融资总量创2020年以来单月新低， 公募REITs扩张至商业地产

中国房地产 2023年10月 资本月报 融资总量创2020年以来单月新低，公募REITs扩张至商业地产 克而瑞资本月报10月刊 融资总量创2020年以来单月次低，公募REITs扩张至商业地产 克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/8 本月关注： 【消费基础设施纳入REITs试点，政府支持房企合理融资】 10月13日沪深交易所同意5家险资试点开展ABS及REITs业务。20日，证监会将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs。31日中央金融工作会议强调要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等。整体看来，本月消费类基础设施公募REITs的正式落地利好了参与商业地产领域的房企融资，可能吸引更多企业参与；而月底政府的表态也利好了房企的融资，尤其是民营房企。 【融资规模同环比大幅减少，创2020年以来单月新低】 2023年10月80家典型房企的融资总量为213.6亿元，环比减少41.5%，同比减少51.9%，单月融资规模大幅减少，创下了2020年以来的新低。房企债券发行了60.2亿元，环比减少37.3%，同比减少81.4%。债券类平均融资成本为3.85%，环比提升0.05pct，同比提升0.65pct。本月没有房企境外发债，而由于境内发债的企业仍然主要是首开、招商蛇口、金融街等国企央企，因此境内融资成本继续保持在较低的水平。 【万达商管宣布延迟香港IPO，华发股份完成配股融资】 本月没有房企或房企旗下企业完成上市，也没有企业提交上市申请，而万达商管则在26日宣布将延迟香港IPO。在增发配股方面，本月华发股份在27日宣布完成向特定对象发行 6.35亿股股份，实际募资约50.42亿元；京能置业在23日发布了定增募集说明书的修订稿。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。 免责申明 数据、观点等引用请注明“由易居企业集团·克而瑞研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 房企债券发行与到期（亿元） 10月A股房企涨幅TOP5 代码 名称 10月涨跌幅 000631.SZ 顺发恒业 39.07% 600239.SH 云南城投 25.21% 600223.SH 福瑞达 22.70% 600641.SH 万业企业 14.92% 600159.SH 大龙地产 14.24% 10月H股房企涨幅TOP5 代码 名称 10月涨跌幅 1995.HK 旭辉永升服务 9.32% 9993.HK 金辉控股 7.26% 2156.HK 建发物业 6.50% 9979.HK 绿城管理控股 1.76% 2421.HK 嘉创地产 1.09% 01.债券发行：融资规模大幅减少，创2020年以来单月新低 2023年10月80家典型房企的融资总量为213.6亿元，环比减少41.5%，同比减少51.9%，单月融资规模大幅减少，创下了2020年以来的新低。从全年累计数据来看，1-10月80家典型房企的累计融资总量为5127.58亿元，同比减少23.48%。在融资结构方面，本月仍然没有房企进行境外债权融资，同时也没有资产证券化产品发行，境内债权融资为163.18亿元，环比减少39.4%，同比减少55.7%，此外还有50.42亿元的股权融资。 图：2020年10月-2023年10月80家监测企业融资额统计图 注：外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 10月房企发债60.2亿元，环比减少37.3%，同比减少81.4%。本月仍然没有房 企境外发债，因此60.2亿元全是境内债，其中公司债发行5.2亿元，环比减少78.3%，同比减少96%；中期票据发行55亿元，环比减少23.6%，同比减少60.7%，境内发债的企业仍然主要是首开、招商蛇口、金融街等国企央企。从全年累计数据来看，1-10月的房企发债规模达2660.75亿元，其中境内债券为2579.53亿元，占比为96.95%， 相比于1-9月的96.88%又提高了0.07个百分点。 图：2019年1月起各月房企发债规模（单位：亿元） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/8 注：1.不做额外说明，境外债统一按月末汇率换算 2.发债仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含资产证券化等，下同 数据来源：企业公告、CRIC整理 2023年10月房企融资成本为3.85%，环比提升0.05pct，同比提升0.65pct。 2023年1-10月80家典型房企新增债券类融资成本3.58%，较2022年全年下降0.64 个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升1.04个百分点，境内 债券融资成本3.44%，较2022年全年降低0.1个百分点。 图：2020年-2023年10月各月房企发债成本 数据来源：企业公告、CRIC整理 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/8 具体企业表现来看，10月债券发行量最大的企业是首开股份，企业在本月发行了1笔12亿元的中期票据。本月发行债券的企业有8家，环比增加1家。从发债年 限来看，金融街和电建地产分别发行了1笔期限长达5年的中期票据，是本月发行 期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，招商蛇口发行的1笔中期票据利率为2.9%，是本月房企发行的所有债券中最低。 表：本月企业发债总量TOP5 企业名称 总量（亿元） 首开股份 12.00 招商蛇口 11.00 金融街 10.00 光明地产 8.00 电建地产 6.00 数据来源：企业公告、CRIC整理 02.