地产微观速递（Feb）：金地银团无果转为单家银行放贷，万科积极处置资产及谈判非标延期

YY团队2024/2/29 YY评级调整：2024年2月21日，YY评级下调万科股份的主体评级至5，主因公司销售下滑、2024年到期债券规模较大以及流动性压力下公司资产变现难度较大等。 重点舆情：本月大连万达、金地、万科、平安不动产是市场焦点。 万科：持续推进资产出售及保债计划延期谈判，但仍面临资产变现不确定性较高、销售下滑等风险。万科先后出售部分项目、子公司股权，同时与借款人进行非标债务延期谈判，希望以此缓解公司短期流动性压力。本月代表券“22万科01”（1.0164Y）的成交净价月初为92元，跌至88元后反弹至90元附近，波动幅度较大。 金地：银团贷款无果后，招行单独给金地物业放25亿元授信额度。此外，继出售环湾城项目获得现金回笼后，项目公司委托金地及其全资子公司进行全过程管理，项目公司将支付管理服务费用合计约3.96亿元。本月代表券“21金地MTN007”（0.8055Y）成交净价震荡上涨突破60元。 平安不动产：获平安系公司支持80亿元。据地产E查显示，截至2024年2月20日，平安不动产债券余额为133.9亿元，其中73.9亿元将于一年内到期。此次平安银行为平安不动产新增授信额度80亿元，可以覆盖未来一年内到期债券。本月代表券“19不动04”（0.7370+2Y）债价震荡攀升，月初成交为97.65元，27日成交在99.24元，缓步上升。 大连万达：度过股权回售“危机”后，公司持续进行再融资。2月先后公司四家标的企业的股权被冻结，累计5.5亿元，若后续股权被拍卖可能导致公司资产流失风险。为缓解流动性压力，公司通过签署为期1前期贷款协议进行再融资。本月代表券“20万达01”（1.5315Y）成交净价由78元涨至86元附近。 其他债券尚未发生展期/违约的地产民企中，豫园股份控股股东复星高科及其一致行动人累计质押公司股份171594.97万股，占公司股份总数的44.04%； 普洛斯“18GLPR1”、龙湖“19龙湖02”全额回售；珠江投资、重庆华宇集团、石榴置业参股项目公司商票逾期仍未偿还。 央国企信用扰动方面仍需持续关注，涉经营预警、监管问询、业绩预亏等。 展期违约仍在接连发生，包括宝龙、珠江投资、旭辉集团和方圆地产旗下债券。展期违约组方面，华南城因境外债违约，提供维好协议的深圳特发或面临诉讼。金科的重整申请相关资料已被法院接收、大发地产被提起清盘呈请。债务重组层面：中梁控股境外债重组计划条件已达成，世茂建设境内债重组已提出解决方案，宝龙境内债务重组取得实质性进展，中南建设、德信中国在重组协议下仍出现履约困难。 净融资：2月净融资规模靠前的主要为国央企，珠实集团、陆家嘴、华侨城、中铁地产净融资规模靠前；民企仅恒隆地产当月净融资为正，规模为6.5亿元。 到期压力：重点关注的未违约房企中，存续债规模排前三分别是万科、龙湖和绿城，分别约861.43亿元、497.48.86亿元和429.72亿元。雅居乐、金地和万科未来三月内行权到期金额排前三，分别为106.77亿元、105.95亿元和97.72亿元。普洛斯、绿城中国到期规模也需注意。 目录 地产微观速递（Jan）：..............................................................................................1一、评级调整........................................................................................................4二、期间重要舆情及重点主体成交情况............................................................4三、房企债券融资情况......................................................................................12四、未违约民企/混改房企债券到期情况........................................................14瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明..........................................................17 表目录 图表1 2023年12月27日-2024年1月30日YY地产主体评级调整....................4图表2万科期间重要舆情（2024/1/31-2024/2/27）..................................................5图表3万科“22万科01”（1.0164Y）近一年以来成交价（元）............................5图表4金地期间重要舆情（2024/01/31-2024/02/27）..............................................6图表5金地“21金地MTN007”（0.8055Y）近一年以来成交价（元）.................6图表6平安不动产期间重要舆情（2024/01/31-2024/02/27）..................................7图表7平安不动产“19不动04”（0.7370+2Y）近一年以来成交价（元）............7图表8大连万达期间重要舆情（2024/1/31-2024/2/27）..........................................8图表9大连万达“20万达01”（1.5315Y）近一年以来成交价（元）....................8图表10普洛斯、豫园股份等未展期/违约地产民企的期间重要舆情（2024/1/31-2024/2/27）...................................................................................................................9图 