房地产行业跟踪报告：整体业绩仍承压，关注优质个股

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 整体业绩仍承压，关注优质个股 行业核心观点： ——房地产行业跟踪报告 2023年11月10日 行业相对沪深300指数表现 A股上市房企前三季度整体业绩承压，但从不同企业属性角度 来看，国央企背景房企体现出了更健康的财务水平，从个股层面来看，行业格局持续优化下部分优质企业在行业低谷期仍表现出了较强韧性，从目前的行业运行情况来看，销售端修复进程缓慢，仍需持续关注核心城市地产政策的优化以及后续市场成交情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 投资要点： 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 房地产沪深300 行业研 究 行业跟踪报 告 证券研究报 告 收入及利润增速环比均有所下降，不同属性房企业绩表现持续分化：我们统计的72家房企2023年前三季度整体营收同比增速为0.15%，较H1下降4.03pct。2023年前三季度头部/中型/小型房企营业总收入同比增速为-6.82%/+10.28%/+35.02%,国/央企、非国央企背景房企营业总收入同比增速为11.09%、-5.99%；利润方面，我们统计的72家房企2023年前三季度归母净利润为同比下降17.47%，下滑幅度环比H1扩大13.36pct，国/央企背景房企2023年前三季度归母净利润同比增速为-21.76%，环比H1下降幅度扩大了13.78pct；非国央企背景房企归母净利润同比增速为- 0.49%，环比H1增速由升转降。 A股房企盈利能力仍然承压，国/央企背景房企盈利韧性更强：我们统计的72家房企2023年前三季度毛利率水平为16.90%，同环 3407 比变动分别为-1.79%/-0.68%。其中，头部/中型/小型房企2023年前三季度毛利率水平为16.00%/16.26%/27.72%，较去年同期-2.30pct/-0.82pct/-4.73pct；国央企/民营房企2023年前三季度毛利率水平为20.08%/14.78%。 杠杆水平保持相对稳定，销售回款持续承压，国央企背景房企体现出更大优势：我们统计的72家房企2023年三季度末整体净负债率为82.41%，较H1末上升1.61pct，较上年同期变动+3.76pct，国/央企背景房企2023年三季度末净负债率为81.35%，非国央企 背景房企的净负债率为83.88%；A股上市房企整体剔除预收账款后的资产负债率为70.51%，有所下降；2023年三季度末预收账款对营收覆盖率为106.81%，较去年同期下降11.85pct，环比H1末下降2.59pct。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、行业信用风险超预期蔓延、数据统计偏差等。 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 公募基金重仓持股比例续降 北京公积金贷款施行“认房不认商贷”广州探索房票安置，上海金山区放松限购 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告 正文目录 1房地产行业业绩仍承压3 1.1收入：营收增速环比有所下降，不同类型房企表现分化3 1.2归母净利润：整体降幅较中期有所扩大4 2房企盈利能力仍然承压4 2.1毛利率/净利率水平：同环比均下降，国央企背景房企韧性更强4 2.2费用率水平：整体期间费用率同比有所下降5 2.3资产减值损失：减值规模明显下降，国/央企背景房企占比上升6 3杠杆水平保持相对稳定，销售回款持续承压7 3.1杠杆水平：净负债率有所抬升，国央企类房企体现出更大的优势7 3.2现金短债比：行业整体现金短债比保持相对稳定8 3.3销售回款：销售回款持续承压，不同企业属性房企表现分化8 3.4存货占总资产比重：库存整体下降，国/央企背景房企相对略高9 4投资建议与风险提示11 图表1：A股不同规模房企营收增速情况（%）3 图表2：A股不同性质房企营收增速情况（%）3 图表3：A股不同规模房企归母净利润同比增速（%）4 图表4：A股不同性质房企归母净利润同比增速（%）4 图表5：A股不同规模房企毛利率（%）4 图表6：A股不同性质房企毛利率（%）4 图表7：A股不同规模房企净利率（%）5 图表8：A股不同性质房企净利率（%）5 图表9：A股上市房企各项费用率变动情况（%）6 图表10：A股不同规模房企期间费用率（%）6 图表11：A股不同性质房企期间费用率（%）6 图表12：A股不同规模房企资产减值损失金额（亿元）6 图表13：A股不同性质房企资产减值损失金额（亿元）6 图表14：A股不同规模房企净负债率（%）7 图表15：A股不同性质房企净负债率（%）7 图表16：A股不同规模房企剔除预收款项后的资产负债率（%）8 图表17：A股不同性质房企剔除预收款项后的资产负债率（%）8 图表18：A股不同规模房企现金短债比（倍）8 图表19：A股不同性质房企现金短债比（倍）8 图表20：A股不同规模房企销售商品提供劳务收到的现金/营业收入（%）9 图表21：A股不同性质房企销售商品提供劳务收到的现金/营业收入（%）9 图表22：A股不同规模房企预收账款/营业收入（%）9 图表23：A股不同性质房企预收账款/营业收入（%）9 图表24：A股不同规模房企少数股东损益占净利润的比重（%）10 图表25：A股不同性质房企少数股东损益占净利润的比重（%）10 图表26：A股不同规模房企存货占总资产的%比）重...（10 图表27：A股不同性质房企存货占总资产的比重（%）10 万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共12页 我们以申万行业分类(2021)中A股房地产行业中72只核心个股2023年三季度业绩整理如下： 1房地产行业业绩仍承压 1.1收入：营收增速环比有所下降，不同类型房企表现分化 2023年前三季度房地产行业整体营收增速环比有所下降。