中国房地产行业 - 国家统计局 10 月数据一致 ， 11 - 12 月可能继续疲软 ， 因为购买情绪低迷

CMB国际全球市场|股票研究|行业更新 中国房地产行业 2023年11月16 日 跑赢大盘 (维护) 中国房地产行业 张苗 (852)37618910 zhangmiao@cmbi.com.hk NikaMa (852)39000805 Nikama@cmbi.com.hk 国家统计局10月数据一致，11月至12月可能继续疲软低购买情绪 国家统计局10月的数据符合市场预期，房地产投资 尽管基数较低，但10月同比下降幅度仍为-11.3%（9月为-11.3%）。房地产销售也减弱，成交量/价值月环比下降28/26%， 高、低线城市之间表现出较大的差异。我们认为11月-12月 2023年可能继续疲软由于购买情绪仍然很低，而且很难 随着宽松政策的略微减弱效应而解除.The2024E房地产市场可能不会有强劲反弹as:1)市场对房地产行业的LT机制形成了新的理解，在 监管机构更看重稳定而不是增长，所以很难重新创造强劲的买盘2024年的情绪与2023年3月/6月一样，尽管政策继续放松；2)开发商的流动性压力将在2024年继续，债务消息 默认/扩展将继续拖累新房销售；以及3)开发商的土地 2023年的收购明显低于2022年，导致较低的高 2024年优质可销售资源。对于股票，我们更喜欢房地产经纪人BEKE；PJM名称绿城管理，PM名称为CRMixC、COPH、PolyServices、Onewo和越秀服务；开发商华润置地、越秀地产和 滨江集团。 NBS属性数据of10M23-REI继续向底部移动削弱新开工，减缓竣工增长。 -10月房地产投资同比增长仍然低迷，为-11.3% 2023年（9月-11.3%持平），这将10M23的跌幅拖至- 9.3%，同比增长9.1%，数据疲软主要是由于 10月恶化的新开工量为-21％，而9月为-15％。GFA 完成量月环比增长29%，但同比增长放缓至13% 从9月的25%到2022年10月给出了更高的基数。 -房地产销售减弱，高层和高层之间的分歧更大 低线城市。房地产销售量/价值报告同比-11%/-8% 9月-10%/-14%，反映每月ASP月环比增长4%。它是主要是由于高和高之间更明显的情绪分歧 低线城市在一二线城市的销售比例更高。 （在30个主要城市中，10月为80.9%，9月为80.6%）。GFA在3010月，一二线城市的主要城市同比增长4%，但在 三线城市。至于高频数据，二级住宅市场 在11月（截至14日）预订的MTD销售中继续表现更好 +56%/+18%月环比（10月为+6%/31%），年初至今增长率为+27%YoY.MTD新home销售记录+18%/-20%月/同比（对比+3%/-10月为1%），年初至今年同比增长-7%。 11月至12月的销售可能继续疲软。我们观察到，自 2023年初，积极政策的效果一直在边际减弱这表明即使在需求方面继续放松，也很难 在当前的经济环境下，对销售产生重大影响。 根据国家统计局的数据，只有2023年的3月、6月和9月记录了>1亿平方米 GFA出售得益于强有力的政策刺激，其他月份正常购买情绪平均每个只预订了7700万平米。我们假设买入 考虑到11月/12月的季节性，情绪仍保持在当前水平 在过去五年中，平均增长率为11％/45％，11月/12月的销售额 2023年可能达到平均1亿平方米，但仍同比下降14-15%。 请阅读最后一页的分析师认证和重要披露1 来自彭博社的更多报告：RESPCMBR<GO>或http://www.cmbi.com.hk 2024E楼市可能不会有强劲反弹在我们看来： 1)即使政策放松也有可能继续，市场已经形成了新的对监管机构重视的房地产行业LT机制的理解 稳定大于增长，因此很难在 2024年，如2023年3月/6月；2)开发商的流动性压力将持续 2024年，债务违约/延期的消息将继续拖累新房销售；以及3)2023年开发商拿地明显低于 图1：10M23年国家财产数据的快速审查 2022年，导致2024年优质可销售资源减少 Oct-23 YoY MoM Sep-23 YoY 10M23 YoY 2022 YoY 已售出物业总建筑面积（百平方米） 78 -11% -28% 109 -10.1% 926 -8% 1,358 -24% 房地产销售（十亿元人民币） 809 -8% -26% 1,091 -13.6% 9,716 -5% 13,331 -27% 新开始(mnsqm) 71 -21% -14% 82 -14.6% 792 -23% 1,206 -39% 在建总建筑面积（百平方米） 8,229 -7% 1% 8,157 -7.1% 8,229 -7% 9,050 -7% 完成总建筑面积（百平方米） 64 13% 29% 50 25.3% 552 19% 862 -15% 房地产投资（十亿元人民币） 865 -11% -17% 1,037 -11.3% 9,592 -9% 13,290 -10% 开发商国内贷款（十亿元） 102 -10% -29% 143 4.0% 1,312 -11% 1,739 -25% *红色/绿色文字表示比上个月更好/更差 资料来源：NBS，CMBIGM图2：NBS基础调整计算-10M23 调整后 调整前 %已调整 同比无变化基准调整 Oct-22 10M22 Oct-22 10M22 Oct-22 10M22 Oct-23 10M23 已售出物业总建筑面积（百平方米） 87 1,004 98 1,112 -11% -10% -20% -17% 房地产销售（十亿元人民币） 880 10,217 945 10,883 -7% -6% -14% -11% 新开始(mnsqm) 89 1,031 90 1,037 0% -1% -21% -24% 在建总建筑面积（百平方米） 8,877 8,877 8,889 8,889 