中国房地产行业资本月报：房企融资总量创2020年以来单月新低，万科150亿定增获受理

2023年5月 中国房地产资本月报 房企融资总量创2020年以来单月新低， 万科150亿定增获受理 克而瑞资本月报5月刊 房企融资总量创2020年以来单月新低，万科150亿定增获受理 克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/8 本月关注： 【政府支持央企债券发行，公募REITs发展继续快速推进】 5月6日，国资委发布《中央企业债券发行管理办法》通知。其中提出，中央企业应当积极维护投资者关系和良好国际信用评级，探索多市场、多币种发行境外债券，拓展融资渠道。此外央企年度发债计划与市场注册额度不挂钩，且在国资委出具批复前，中央企业集团公司可以按拟申请年度计划总额的1/4左右发行债券。此外5月12日证监会、证券交易所要求加快公募REITs发行上市节奏，推动REITs市场高质量发展。各地也继续推进REITs工作，如陕西省支持民企发行基础设施公募REITs，对于被发改委推荐至证监会的项目，省级财政一次性补助前期费300万元。整体看来，本月国央企的债券融资以及公募REITs都获得了政府大力支持，利好于相关企业，但是对于大部分民营房企而言融资环境仍然较为严峻。 【融资总量创2020年以来单月新低，成本仍在较低水平】 本月80家典型房企的融资总量为263.29亿元，环比减少56.4%，同比减少60.4%，创下了2020年以来单月融资的新低。房企债券发行了178.46亿元，环比减少49.3%，同比减少59.8%。债券类平均融资成本为3.34%，环比下降0.05pct，同比下降1.26pct。本月仅有越秀地产在澳门金融资产交易所发行了一笔13.96亿元人民币的境外债，因此房企境外融资成本仅为3.8%；同时由于本月境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等国企央企，因此境内融资成本3.29%，环比下降0.1pct。 【万科150亿定向增发获深交所受理，配股热度保持低位】 本月没有房企或房企旗下企业完成上市，同时也没有企业提交上市申请。而在增发配股方面，本月21日万科的150亿定向增发获得了深交所的受理，22日天地源的12.5亿配股募资计划获得了西安市国资委的同意，而保利的125亿A股增发仅在16日回复了交易所的问询函，并没有实质性的进展，整体看来近期房企配股融资热度处在较低水平。 免责申明 数据、观点等引用请注明“由易居企业集团·克而瑞研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 房企债券发行与到期（亿元） 5月A股房企涨幅TOP5 代码 名称 5月涨跌幅 600748.SH 上实发展 7.82% 600266.SH 城建发展 7.08% 600848.SH 上海临港 6.59% 600639.SH 浦东金桥 6.40% 000668.SZ 荣丰控股 6.32% 5月H股房企涨幅TOP5 代码 名称 5月涨跌幅 9608.HK 宋都服务 38.03% 0627.HK 福晟国际 18.18% 2376.HK 鲁商服务 4.60% 0108.HK 国锐地产 4.49% 2152.HK 苏新服务 3.20% 01.债券发行：本月融资规模创2020年以来单月融资新低 2023年5月80家典型房企的融资总量为263.29亿元，环比减少56.4%，同比减少60.4%。本月房企融资规模创下了2020年以来单月融资的新低，整体融资环境仍然不容乐观。从全年累计数据来看，1-5月80家典型房企的累计融资总量为2623.7亿元，同比减少27.3%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资205.17亿元，环比减少58.3%，同比减少60.9%；境外债权融资13.96亿元，环比减少54.4%，同比减少79.3%；资产证券化融资为44.16亿元，环比减少44.8%，同比减少39.9%。 图：2020年5月-2023年5月80家监测企业融资额统计图 注：外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据 来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 5月房企发债178.46亿元，环比减少49.3%，同比减少59.8%。在境外债方面， 本月仅有越秀地产在澳门金融资产交易所发行了一笔13.96亿元人民币的境外债；境内债发债规模为164.5亿元，环比减少53.2%，同比减少56.3%。其中，公司债发行35亿元，环比减少57.7%，同比减少81.8%；中期票据发行101亿元，环比减少42.5%，同比增加8.6%，境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等国企央企。 图：2019年1月起各月房企发债规模（单位：亿元） 注：1.不做额外说明，境外债统一按月末汇率换算 2.发债仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含资产证券化等，下同 数据来源：企业公告、CRIC整理 2023年5月80家典型房企新增债券类融资成本为3.34%，环比下降0.05pct，同比下降1.26pct。本月仅有越秀地产在澳门金融资产交易所发行了一笔13.96亿元人民币的境外债，因此房企境外融资成本仅为3.8%；同时由于本月境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等国企央企，因此境内融资成本3.29%，环比下降0.1pct，仍然保持在较低的水平。2023年1-5月80家典型房企新增债券类融资成本3.75%，较2022年全年下降0.48个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升0.99个百分点，境内债券融资成本3.51%，较2022年全年降低0.03个百分点。 图：2020年-2023年5月各月房企发债成本 数据来源：企业公告、CRIC整理 具体企业表现来看，5月债券发行量最大的企业是招商蛇口，企业在本月发行了2笔共26亿元的超短融以及1笔17亿元的中期票据。