2023W45：本周新房成交同比-22.3%，市场延续低迷静待政策继续落地与加码

“第二支箭”将继续助力民营房企发债融资，行业流动性问题依然严峻。近期“第二支箭”将支持新城控股、美的置业、卓越商管等民营房地产企业发行债券融资，其中部分项目募集资金将用于保交楼、偿还境外债务、推进城中村改造、城市更新项目。同时，龙湖、金辉、华宇、新希望地产等民企债券发行正在推进中。境外债方面，今年整体发行依然接近停滞，仅极少部分房企发行境外债。11月9日，越秀地产公告计划于澳交所担保发行一笔3年期5.1亿元的境外人民币债券，用来偿还一年内到期的境外债。目前年内债券到期高峰已过，11、12月分别到期589.1、576.2亿元；2024年一季度将迎来下个到期高峰。考虑到目前民企债券发行尚未完全修复、新房销售市场依然低迷、年末包括建安等各项费用支付节点临近，行业流动性问题依然严峻。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为2.5%，领先沪深300指数2.42个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第5名。 新房：本周新房成交创近两月除黄金周外的新低，各能级城市出现普跌。本周30个城市新房成交面积为178.9万平方米，环比下降35.0%，同比下降22.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为45.3万方，环比-23.9%，同比-16.7%；样本二线城市为106.7万方，环比-39.6%，同比-17.6%；样本三线城市为26.9万方，环比-30.6%，同比-41.9%。从今年累计45周新房成交面积同比看，样本30城共计12104.6万方，同比-8.3%；一线城市为2875.3万方，同比0.7%；二线城市为6869.0万方，同比-9.5%；三线城市为2360.3万方，同比-14.1%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计114.6万方，环比下降6.4%，同比增长13.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为32.2万方，环比-2.1%；样本二线城市为57.5万方，环比-11.3%；样本三线城市为24.9万方，环比0.7%。 信用债：根据wind统计数据，本周（11.06-11.12）共发行房企信用债4只，环比减少1只；发行规模共计18.00亿元，环比减少-39亿元，总偿还量61.91亿元，环比减少-14.83亿元，净融资额为-43.91亿元，环比减少-24.17亿元。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，最终政策力度有望媲美2008、2014年。临近11月和12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.“第二支箭”将继续助力发债，行业流动性问题依然严峻 “第二支箭”将继续助力民营房企发债融资，行业流动性问题依然严峻。近期“第二支箭”将支持新城控股、美的置业、卓越商管等民营房地产企业发行债券融资，其中部分项目募集资金将用于保交楼、偿还境外债务、推进城中村改造、城市更新项目。同时，龙湖、金辉、华宇、新希望地产等民企债券发行正在推进中。境外债方面，今年整体发行依然接近停滞，仅极少部分房企发行境外债。11月9日，越秀地产公告计划于澳交所担保发行一笔3年期5.1亿元的境外人民币债券，用来偿还一年内到期的境外债。目前年内债券到期高峰已过，11、12月分别到期589.1、576.2亿元；2024年一季度将迎来下个到期高峰。考虑到目前民企债券发行尚未完全修复、新房销售市场依然低迷、年末包括建安等各项费用支付节点临近，行业流动性问题依然严峻。 图表1：房地产行业境内境外债券到期规模分月份 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为2.5%，领先沪深300指数2.42个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第5名。本周上涨个股共90支，较上周增长31支，下跌股数为26支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为皇庭国际、高新发展、格力地产、S*ST前锋、大龙地产，涨幅分别为53.2%、25.5%、12.3%、11.6%、10.5%。跌幅前五为同达创业、泛海控股、陆家嘴、*ST紫学、云南城投，跌幅分别为-14.1%、-11.8%、-10.2%、-3.9%、-3.6%。 本周48家重点房企中共计上涨26支，较上周增长14支，涨幅位居前五的为融创中国、中国恒大、旭辉控股集团、富力地产、金地集团，涨幅分别为33.5%、29.0%、18.8%、9.0%、8.8%。跌幅前五为越秀地产、中国海外发展、禹洲集团、建发国际集团、建业地产，跌幅分别为-13.2%、-5.5%、-5.2%、-5.2%、-4.2%。 图表2：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前五个股 图表6：本周跌幅前五个股 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企涨幅情况 图表9：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周新房成交创近两月除黄金周外的新低，各能级城市出现普跌。本周30个城市新房成交面积为178.9万平方米，环比下降35.0%，同比下降22.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为45.3万方，环比-23.9%，同比-16.7%；样本二线城市为106.7万方，环比-39.6%，同比-17.6%；样本三线城市为26.9万方，环比-30.6%，同比-41.9%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计45周新房成交面积同比看，样本30城共计12104.6万方，同比-8.3%；一线城市为2875.3万方，同比0.7%；二线城市为6869.0万方，同比-9.5%；三线城市为2360.3万方，同比-14.1%。其中一线城市中，北京（-4.3%）、上海（7.9%）、广州（-0.2%）、深圳（-13.1%）。二三线城市中温州（8.3%）、成都（4.5%）、海门（3.8%）等总计7城同比均为正，南平（-91.2%）、衢州（-79.7%）、大连（-59.4%）等总计19城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计114.6万方，环比下降6.4%，同比增长13.1%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为32.2万方，环比-2.1%；样本二线城市为57.5万方，环比-11.3%；样本三线城市为24.9万方，环比0.7%。年初至今累计二手房成交面积为4996.5万方，同比变动为26.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1469.2万方，同比11.3%；样本二线城市为2355.3万方，同比32.8%；样本三线城市为1172.0万方，同比36.5%。 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（11.06-11.12）共发行房企信用债4只，环比减少1只；发行规模共计18.00亿元，环比减少-39亿元，总偿还量61.91亿元，环比减少-14.83亿元，净融资额为-43.91亿元，环比减少-24.17亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（100%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（45.5%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（60.6%）的债券为主。 图表20：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周苏州高技中期票据（-15bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表24：房企每周融资汇总（11.06-11.12） 5.本周政策回顾 图表25：全国性政策及消息（11.5-11.11） 图表26：地方性政策及消息（11.5-11.11） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们认为本轮房地产企业供给侧产能出清幅度较大，相对到位，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。三季报业绩余温渐消，临近11月和12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向： （1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等； （2）一线政策落地概念、城中村改造概念； （3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。