债券到期及违约：本月到期307亿元，中骏、碧桂园宣布违约 10月将有20笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为307亿元，环比 减少48%。提前关注到2023年11月将有25笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为409亿元，环比增加33%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是恒大于2018年发行的1笔5.9亿美元的境外债券。 表：下个月部分企业发行债券到期情况 企业名称 发行时间 融资方式 融资金额（亿） 货币单位 到期 中国恒大 2018/11/6 境外优先票据 5.90 美元 2023/11/6 龙湖集团 2018/11/7 公司债 20.00 人民币 2023/11/7 佳兆业集团 2019/11/12 境外优先票据 3.00 美元 2023/11/12 融信中国 2019/11/14 公司债 15.00 人民币 2023/11/14 中南建设 2019/11/19 公司债 10.00 人民币 2023/11/19 碧桂园 2019/11/21 公司债 30.00 人民币 2023/11/21 阳光城 2020/2/18 境外债券 3.00 美元 2023/11/18 华侨城A 2020/11/3 中期票据 20.00 人民币 2023/11/3 复地集团 2020/11/5 公司债 8.00 人民币 2023/11/5 中国海外发展 2020/11/9 公司债 24.00 人民币 2023/11/9 万达商业 2020/11/10 中期票据 25.00 人民币 2023/11/12 佳兆业集团 2020/11/12 境外优先票据 2.00 美元 2023/11/12 金地集团 2020/11/12 中期票据 20.00 人民币 2023/11/12 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/8 荣盛发展 2020/11/18 中期票据 5.00 人民币 2023/11/18 保利发展 2020/11/20 中期票据 20.00 人民币 2023/11/20 瑞安房地产 2020/11/25 境外优先票据 2.00 美元 2023/11/25 金隅集团 2021/11/15 公司债 15.00 人民币 2023/11/14 保利发展 2023/2/20 超短融 25.00 人民币 2023/11/14 荣盛发展 2023/3/3 超短融 10.00 人民币 2023/11/28 光明地产 2023/3/22 超短融 5.50 人民币 2023/11/17 金隅集团 2023/3/22 超短融 20.00 人民币 2023/11/23 光明地产 2023/5/31 超短融 2.50 人民币 2023/11/29 厦门国贸 2023/6/30 超短融 10.00 人民币 2023/11/24 厦门国贸 2023/8/8 超短融 10.00 人民币 2023/11/9 厦门国贸 2023/8/24 超短融 5.00 人民币 2023/11/22 注：数据范围为80家典型企业2012年以来的债券发行监测数据 数据来源：企业公告、CRIC整理 在债务违约方面，本月4日中骏集团宣布没有按时支付已到期的银团贷款本金 和利息共约6100万美元，10日碧桂园也宣布尚未支付本金金额为4.7亿港币的到期款项。整体来看，近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未全面复苏，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。 表：各梯队房企违约数量 梯队 2021年以来累计违约企业个数 2023年新增违约企业个数 TOP30 9 2 TOP31-50 9 3 TOP51-100 11 1 TOP100-200 14 5 备注：梯队划分按照克而瑞《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径排名 数据来源：企业公告、CRIC整理 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/8 01.IPO和增发：万达商管宣布延迟香港IPO，华发股份完成配股融资 本月没有房企或房企旗下企业完成上市，也没有企业提交上市申请，而万达商管则在26日宣布将延迟香港IPO。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。 而在增发配股方面，本月华发股份在27日宣布完成向特定对象发行6.35亿股 股份，实际募资约50.42亿元；京能置业在23日发布了定增募集说明书的修订稿。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。 表：2023年部分房企配股融资情况 企业名称 更新时间 配售股份数量（亿股） 融资规模（亿元） 最新状态 华发股份 2023/10/27 6.35 50.42 已完成 京能置业 2023/10/23 ≤1.13 ≤7 发布募集说明书修订稿 招商蛇口 2023/9/28 7.20 84.28 已完成 天地源 2023/9/27 ≤2.59 ≤12.5 完成定增方案论证 新城控股 2023/9/25 ≤4.51 ≤45 发布预案修订稿 建发股份 2023/9/3 10.52 ≤77.87 发布募集说明书 荣盛发展 2023/9/1 ≤13.04 ≤28.74 发布募集说明书修订稿 万科 2023/8/30 ≤11 ≤150 已终止 碧桂园 2023/8/30 3.5 2.7（港元） 已完成 雅居乐 2023/8/1 3.46 3.87（港元） 已完成 厦门国贸 2023/7/3 ≤4 ≤37 交易所已受理 金科股份 2023/7/1 / 购买恒昇大业20%股权 发布预案修订稿 招商蛇口 2023/6/28 6.02 ≤85 已完成 保利发展 2023/6/27 ≤8.19 ≤125 证监会同意注册 大名城 2023/6/27 ≤5.10 ≤25.5 证监会同意注册 福星股份 2023/6/27 ≤2.85 ≤13.4 证监会同意注册