实力建业2023年报

目录 公司资料 2 主席报告书 3 管理层讨论及分析 4 董事及高级管理人员之履历 11 董事会报告 14 企业管治报告 20 环境、社会及管治报告 34 独立核数师报告 64 综合全面收益表 71 综合财务状况表 72 综合权益变动表 73 综合现金流量表 75 综合财务报表附注 77 五年财务概要 147 投资物业、物业、厂房及设备项下土地及楼宇以及持作销售的物业之详情 148 释义 149 1实力建业集团有限公司|二零二三年年报 董事会执行董事吴瞻明先生 （主席兼署理行政总裁） 吴涛先生 独立非执行董事 余达志先生朱新晖先生 陈建强医生银紫荆星章、铜紫荆星章、太平绅士 审核委员会 余达志先生（主席）朱新晖先生 陈建强医生银紫荆星章、铜紫荆星章、太平绅士 薪酬委员会 朱新晖先生（主席）余达志先生 吴瞻明先生 提名委员会 吴瞻明先生（主席）余达志先生 朱新晖先生 公司秘书 注册办事处 ClarendonHouse2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 在香港之股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17M楼 在百慕大之股份过户登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thFloorNorth CedarHouse 41CedarAvenue HamiltonHM12Bermuda 主要银行 中国建设银行（亚洲）股份有限公司恒生银行有限公司 南洋商业银行有限公司 核数师 公司资料 陆珊女士 香港主要营业地点 香港 金钟道89号力宝中心1座24楼2408A室 中审众环（香港）会计师事务所有限公司 执业会计师 律师 汉坤律师事务所有限法律责任合伙柯伍陈律师事务所 股份代号 港交所：519 网址 www.applieddev.com 二零二三年年报|实力建业集团有限公司2 主席报告书 各位股东： 本人欣然代表实力建业集团有限公司（“本公司”）董事会向全体股东呈列本公司及其附属公司截至二零二三年六月三十日止年度之报告及经审核综合财务报表。 业绩 于二零二三年财政年度，本公司录得亏损约43,666,000港元，主要由于按公允值计入损益之金融资产之公允值减少净额29,123,000港元及投资物业之公允值减少净额14,200,000港元。 前景 二零二二年是不同寻常的一年，国际形势风云变幻，使得全球经济形势愈加艰难。随着二零二三年上半年国内疫情防控措施的全面优化，本集团的商务工作和员工日常生活逐渐回归正轨，但本集团所属无锡物业项目的销售工作沉压已久，仍面临诸多挑战。 1、地产业务：二零二二年宏观形势紧缩，房地产行业依然面临诸多不利因素，市场前景不容乐观。本集团无锡物业项目销售工作受到疫情冲击进展缓慢，但在本集团全力推动及合作伙伴大力支持下，竣工验收工作已于本年度内顺利完成，使本项目进入新的发展阶段。 2、投资业务：二零二三年上半年地缘政治持续动荡，全球滞胀风险上升，全球经济复苏乏力。本集团在较大波动的金融环境下，致力于发掘具有未来趋势的投资方向，寻找具有价值的投资机会，本集团于本年度设立了一家附属公司，以探寻在自动驾驶科技创新领域的机遇。 未来新的一年，本集团将继续保持稳健务实的发展势头，增强其内部管理，优化资产结构。在全球严峻的经济形势下，本集团将以高度责任感和使命感推进本集团持续发展，寻求更好的发展机遇。 感谢各位股东和本集团全体员工在过去疫情中所付出的努力，感谢合作伙伴和社会各界朋友的支持协作。承董事会命 吴瞻明 主席兼署理行政总裁 香港，二零二三年九月二十八日 3实力建业集团有限公司|二零二三年年报 业务回顾 管理层讨论及分析 于二零二三年财政年度，本集团的主要业务为度假村及物业发展、物业投资以及投资控股。 