0% 0% -7% -7% 完成总建筑面积（百平方米） 57 463 57 466 0% 0% 13% 18% 房地产投资（十亿元人民币） 975 10,576 1,039 11,395 -6% -7% -17% -16% 开发商国内贷款（十亿元） 113 1,474 113 1,479 0% 0% -10% -11% 资料来源：NBS，CMBIGM 图3：11月新房MTD销售月环比增长18%/-20%，年初至今同比增长-7% 来源：Wind，CMBIGM 图4：11月二次房屋MTD销售月环比增长56%/18%，年初至今同比增长27% 来源：Wind，CMBIGM 图5：领先指标显示，与房地产相关的搜索兴趣在11月中期回落至-15%， 暗示12月新房销售可能继续疲软 来源：Wind，CMBIGM 披露和免责声明 分析师认证 主要负责本研究报告内容的研究分析师，全部或部分证明，就证券 或本报告中分析师所涵盖的发行人：（1）所表达的所有观点均准确反映了其个人对标的证券的看法或发行人；以及（2）他或她的薪酬中没有任何部分与该分析师表达的具体观点直接或间接相关 在这份报告中。 此外，分析师确认，分析师及其合伙人均不(如香港证券发布的行为守则所定义 和期货事务监察委员会)(1)在发行日期前30个日历日内已处理或买卖本研究报告所涵盖的股票本报告的；（2）将在本报告发布之日起3个工作日内买卖本研究报告涵盖的股票；（3）服务作为本报告所涵盖的任何香港上市公司的高级职员；及(4)在香港上市公司拥有任何财务权益 本报告涵盖。 CMBIGM或其关联公司在过去12个月内与本报告涵盖的发行人有投资银行业务关系。 CMBIGM额定值 购买 HOLDSELL 未评级 ：未来12个月潜在回报率超过15%的股票 ：未来12个月潜在回报率为+15%至-10%的股票 ：未来12个月潜在亏损超过10%的股票 ：Stock未被CMBIGM评级 跑赢大盘市场表现性能欠佳 ：行业预计将在未来12个月内超越相关的广泛市场基准 ：行业预计未来12个月的表现将与相关的广泛市场基准保持一致 ：行业预期在未来12个月内表现低于相关的广泛市场基准 CMB国际环球市场有限公司 地址:香港花园道3号冠军大厦45楼，电话：(852)39000888传真：(852)39000800 CMBInternationalGlobalMarketsLimited(“CMBIGM”)是CMBInternationalCapitalCorporationLimited的全资子公司( 招商银行子公司) 重要披露 Therearerisksinvolvedintransactioninanysecurities.Theinformationcontainedinthisreportmaybenotsuitableforthepurposesofallvestors.CMBIGMdoes Notprovideindividualtailoredinvestmentadvice.Thisreporthasbeenpreparedwithoutregardtotheindividualinvestmentobjectives,financialpositionorspecialrequirements.Pastperformancehasnoindicateoffutureperformance,andactualeventsmaydifferentsignificallyfromthatwhichiscontainedinthereport.Thevalue的和收益，任何投资都是不确定的，得不到保证，且可能因其对标的资产表现的依赖而波动 或其他可变市场因素。CMBIGM建议投资者应独立评估特定投资和策略，并鼓励投资者 咨询专业财务顾问，以便做出自己的投资决策。 本报告或此处包含的任何信息均由CMBIGM准备，仅用于向CMBIGM或其客户提供信息本报告不是也不应被解释为购买或出售任何证券或任何证券权益或 enterintoanytransaction.AnitiesCMBIGMnoranyofitsaffiliates,shareholders,agres,consultants,directors,officersoremployeesshallbeliableforanyloss,damageorexpensewhatever,whetherdirectorconsequential,incurredonrelyingontheinformationcontainedinthisreport.Anyonemakinguseoftheinformation本报告中包含的风险完全由他们自己承担。 Theinformationandcontentscontainedinthisreportarebasedontheanalysisandinterpretationsofinformationbelievedtobepublicavailableandreliable.CMBIGM hasexerciseeveryeffortsinitscapacitytoensure,butnottoguarantee,theiraccuracy,integrity,及时性orcorrectness.CMBIGMprovidestheinformation, 基于“原样”的建议和预测。信息和内容如有更改，恕不另行通知。CMBIGM可能会发布其他具有信息的出版物和/或与本报告不同的结论。这些出版物在编制时反映了不同的假设、观点和分析方法。CMBIGM可能会使 投资决策或采取与本报告中的建议或观点不一致的自营头寸。 CMBIGM可能为自己和/或代表本报告中提到的公司持有头寸、做市或作为委托人或从事证券交易 ofitsclientsfromtimetotime.InvestorsshouldassumethatCMBIGMd