本月发行债券的企业有11 家，发债企业个数环比减少5家。从发债年限来看，金融街发行了1笔期限长达7年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，招商蛇口发行的2笔超短融利率都是2.2%，是本月房企发行的所有债券中最低。 表：本月企业发债总量TOP5 企业名称 总量（亿元） 招商蛇口 43.00 金融街 20.00 万科A 20.00 碧桂园 17.00 保利发展 15.00 数据来源：企业公告、CRIC整理 02.债券到期及违约：本月到期339亿元，宋都集团公告贷款逾期 5月共有26笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为339亿元，环比 减少64.24%。提前关注到2023年5月将有21笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为349亿元，环比增加2.95%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是恒大于2017年发行的一笔10亿美元的公司债。 表：下个月部分企业发行债券到期情况 企业名称 发行时间 融资方式 融资金额（亿） 货币单位 到期 中国恒大 2017/6/21 境外债券 10.00 美元 2023/6/21 中国恒大 2017/6/21 境外债券 3.45 美元 2023/6/21 招商蛇口 2018/6/11 公司债 18.40 人民币 2023/6/11 金地集团 2018/6/13 公司债 20.00 人民币 2023/6/13 金地集团 2018/6/20 公司债 10.00 人民币 2023/6/20 华宇集团 2018/6/29 公司债 20.00 人民币 2023/6/27 中国奥园 2019/6/14 境外优先票据 2.00 美元 2023/6/14 中南建设 2019/6/27 私募债 11.80 人民币 2023/6/27 融信中国 2019/12/4 境外优先票据 3.24 美元 2023/6/9 万达商业 2020/6/2 中期票据 20.00 人民币 2023/6/2 中国恒大 2020/6/4 公司债 25.00 人民币 2023/6/4 金地集团 2020/6/5 中期票据 20.00 人民币 2023/6/5 华宇集团 2020/6/18 公司债 6.50 人民币 2023/6/11 佳兆业集团 2021/6/24 公司债 3.00 人民币 2023/6/25 海伦堡 2021/6/25 境外债券 1.50 美元 2023/6/25 禹洲集团 2021/9/1 境外优先票据 2.00 美元 2023/6/1 金科股份 2021/12/22 超短融 8.00 人民币 2023/6/16 新城控股 2022/5/31 境外优先票据 1.00 美元 2023/6/1 碧桂园 2022/6/9 境外债券 0.98 人民币 2023/6/10 招商蛇口 2023/3/3 超短融 13.00 人民币 2023/6/2 厦门国贸 2023/3/10 超短融 15.00 人民币 2023/6/9 注：数据范围为80家典型企业2012年以来的债券发行监测数据 数据来源：企业公告、CRIC整理 在债务违约方面，本月10日宋都集团公告称因控股股东宋都控股未及时清偿银行款项，导致企业出现银行借款逾期，同时月内已经暴雷的金科和恒大都有新增债务违约。整体来看，虽然融资环境有所优化，但是短期内仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前房地产销售仍未全面复苏，流动性问题仍需要行业注意。 表：各梯队房企违约数量 梯队 违约企业个数 TOP30 7 TOP31-50 9 TOP51-100 11 备注：梯队划分按照克而瑞《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径排名 数据来源：企业公告、CRIC整理 01.IPO和增发：天地源拟配股募资12.5亿元，万科定增获深交所受理 本月没有房企或房企旗下企业完成上市，同时也没有企业提交上市申请。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。不过由于证监会在2月17日发布了境外上市备案管理相关规则，放宽了境外募资等限制，未来房企及旗下公司的境外IPO可能会受到一定的鼓励。 而在增发配股方面，本月21日万科的150亿定向增发获得了深交所的受理，22 日天地源的12.5亿配股募资计划获得了西安市国资委的同意，而保利的125亿A股增发仅在16日回复了交易所的问询函，并没有实质性的进展，整体看来近期房企配股融资热度处在较低水平。 表：2023年部分房企配股融资情况 企业名称 更新时间 配售股份数量（亿股） 融资规模（亿元） 最新状态 天地源 2023/5/22 ≤2.59 ≤12.5 国资委同意 万科 2023/5/21 ≤11 ≤150 交易所已受理 保利发展 2023/5/16 ≤8.19 ≤125 回复交易所问询 格力地产 2023/4/14 / ≤70 交易所已受理 万科 2023/3/9 3 39.15（港元） 已完成 大名城 2023/2/19 ≤6 ≤30 董事会通过 福星股份 2023/2/17 ≤2.85 ≤13.41 发布预案修订稿 招商蛇口 2023/2/17 / ≤85 发布预案 荣盛发展 2023/1/31 ≤13.04 ≤30 证监会已受理 中交地产 2023/1/30 / / 发布提示性公告 雅居乐 2023/1/18 2.2 4.21 已完成 迪马股份 2023/1/18 ≤7.47 ≤18 发布预案 中南建设 2023/1/5 ≤11.48 ≤28 发布预案 数据来源：企业公告、CRIC整理 02.股价变动：超过80%两市地产相关股整月下跌 本月两市的地产相关股表现都较为疲软，A股整月上涨的地产股占比为22%，H股更是仅有10.5%。在H股方面，本月宋都服务的月涨幅达到了38.03%，是H股涨幅最大的地产相关股。企业股价的大幅上涨主要是因为企业在16日配发了6.4亿股， 净筹资3383.5