度假村及物业发展 于二零一七年六月收购无锡盛业后，发展中物业自二零一七年十月起开始预售，第一、第二及第三期公寓部分之建设已分别于二零一九年、二零二零年及二零二二年的第三季度竣工。无锡物业项目已于二零二三年六月三十日竣工。于二零二一年六月三十日，第一及第二期的大多数公寓部分已交付予客户。于二零二三年财政年度，第三期的部分公寓已交付予客户并确认收益88,186,000港元，于拨回重估综合调整后，整体毛利率为31%。于二零二三年六月三十日，已签约但未交付物业的合约销售额约为26,229,000港元。展望二零二四年，尽管物业市场及全球经济面临挑战，但随着2019冠状病毒病过后物业政策继续放宽，期望中国物业销售将有所回升。 物业投资 本集团于二零一八年十月开始就位于香港金钟道89号力宝中心一座24楼全层之物业（“分拆物业”）进行分拆，分拆工程已于二零一九年二月完成。完成分拆工程后，分拆物业之四个单位已于二零一九年出售。 分拆物业包括三个自用单位及十五个租赁单位。于二零二三年六月三十日，本集团投资物业之公允值为280,900,000港元（二零二二年六月三十日：295,100,000港元）。遭受变异新冠病毒株打击后，香港经济及物业市场当前处于恢复期。本集团投资物业之公允值于二零二三年财政年度下降14,200,000港元（二零二二年：21,600,000港元）。谨此强调公允值亏损属非现金性质。 于二零二三年财政年度，本集团投资物业贡献租金收入合共4,823,000港元（二零二二年：4,406,000港元）。由于二零二三年财政年度的出租率上升，租金收入有所增加。 投资控股 本集团投资控股业务之投资策略主要是多元化其于非上市投资基金、上市股本证券及上市债务工具之投资。于二零二三年财政年度，本集团录得来自按公允值计入损益之金融资产之利息及股息收入为664,000港元（二零二二年：2,020,000港元），出售按公允值计入损益之金融资产之亏损净额为889,000港元（二零二二年：收益净额937,000港元）及按公允值计入损益之金融资产之公允值减少净额29,123,000港元（二零二二年：128,823,000港元）。于二零二三年财政年度，本集团所持有之重大投资详情载列如下： 1.GREENASIARESTRUCTURESP及GREENASIARESTRUCTURESPII 本集团自二零一七年起投资GreenAsiaRestructureSP及GreenAsiaRestructureSPI（I统称“GreenAsia基 金”），两者均为GreenAsiaRestructureFundSPC（“GreenAsia”）之独立投资组合。GreenAsia的投资目的是透过参与发起、包销、收购及买卖公开买卖或私人配售的上市及非上市公司的债务证券及贷款业务，达致资本增值。 二零二三年年报|实力建业集团有限公司4 管理层讨论及分析 于二零二二年财政年度，本集团作出部分赎回及于二零二一年九月收到赎回款项约5,657,000港元。于二零二二年一月十八日，本集团进一步发出赎回通知，赎回款项合共约30,497,000港元。GreenAsia未能向本集团支付赎回款项，因此，本集团于二零二二年五月十九日（开曼群岛时间）向开曼群岛大法院（“开曼法院”）提交呈请，以申请委任GreenAsia基金之资产接管人。于二零二二年七月六日举行之呈请之聆讯中，德勤•关黄陈方会计师行之黎嘉恩先生及陈文海先生及Deloitte&ToucheLLP之MichaelGreen先生根据开曼法院的判令获委任为GreenAsia基金之共同及个别资产接管人（“GreenAsia基金接管人”）。详情请参阅本公司日期为二零二二年五月二十三日之公告。 此外，诚如本公司日期为二零二三年四月三日之公告所披露，本公司已收取GreenAsia基金所宣派之首期股息8,579,000港元（收回率为其当时就获接纳无抵押申索提出30,497,000港元索赔之约28.13%）。于本年报日期，资产变现程序正在进行中。本公司将继续竭尽全力收回其于GreenAsia基金之投资。 