需求转向租房，尤其是年轻群体，高不可及的房价使得购房难以为继，而机构化长租公寓不仅提供了经济实惠的租赁选择、满足了居住需求，同时避 免了高额的购房压力，机构化长租公寓中集中式长租公寓的便捷服务、灵活合同和社区氛围也吸引了更多人的选择。因此，在房产买卖市场低迷的背景下，机构化长租公寓市场有望继续保持高速增长，满足越来越多人的住房 需求。 [6] 机构化长租公寓政策梳理 政策名称 颁布主体 生效日期 影响 《质量强国建设纲要》 中共中央、国务院 2023-02 《中央财政城镇保障性安居工程补 财政部、城乡建设部 2022-03 助资金管理办法》 补助资金支持范围包括租赁住房保障。主要用于支持公租房、保障性租赁住房等租赁住房的筹集，向符合 条件的在市场租赁的城镇住房对象发放租赁补贴等相关支出，中央财政支持住房租赁市场发展试点资金主 政策内容 要用于支持试点城市多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁管理服务平台等与住房租赁市场发展相关的 支出。 中央财政资金主要用于支持试点城市多渠道筹集租赁住房房源。这将有助于增加机构化长租公寓企业获取 政策解读 可供租赁的房源的机会，提升其房源储备，满足市场需求。 政策性质 鼓励性政策 住房和城乡建设部、国家发展改革 《关于加强轻资产住房租赁企业监 委、公安部、市场监管总局