公募REITs适用领域拓展至商业地产，嘉创地产完成上市

中国房地产 2023年3月 资本月报 公募REITs适用领域拓展至商业地产，嘉创地产完成上市 克而瑞资本月报3月刊 公募REITs适用领域拓展至商业地产，嘉创地产完成上市 克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/8 本月关注： 【公募REITs审批流程得到优化，适用领域拓展至商业地产】 3月15日，央行党委扩大会议再次强调要坚持“房住不炒”定位，推动房地产市场平稳健康发展。3月27日证监会发布 《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）常态化发行相关工作的通知》,明确提出要研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。同时提出要推动公募REITs扩募发行常态化，优化审核注册流程。整体看来，本月政府对于房企融资的表态相对较少，但是扩大公募REITs的适用范围、优化公募REITs的审批流程对于拥有较多存量资产的房企是一个较大的融资利好。 【融资总量环比回升，境外融资仍然处于冰点】 本月80家典型房企的融资总量为608.93亿元，环比增加43.4%，同比减少31.3%。房企债券发行了377.45亿元，环比增加45.6%，同比减少0.7%。债券类平均融资成本为3.72%，环比下降0.41pct，同比下降1.1pct。由于本月没有境外发债，因此境内融资成本为3.72%，环比上升0.17pct，主要是因为当前发债的企业仍然主要是国企央企，这些企业的融资优势较为明显，整体融资成本因此保持在较低水平。 【嘉创地产完成介绍上市，房企配股融资热度下降】 本月嘉创房地产于23日通过介绍方式在香港完成了上市， 13日则有中亿基业再次向港交所递交了招股书。而在增发配股方面，本月没有新增房企宣布配售股份，仅有万科完成了H股的配售，同时万科和保利的A股增发也在推进中，整体看来近期房企配股融资热度虽然有所下降，但是仍然较为积极。 免责申明 数据、观点等引用请注明“由易居企业集团·克而瑞研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 房企债券发行与到期（亿元） 3月A股房企涨幅TOP5 代码 名称 3月涨跌幅 600895.SH 张江高科 30.76% 000838.SZ 财信发展 15.10% 600246.SH 万通发展 10.60% 600515.SH 海南机场 7.19% 600641.SH 万业企业 5.01% 3月H股房企涨幅TOP5 代码 名称 3月涨跌幅 2152.HK 苏新服务 22.92% 0755.HK 上海证大 18.75% 0108.HK 国锐地产 17.28% 9979.HK 绿城管理控股 16.64% 0081.HK 中国海外宏洋集团 13.11% 01.债券发行：3月规模环比回升，但仍处于较低水平 2023年3月80家典型房企的融资总量为608.93亿元，环比增加43.4%，同比 减少31.3%。从全年累计数据来看，1-3月80家典型房企的累计融资总量为1620.25亿元，同比减少27.91%。虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资仍未有全面回暖，融资规模虽然环比回升但长期来看仍处于较低水平。在融资结构方面，本月房企境内债权融资525.91亿元，环比增加36.1%，同比减少13.5%；境外债权融资12.78亿元，环比减少36.9%，同比减少88.1%；资产证券化融资为35.01亿元，环比增加94%，同比减少79.5%。 图：2020年3月-2023年3月80家监测企业融资额统计图 注：外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据 来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 3月房企发债377.45亿元，环比增加45.6%，同比减少0.7%。本月没有房企境外发债，377.45亿元全是境内发债，环比增加57.9%，同比增加30.3%。其中，公司债发行98.95亿元，环比减少26.2%，同比增加115.6%；中期票据发行146亿元，环比增加386.7%，同比增加8.3%，境内发债的企业仍然主要是厦门国贸、首开股份、华润置地、保利发展等国企央企。 图：2019年1月起各月房企发债规模（单位：亿元） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/8 注：1.不做额外说明，境外债统一按月末汇率换算 2.发债仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含资产证券化等，下同 数据来源：企业公告、CRIC整理 2023年3月80家典型房企新增债券类融资成本3.72%，环比下降0.41pct，同比下降1.1pct。本月没有境外发债，境内融资成本为3.72%，环比上升0.17pct，主要是因为当前发债的企业仍然主要是国企央企，这些企业的融资优势较为明显，整体融资成本因此保持在较低水平。2023年1-3月80家典型房企新增债券类融资成本3.98%，较2022年全年下降0.25个百分点，其中境外债券融资成本8.92%，较2022年全年上升1.87个百分点，境内债券融资成本3.62%，较2022年全年上升0.08个百分点。 图：2020年-2023年3月各月房企发债成本 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/8 数据来源：企业公告、CRIC整理 具体企业表现来看，3月债券发行量最大的企业是厦门国贸，企业在本月发行了一笔10亿元的公司债、一笔12亿元的中期票据和两笔共30亿元的超短融。本月 发行债券的企业有18家，发债企业个数环比增加4家。从发债年限来看，越秀发行 了一笔长达7年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，保利发展发行的一笔超短融利率为2.26%，是本月房企发行的所有债券中最低。 