2023W25：本周新房成交继续低迷同比-49.6%，LPR时隔近1年首降

5年期LPR时隔近1年再度调降，需求偏弱需要大级别政策托底。6月20日，央行公布最新一期5年期以上LPR为4.20%，较上月下降10BP，这是自2022年8月以来LPR的首次下降。据贝壳数据，6月百城首套房贷利率平均为4.0%，二套房贷利率为4.91%，首套二套利率均环比持平。分城市看，一线、二线城市首套房贷利率为4.6%、3.98%，二套房贷利率分别为5.13%、4.91%，均与上月持平；三四线城市首套利率微降至3.97%，二套利率为4.9%。我们认为LPR的下调有望推动首套主流平均利率降至4%以下，历史最低水平的房贷利率可以一定程度降低购房者的购房成本。但进入6月，新房二手房市场持续的低迷，本周新房二手房成交量能同比分别下滑49.6%、27.8%，这除去假期及天气因素外，主要是房企推盘意愿不强、当下市场信心偏弱，因此我们认为更需要大级别的政策去托底市场，包括一线城市进一步调整限购限贷政策。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.6%，落后沪深300指数2.07个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共9支，较上周减少53支，下跌股数为112支。 新房：本周30个城市新房成交面积为269.5万平方米，环比下降1.6%，同比下降49.6%，本周同比大幅下滑主要是在6月传统供销旺季下近期销售依然低迷、而2022年6月是销售高点基数较高。其中样本一线城市的新房成交面积为59.7万方，环比-16.9%，同比-41.8%；样本二线城市为150.6万方，环比0.3%，同比-58.1%；样本三线城市为59.2万方，环比14.2%，同比-18.0%。从今年累计25周新房成交面积同比看，样本30城共计7531.1万方，同比7.9%；一线城市为1683.2万方，同比23.0%；二线城市为4249.5万方，同比1.3%；三线城市为1598.3万方，同比12.9%。 二手房：本周13个重点城市二手房成交面积合计76.8万方，环比下降32.1%，同比下降27.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为21.8万方，环比-25.9%；样本二线城市为33.1万方，环比-36.1%；样本三线城市为21.9万方，环比-31.4%。年初至今累计二手房成交面积为2981.3万方，同比变动为52.5%。 信用债：根据wind统计数据，本周（6.19-6.25）共发行房企信用债10只，环比减少10只；发行规模共计91.01亿元，环比减少-67.73亿元，总偿还量50.08亿元，环比减少34.28亿元，净融资额为40.93亿元，环比减少33.45亿元 。主体评级方面 ， 本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（76.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债、超短期融资债券（30.8%、29.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年、0-1年（31.9%、29.7%）的债券为主。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1.LPR时隔近1年再度调降，需求偏弱需要大级别政策托底 5年期LPR时隔近1年再度调降，需求偏弱需要大级别政策托底。6月20日，央行公布最新一期5年期以上LPR为4.20%，较上月下降10BP，这是自2022年8月以来LPR的首次下降。据贝壳数据，6月百城首套房贷利率平均为4.0%，二套房贷利率为4.91%，首套二套利率均环比持平。分城市看，一线、二线城市首套房贷利率为4.6%、3.98%，二套房贷利率分别为5.13%、4.91%，均与上月持平；三四线城市首套利率微降至3.97%，二套利率为4.9%。我们认为LPR的下调有望推动首套主流平均利率降至4%以下，历史最低水平的房贷利率可以一定程度降低购房者的购房成本。但进入6月，新房二手房市场持续的低迷，本周新房二手房成交量能同比分别下滑49.6%、27.8%，这除去假期及天气因素外，主要是房企推盘意愿不强、当下市场信心偏弱，因此我们认为更需要大级别的政策去托底市场，包括一线城市进一步调整限购限贷政策。 图表1：5年期LPR 图表2：百城主流平均房贷利率及银行按揭贷平均放款周期（%，天） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.6%，落后沪深300指数2.07个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共9支，较上周减少53支，下跌股数为112支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为长春经开、金科股份、新华联、ST新梅、京蓝科技，涨幅分别为14.0%、10.3%、3.1%、2.7%、2.6%。跌幅前五为荣盛发展、沙河股份、中交地产、*ST紫学、天房发展，跌幅分别为-12.6%、-10.8%、-10.6%、-9.9%、-9.8%。 本周48家重点房企中共计上涨1支，较上周减少25支，上涨仅金科股份1支，涨幅为10.3%。跌幅前五为正荣地产、融信中国、中梁控股、禹洲集团、富力地产，跌幅分别为-24.1%、-20.3%、-18.3%、-18.2%、-17.5%。 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为269.5万平方米，环比下降1.6%，同比下降49.6%，本周同比大幅下滑主要是在6月传统供销旺季下近期销售依然低迷、而2022年6月是销售高点基数较高。其中样本一线城市的新房成交面积为59.7万方，环比-16.9%，同比-41.8%；样本二线城市为150.6万方，环比0.3%，同比-58.1%；样本三线城市为59.2万方，环比14.2%，同比-18.0%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计25周新房成交面积同比看，样本30城共计7531.1万方，同比7.9%；一线城市为1683.2万方，同比23.0%；二线城市为4249.5万方，同比1.3%；三线城市为1598.3万方，同比12.9%。其中一线城市中，北京（11.3%）、上海（52.9%）、广州（8.8%）、深圳（-7.2%）。二三线城市中海门（129.5%）、温州（102.1%）、惠州（43.5%）等总计13城同比均为正，南平（-85.4%）、衢州（-77.8%）、大连（-70.9%）等总计13城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计76.8万方，环比下降32.1%，同比下降27.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为21.8万方，环比-25.9%； 样本二线城市为33.1万方，环比-36.1%；样本三线城市为21.9万方，环比-31.4%。 年初至今累计二手房成交面积为2981.3万方，同比变动为52.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为871.3万方，同比25.0%；样本二线城市为1425.7万方，同比64.9%；样本三线城市为684.3万方，同比73.9%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（6.19-6.25）共发行房企信用债10只，环比减少10只；发行规模共计91.01亿元，环比减少-67.73亿元，总偿还量50.08亿元，环比减少34.28亿元，净融资额为40.93亿元，环比减少33.45亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（76.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债、超短期融资债券（30.8%、29.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年、0-1年（31.9%、29.7%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率略有上升。其中，京城01的5年期公司债（+18bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表25：房企每周融资汇总（6.19-6.25） 5.本周政策回顾 图表26：全国性政策及消息（6.18-6.24） 图表27：地方性政策及消息（6.18-6.24） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底。若有大的刺激政策落地，则下半年会有一波板块的行情。除此以外，更多是优质地产公司的相对行情。择股方向包含以下几个方向： 1、竞争格局占优：A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团； H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋； 2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）； 3、行业beta仍在增长且单个公司表现更加、现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业。 A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。