2023年三季报点评：营收同比大幅增长，定增募资顺利完成

证券研究报告公司研究 公司点评报告 华发股份(600325.SH)投资评级买入上次评级买入 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S15005220100002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 营收同比大幅增长，定增募资顺利完成 ——华发股份（600325.SH）2023年三季报点评 2023年11月9日 本期内容提要: ⯁事件： 1）公司发布2023年第三季度报告，2023年前三季度实现营业收入472.51亿元，同比 增长40.24%；实现归母净利润22.01亿元，同比增长1.14%；实现经营性现金流量 净额463.04亿元，同比增长114.90%。 2）11月2日公司发布《珠海华发实业股份有限公司向特定对象发行股票之上市公告 书》：向特定对象发行股票数量为6.35亿股，发行规模为51.24亿元，发行价格为 8.07元/股。 ⯁结算节奏加快营收同比实现大幅增长，毛利率承压拖累净利润增速较弱。公司2023 年前三季度实现营业收入472.51亿元，同比增长40.24%，营收实现逆势增长，主要由 于公司结算节奏加快，房地产结转收入增加。前三季度公司实现归母净利润22.01亿元，同比增长1.14%，归母净利润增速弱于营收增速主要由于：1）毛利率持续承压：受到前期低毛利率项目进入结转周期影响，公司毛利率水平持续承压，前三季度毛利率17.72%，较去年同期下降3.15pct；2）权益比例下降：公司上半年少数股东损益占比较上年同期上升7.7pct；3）销售费用率上升：受当期销售规模增长影响公司销售费用率小幅上升，2023前三季度销售费用率1.35%，较去年同期上升0.02pct，管理费用率为1.26%，较去年同期改善0.62pct。随着公司低毛利率项目结算完毕，毛利率和权益比水平较高的地块逐步进入结转，公司后续有望进入业绩释放期， ⯁销售：销售业绩持续突破，深耕区域优势凸显。2023年前三季度公司实现销售金额 1035.8亿元，较去年同期增长41.99%；销售面积325.9万平方米，较去年同期增长 29.02%。1-10月公司实现销售金额1120亿元，根据克而瑞数据，公司1-10月在上海实现权益销售金额253.10亿元，同比大幅提升80.63%，位列上海权益销售金额榜单第2名，较去年同期提升3名，上海区域优势凸显；1-10月在珠海实现销售金额183.04亿元，同比提升17.88%，公司大本营区域深耕优势保持。 ⯁拿地：持续聚焦热点城市，多渠道获取土地资源。2023年公司保持拿地节奏，1-9月 公司在广州、上海等城市获取14宗地块（不含深圳冰雪城、珠海联安村项目），根据 CREIS数据，14宗地块总地价298.3亿元，较去年同期下降27.42%，总规划建筑面积 161.1万平，较去年同期提升17.23%，其中地块均位于上海、杭州、西安、南京、成都、长沙、苏州等核心城市。10月公司以17.33亿的报价摇中青浦赵巷镇地块，截至10月公司2023年在上海共拓展地价107.2亿元，积极补货公司深耕核心城市，有望保持供给优势。此外，公司积极通过多渠道拿地布局核心城市，保障核心城市土地储备，8月公司全资子公司与招商局蛇口全资子公司组成的联合体，成为上海静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目实施主体，房地联动房价达21万元 /平方米。 定增募资顺利完成，财务结构进一步改善。截至2023年三季度，公司三道红线保持绿档，净负债率为64.8%，现金短债比为1.95倍，剔除预款资产负债率64.9%。10月末公司定增顺利完成，最终发行价格为8.07元/股，发行股份数量为63.5亿股，认购总金 额为51.24亿元，确定包括公司控股股东华发集团在内的17名对象获得配售，实际募资 净额50.38亿元。定增完成后：1）财务结构进一步改善：定增完成后公司现金短债比提升0.18倍，净负债率下降6.59pct，剔除预售款资产负债率下降0.9pct；2）控股股东持股比例提升：控股股东华发集团认购14.60亿元（占比28.5%），定增完成后持股比例从24.20%提升到26.34%。控股股东华发集团除定增认购提升持股比例外，9月末发布增持计划，截至10月17日已增持2121万股，占公司总股本的1.002%。在当前行业信用仍然不稳定的背景下，公司定增顺利发行后资产负债结构得以优化，信用优质特点再次强化，同时大股东积极增持公司股份，彰显对于公司长期发展的信心，公司国资背景得以强化，未来有望在项目资源等方面持续得到控股股东的强力支持。 ⯁维持公司“买入”评级。公司凭借城市深耕和供给优势，行业排名不断提升，2023 年销售表现亮眼，待结算资源丰富；同时公司2022年以来积极拓展核心城市优质地 块，在维持公司供给优势的同时，随着优质地块逐步进入结算，公司毛利率企稳，有望进入业绩释放期。预计公司2023-2025年EPS（按最新股本摊薄）为0.98/1.06/1.23元 /股，维持“买入”评级。 ⯁风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期；地产行业销售下行幅度超预期；公司房地产销售不及预期 主要财务指标营业总收入（百万元） 2021A 51,241 2022A 59,190 2023E 68,843 2024E 78,833 2025E 88,814 同比(%) 0.5% 15.5% 16.3% 14.5% 12.7% 归属母公司净利润（百万元） 3,195 2,578 2,695 2,913 3,376 同比(%) 10.1% -19.3% 4.6% 8.1% 15.9% 毛利率(%) 25.8% 20.2% 18.8% 19.7% 20.5% ROE(%) 15.3% 13.1% 9.9% 9.9% 10.6% EPS（摊薄）（元） 1.16 0.94 0.98 1.06 1.23 P/E 7.19 8.91 8.53 7.89 6.81 P/B 1.10 1.16 0.84 0.78 0.72 资料来源：万得，信达证券研发中心预测;股价为2023年11月8日收盘价注：EPS为按定增后最新股本摊薄 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位:百万元 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 350,880 417,291 449,169 498,142 营业总收入 59,190 68,843 78,833 88,814 货币资金 52,832 23,632 48,991 13,773 营业成本 47,243 55,872 63,296 70,619 应收票据 4 4 5 5 营业税金及附加 2,610 3,098 3,784 4,441 应收账款 883 1,704 1,630 1,644 销售费用 1,900 2,045 2,444 3,108 预付账款 3,422 4,917 5,697 6,356 管理费用 1,758 1,907 2,365 2,842 存货 243,544 315,175 317,782 388,414 研发费用 108 110 142 178 其他 50,195 71,859 75,064 87,950 财务费用 229 330 1,117 530 非流动资产 51,811 59,547 60,842 57,158 减值损失合计 -760 1 1 1 长期股权投资 25,217 25,217 25,217 25,217 投资净收益 1,538 1,377 1,577 1,332 固定资产（合计） 2,892 3,814 4,732 5,621 其他 129 -49 -41 -64 无形资产 494 644 788 922 营业利润 6,249 6,811 7,222 8,365 其他 23,207 29,873 30,106 25,398 营业外收支 34 -30 -30 -30 资产总计 402,691 476,839 510,011 555,300 利润总额 6,283 6,781 7,192 8,335 流动负债 173,763 231,741 257,519 295,157 所得税 1,557 1,695 1,798 2,084 短期借款 35 835 1,335 1,835 净利润 4,726 5,086 5,394 6,251 应付票据 729 512 894 675 少数股东损益 2,148 2,390 2,481 2,875 应付账款 33,302 44,297 43,613 54,470 归属母公司净利润 2,578 2,695 2,913 3,376 其他 139,696 186,097 211,677 238,178 EBITDA 5,224 6,380 7,378 8,243 非流动负债 119,479 125,764 128,464 130,764 EPS(基本)(元) 1.12 0.98 1.06 1.23 长期借款 82,584 86,584 88,584 90,584 其他 36,894 39,179 39,879 40,179 现金流量表 单位:百万元 负债合计 293,242 357,505 385,983 425,921 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 少数股东权益 89,707 92,097 94,578 97,454 经营活动现金流 38,344 -37,660 18,564 -42,341 归属母公司股东权益 19,743 27,237 29,450 31,925 净利润 4,726 5,086 5,394 6,251 负债和股东权益 402,691 476,839 510,011 555,300 折旧摊销 458 437 456 482 财务费用 618 1,651 1,708 1,754 重要财务指标 单位:百万元 投资损失 -235 -1,510 -1,377 -1,577 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营运资金变动33,622 -43,451 12,712 -54,339 营业总收入 59,190 68,843 78,833 88,814 其它430 -6 -130 4,843 同比（%） 15.5% 16.3% 14.5% 12.7% 投资活动现金流-46,530 -6,347 415 170 归属母公司净利润 2,578 2,695 2,913 3,376 资本支出-30,705 -1,067 -1,042 -1,042 同比（%） -19.3% 4.6% 8.1% 15.9% 长期投资-18,229 -6,120 -120 -120 毛利率（%） 20.2% 18.8% 19.7% 20.5% 其他2,405 841 1,577 1,332 ROE% 13.1% 9.9% 9.9% 10.6% 筹资活动现金流11,001 14,103 6,381 6,952 EPS(摊薄)(元) 0.94 0.98 1.06 1.23 吸收投资13,911 4,390 0 0 P/E 8.91 8.53 7.89 6.81 借款95,411 4,800 2,500 2,500 P/B 1.16 0.84 0.78 0.72 支付利息或股息-10,003 -2,451 -2,908 -3,154 EV/EBITDA 18.87 22.14 16.97 20.69 现金流净增加额2,818 -29,904 25,359 -35,218 研究团队简介 江宇辉，信达证券房地产行业首席分析师，中南财经政法大学管理学学士，上海财经大学金融硕士，从事地产行业研究六年，先后供职于中信建投证券、中梁地产集团。曾获2015年第十三届新财