我们统计的A股上市的 72家房企，2023年前三季度整体营收增速为0.15%，较H1下降4.03pct。按照营业 收入规模（按照2022年营业收入规模超1000亿元的为头部房企，100-1000亿元的为中型房企，低于100亿元的为小型房企）分为头部（6家）、中型（28家）、小型房企（38家），其中中小型房企表现较好，2023年前三季度头部/中型/小型房企营业总收入同比增速为-6.82%/+10.28%/+35.02%，环比H1增速变动-5.49pct/-2.23pct/+6.22pct。 国央企背景房企营收增长表现更好。2023年前三季度国/央企背景房企营业总收入同比增速为11.09%，由去年同期同比下滑转为正增长，环比H1下降2.71pct；2023前三季度非国央企背景房企营业总收入同比增速为-5.99%，较上年同期下 滑幅度明显收窄，环比H1下降4.49pct。2023年前三季度国/央企背景房企营业收入增速明显优于非国央企背景的房企。 图表1：A股不同规模房企营收增速情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表2：A股不同性质房企营收增速情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2归母净利润：整体降幅较中期有所扩大 归母净利润方面，2023年前三季度房地产行业整体归母净利润增速下滑幅度同比有所收窄。我们统计的72家房企2023年前三季度归母净利润增速同比下滑17.47%，下滑幅度环比H1扩大13.36pct，较上年同期增速下滑幅度收窄40.71pct。 中型房企归母净利润同比增速降幅大幅度收窄。头部/中型/小型房企2023年前三季度归母净利润同比增速为-23.65%/-22.14%/+19.07%，中型房企增速较上年同期收窄了120.82pct，小型房企增速由上年同期下滑转为正增长。头部房企增 速同环比均下降，分别下降9.01pct、13.55pct。 不同企业属性的房企归母净利润降幅环比均有所扩大。我们统计的国/央企背景房企2023年前三季度归母净利润同比增速为-21.76%，环比H1下降幅度扩大了13.78pct；非国央企背景房企归母净利润同比增速为-0.49%，环比H1增速由升转 降。 图表3：A股不同规模房企归母净利润同比增速（%）图表4：A股不同性质房企归母净利润同比增速（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2房企盈利能力仍然承压 2.1毛利率/净利率水平：同环比均下降，国央企背景房企韧性更强 2023年前三季度不同规模房企毛利率同环比均有所下降。我们统计的72家房企 2023年前三季度毛利率水平为16.90%，较去年同期下降1.79pct，环比H1下降 0.68pct。其中，头部/中型/小型房企2023年前三季度毛利率水平为 16.00%/16.26%/27.72%，较去年同期变动-2.30pct/-0.82pct/-4.73pct,环比H1 变动-0.77pct/-0.63pct/-0.45pct。 国/央企背景房企的毛利率水平相对更高。我们统计的国央企背景房企2023年前三季度毛利率水平为20.08%，较去年同期下降3.03pct，较H1下降0.41pct；非国央企背景房企毛利率水平为14.78%，较去年同期下降1.43pct，较H1下降0.80pct， 国/央企背景房企的毛利率水平高于非国央企背景房企，体现出更强的盈利能力。图表5：A股不同规模房企毛利率（%）图表6：A股不同性质房企毛利率（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 整体净利率水平同环比均下降。我们统计的72家房企2023年前三季度整体净利率水平为1.75%，较去年同期下降0.37pct，环比H1下降1.06pct。其中，头部/中型/小型房企2023年前三季度净利率水平为3.81%/-3.38%/6.07%，较去年同期变 动-0.84pct/+1.41pct/-0.82pct，环比H1变动-0.96pct/-0.70pct/-2.79pct。 国/央企背景房企净利率相对更高，非国央企背景房企净利率同比微升。我们统计的国/央企背景房企2023年前三季度净利率水平为3.32%，较去年同期下降1.39pct，环比H1下降1.44pct；非国央企背景房企净利率水平为0.71%，较去年 同期微升0.04pct，环比H1下降0.78pct。国/央企背景房企的净利率水平明显高于非国央企背景房企。 图表7：A股不同规模房企净利率（%）图表8：A股不同性质房企净利率（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2.2费用率水平：整体期间费用率同比有所下降 整体期间费用率同比有所下降，财务费用率有所抬升。我们统计的72家房企2023年前三季度整体期间费用率/财务费用率/管理费用率/销售费用率分别为8.42%/3.10%/2.78%/2.55%，较去年同期变动-0.27pct/+0.40pct/-0.47pct/- 0.20pct。 头部房企期间费用率水平相对更低。2023年前三季度头部/中型/小型房企期间费用率为6.26%/11.91%/12.27%，较上年同期变动+0.09pct/-1.60pct/-2.97pct， 头部房企期间费用率同比微升，中型/小型房企期间费用率同比均有所下降。 不同企业属性的房企期间费用率同比均有所下降。国/央企背景房企2023年前三季度期间费用率为9.47%，较去年同期下降0.36ct；非国央企背景房企2023年前三季度期间费用率为7.73%，较去年同期下降0.33pct。 图表9：A股上市房企各项费用率变动情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表10：A股不同规模房企期间费用率（%）图表11：A股不同性质房企期间费用率（%