于二零二三年六月三十日，本集团分别持有GreenAsiaRestructureSP及GreenAsiaRestructureSPII的11,756股及5,289股股份，占GreenAsiaRestructureSP及GreenAsiaRestructureSPII股权的100%。于二零二三年六月三十日，本集团于GreenAsiaRestructureSP及GreenAsiaRestructureSPII之投资之公允值分别为7,767,000港元及7,452,000港元。本集团于GreenAsia基金之投资之总公允值占本集团总资产之约1.17%。于二零二三年财政年度，本集团于GreenAsia基金之投资之公允值减少17,958,000港元。于二零二三年六月三十日，本集团就GreenAsia基金产生之投资成本约为134,503,000港元。于二零二三年财政年度，本集团并无自GreenAsia基金投资确认收益或亏损。于GreenAsia基金接管人分派股息后，来自GreenAsia基金之应收结余为21,918,000港元。 2.卓尔智联集团有限公司（“卓尔智联”） 于二零二三年六月三十日，本集团持有卓尔智联的123,876,000股普通股，占卓尔智联全部已发行股本约1.0%。卓尔智联之股份于联交所主板上市（股份代号：2098）。卓尔智联及其附属公司主要从事开发及运营大型消费品批发商场，以及为中国在线及线下客户提供供应链管理及贸易业务、电子商贸服务、金融服务、仓储及物流服务。于二零二三年六月三十日，本集团所持卓尔智联股份之收购成本为每股1.28港元。于二零二三年六月三十日，于卓尔智联之投资之公允值约为45,834,000港元，占本集团总资产之约3.53%。于二零二三年财政年度，本集团出售卓尔智联10,478,000股股份，并确认出售亏损1,159,000港元，而本集团于卓尔智联之投资之公允值减少17,343,000港元。除此之外，本集团并无获得及确认任何来自其持有卓尔智联股份之股息或其他投资收入。 于二零二三年六月三十日，本集团持有之其余投资主要包括非上市投资基金、上市股本证券及上市债务工具，各占本集团总资产之5%以下。 5实力建业集团有限公司|二零二三年年报 管理层讨论及分析 财务回顾 收益、销售成本及毛利率 本集团的收益由二零二二年财政年度的11,131,000港元增加82,542,000港元或约742%至二零二三年财政年度的93,673,000港元。二零二三年财政年度产生的大部分收益来自度假村及物业发展分部。无锡盛业的物业已交付予客户并带来收益。二零二三年财政年度度假村及物业发展分部产生的收益为88,186,000港元（二零二二年：4,705,000港元），毛利率约为20%（二零二二年：约17%）。收益增加乃由于物业已于二零二三年财政年度批量交付予客户，而并无于二零二二年财政年度安排批量交付。 出售按公允值计入损益之金融资产之（亏损）收益净额 二零二三年财政年度本集团出售按公允值计入损益之金融资产之亏损净额为889,000港元（二零二二年：收益净额为937,000港元）。于二零二二年财政年度及二零二三年财政年度出售单一投资均无重大损益。 按公允值计入损益之金融资产之公允值减少净额 本集团按公允值计入损益之金融资产之公允值减少净额由二零二二年财政年度的128,823,000港元减少99,700,000港元或约77%至二零二三年财政年度的29,123,000港元。于二零二三年财政年度按公允值计入损益之金融资产减少净额主要由于GreenAsia基金投资之公允值减少17,958,000港元、卓尔智联投资之公允值减少17,343,000港元及金山投资组合投资之公允值增加17,401,000港元之净影响。 于二零二三年六月三十日，卓尔智联投资之公允值乃主要基于活跃市场的报价。金山投资组合投资之公允值乃基于独立专业估值师艾华迪评估咨询有限公司（“艾华迪”）评估所用市场法项下的倒