表11华 发 股 份 、 格 力 地 产 等 未 展 期/违 约 地 产 央 国 企 期 间 重 要 舆 情（2024/1/31-2024/2/27）............................................................................................10图 表12珠 江 投 资 、 金 科 股 份 、 宝 龙 等 已 展 期/违 约 主 体 期 间 重 要 舆 情（2024/1/31-2024/2/27）............................................................................................11图表13截至2024年2月28日，国央企净融资情况............................................13图表14重点央国企2月新发债情况........................................................................13图表15截至2024年2月28日，民企净融资情况................................................14图表16截至2024年2月26日，重点房企境内外债券余额，以及2024年3月-2024年5月到期情况（按行权计）（亿元）...........................................................14 一、评级调整 2024年2月21日，YY评级下调万科股份的主体评级至5，主因公司销售下滑、2024年到期债券规模较大，叠加流动性压力下资产变现难度较大。 二、期间重要舆情及重点主体成交情况 首先跟踪万科、金地、平安不动产和大连万达等热点主体的舆情及境内债成交情况。 万科持续推进资产出售及保债计划延期谈判，但仍面临资产变现不确定性较高、销售下滑等风险。万科先后与深圳国企商谈出售深圳三星工业区城市更新项目股权、向深投控出售深圳高新投6.16%股权，并以交易对价23.83亿元向领展房产基金出售上海七宝万科广场剩余50%权益。此外，万科正在与保险公司等借款人进行非标债务延期谈判，希望以此缓解公司短期流动性压力。本月代表券“22万科01”（1.0164Y）的成交净价月初为92元，跌至88元后反弹至90元附近，波动幅度较大。 数据来源：Odin系统-地产E查，YY评级整理 金地银团贷款无果后，招行单独给金地物业放25亿元授信额度。此外，继出售环湾城项目获得现金回笼后，项目公司委托金地及其全资子公司对环湾城项目进行全过程管理，将支付管理服务费用合计约3.96亿元，体现股东的进一步支持。本月代表券“21金地MTN007”（0.8055Y）成交净价震荡上涨突破60元。 数据来源：Odin系统-地产E查，YY评级整理 平安不动产获平安系公司支持80亿元。据地产E查显示，截至2024年2月20日，平安不动产债券余额为133.9亿元，有73.9亿元将于一年内到期，此外。此次平安银行为平安不动产新增授信额度为80亿，可覆盖未来一年内到期债券，将进一步提振市场信心。本月代表券“19不动04”（0.7370+2Y）的债价震荡攀升，月初成交为97.65元，27日成交在99.24元，缓步上升。 数据来源：Odin系统-地产E查，YY评级整理 大连万达度过股权回售“危机”后，持续进行再融资。大连万达2月先后四家标的企业的全部股权被冻结，若后续股权被拍卖可能导致公司资产流失风险。为缓解流动性压力，公司签署了一份为期364天的贷款协议，为子公司6月份到期的贷款进行再融资。本月代表券“20万达01”（1.5315Y）成交净价由78元涨至86元附近。 数据来源：Odin系统-地产E查，YY评级整理 其他债券尚未发生展期/违约的地产民企中，豫园股份控股股东复星高科及其一致行动人累计质押公司股份171,594.97万股，占公司股份总数的44.04%，质押比例较高，质押融资资金用途多为偿还债务；普洛斯“18GLPR1”全额回售（710.88万元）并于2024年2月7日摘牌；龙湖“19龙湖02”因投资人全额回售（5亿元），于2024年2月21日兑付本息；重庆华宇集团、石榴置业参股项目公司发生商票逾期。 央国企信用扰动方面仍需持续关注：1）经营预警：华发股份控股股东华发集团接受九州集团整体无偿划转，本次划转将导致华发集团与华发股份之间被动新增潜在的同业竞争。为解决同业竞争，地产项目将托管给华发股份开发或对外转让。目前来看，若对同业竞争问题已作出明确指示，公司的地产开发业务所受到的影响并不大。2）监管问询：监管主要发现格力地产在2018-2021年财报中高估存货价值、少计提存货跌价准备等情况，导致净利润虚高。该事项在2023年7月已经发布会计差错更正公告进行了追溯修正，对公司信用基本面负面影响小。此外，格力地产发布2023年业绩预亏报告，公司归母净利润预亏6.6亿-8.5亿元。3）股东增持：华远地产控股股东计划以3,500万元~6,569万元增持不超过公司总股本的2%，应为市值管理举措。 展期违约组方面，华南城因境外债违约，提供维好协议的深圳特发或面临诉讼。金科的重整申请相关资料已被法院接收、大发地产被提起清盘呈请。债务重组层面：中梁控股境外债重组计划条件已达成，世茂建设境内债重组已提出解决方案，宝龙境内债务重组取得实质性进展，中南建设、德信中国在重组协议下仍出现履约困难。 境外债重组方面，据悉华南城离岸债权人成立了一