表：本月企业发债总量TOP5 企业名称 总量（亿元） 厦门国贸 52.00 首开股份 46.00 保利发展 40.00 华润置地 40.00 华发股份 30.00 数据来源：企业公告、CRIC整理 02.债券到期及违约：本月到期504亿元，荣盛发展新增违约 环比增加32.6%。提前关注到2023年4月将有51笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为948亿元，环比增加88.1%，房企又迎来了一波偿债潮。从到期债券规模来看，单笔金额最高是万科于2018年发行的一笔9.71亿美元的境外债。 表：下个月部分企业发行债券到期情况 3月房企共有36笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为504亿元， 企业名称 发行时间 融资方式 融资金额（亿） 货币单位 到期 合景泰富集团 2016/4/26 公司债 10.00 人民币 2023/4/26 合景泰富集团 2016/4/26 公司债 55.00 人民币 2023/4/26 龙湖集团 2018/1/9 境外优先票据 3.00 美元 2023/4/16 华润置地 2018/4/2 中期票据 35.00 人民币 2023/4/2 融创中国 2018/4/17 境外优先票据 4.50 美元 2023/4/17 招商蛇口 2018/4/17 公司债 20.00 人民币 2023/4/17 万科A 2018/4/18 境外债券 9.71 美元 2023/4/18 首创城发 2018/4/20 公司债 20.00 人民币 2023/4/20 卓越集团 2018/4/20 公司债 3.00 人民币 2023/4/20 仁恒置地 2018/4/23 境外优先票据 3.50 美元 2023/4/23 新城控股 2018/4/26 定向工具 10.00 人民币 2023/4/26 中国海外发展 2018/4/26 境外债券 7.50 美元 2023/4/26 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/8 首开股份 2018/4/29 中期票据 25.00 人民币 2023/4/29 融创中国 2019/3/20 境外优先票据 2.00 美元 2023/4/17 碧桂园 2019/4/1 公司债 5.67 人民币 2023/4/1 金融街 2019/4/8 公司债 4.00 人民币 2023/4/8 中国恒大 2019/4/8 境外优先票据 4.50 美元 2023/4/8 建业地产 2019/4/15 境外优先票据 3.00 美元 2023/4/24 中国恒大 2019/4/15 境外优先票据 4.00 美元 2023/4/15 中骏集团控股 2019/7/10 境外优先票据 5.00 美元 2023/4/19 阳光城 2020/1/15 境外债券 3.00 美元 2023/4/15 弘阳地产 2020/1/16 境外优先票据 3.00 美元 2023/4/16 金地集团 2020/4/3 中期票据 15.00 人民币 2023/4/3 保利发展 2020/4/10 中期票据 15.00 人民币 2023/4/13 华侨城A 2020/4/13 中期票据 15.00 人民币 2023/4/13 华润置地 2020/4/14 中期票据 8.00 人民币 2023/4/14 万达商业 2020/4/16 中期票据 50.00 人民币 2023/4/16 金隅集团 2020/4/20 中期票据 15.00 人民币 2023/4/20 华发股份 2020/4/21 中期票据 9.30 人民币 2023/4/21 首创城发 2020/4/24 公司债 15.00 人民币 2023/4/24 远洋集团 2020/4/24 定向工具 20.00 人民币 2023/4/24 世茂集团 2020/4/24 私募债 5.00 人民币 2023/4/26 世茂集团 2020/4/26 定向工具 5.00 人民币 2023/4/26 绿城中国 2020/4/28 中期票据 15.00 人民币 2023/4/28 厦门国贸 2020/4/28 公司债 5.00 人民币 2023/4/28 弘阳地产 2020/7/16 境外优先票据 1.50 美元 2023/4/16 绿地控股 2020/7/22 境外优先票据 4.00 美元 2023/4/22 佳源国际控股 2020/10/8 境外优先票据 1.00 美元 2023/4/8 佳源国际控股 2020/10/8 境外优先票据 2.00 美元 2023/4/8 厦门国贸 2021/4/22 中期票据 2.00 人民币 2023/4/22 中梁控股 2021/9/22 境外优先票据 2.00 美元 2023/4/17 碧桂园 2022/3/18 境外债券 1.51 人民币 2023/4/19 力高集团 2022/3/31 境外优先票据 1.54 美元 2023/4/7 富力地产 2022/5/16 私募债 46.00 人民币 2023/4/6 中梁控股 2022/5/24 境外优先票据 2.02 美元 2023/4/15 中梁控股 2022/6/13 境外优先票据 0.23 美元 2023/4/15 招商蛇口 2022/10/12 超短融 12.90 人民币 2023/4/10 招商蛇口 2022/10/12 超短融 10.00 人民币 2023/4/10 厦门国贸 2023/1/6 超短融 10.00 人民币 2023/4/6 厦门国贸 2023/1/31 超短融 20.00 人民币 2023/4/4 厦门国贸 2023/2/2 超短融 20.00 人民币 2023/4/30 注：数据范围为80家典型企业2012年以来的债券发行监测数据 数据来源：企业公告、CRIC整理 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/8 在债务违约方面，本月没有新增违约房企，不过月内已经暴雷的荣盛发展有新增债务违约，此外尚未暴雷的雅居乐也因为