九龙建业2023年报

StockCode股份代号:34 ANNUALREPORT2023年报 fiowloonDevelopmentCompanyLimited 九龙建业有限公司 ClubhouseatfianorHill(Hongfiong) 海茵庄园(香港)会所 KowloonDevelopmentCompanyLimited(StockCode:34)hasbeenengagedinpropertyinvestmentandinvestmentholdingwiththeoperationofitsbusinessmainlyinHongKongsinceitsestablishment.IthassubstantiallybroadenedtheareasofitsbusinessactivitysincethePolytecgroupgainedthecontrolofitin2002.TheGroupisprincipallyengagedinpropertydevelopment,propertyinvestmentandpropertymanagementinHongKongandMainlandChina.Itisdeterminedlycommittedtoenhancingitscompetitiveposition,withitslandbankamountingtoapproximately3.3millionsqmofattributablegrossfloorareainHongKongandMainlandChinaasat31December2023.TheGroupisalsoengagedinfinancialinvestmentsandinvestmentholding. 九龙建业有限公司（股份代号：34）自成立以来一直从事物业投资及投资控股业务，其业务主要于香港营运。本公司自保利达集团于二零零二年入主起便大幅扩阔其业务范围，集团主要于香港及中国大陆从事物业发展、物业投资及物业管理业务。集团致力提升本身之竞争优势，于二零二三年十二月三十一日，其于香港及中国大陆土地储备之应占总楼面面积约3,300,000平方米。集团亦从事金融投资及投资控股业务。 目录 2公司资料 4集团业务架构 5摘要 6五年财务摘要 8主席报告 12营运回顾 28财务回顾 30董事简介 32企业管治报告 54董事会报告 61独立核数师报告 68综合收益计算表 69综合全面收益表 70综合财务状况表 72综合权益变动表 73综合现金流量表 74财务报表附注 140物业资料 2 九龙建业有限公司 2023年报 公司资料 董事会及委员会 董事会 执行董事 柯为湘先生（主席）黎家辉先生 柯沛钧先生林勇禧先生 非执行董事吴志文女士杨国光先生 独立非执行董事 李国星先生陆恭正先生徐嘉文先生 委员会 执行委员会 柯为湘先生（主席）黎家辉先生 柯沛钧先生林勇禧先生杨国光先生 审核委员会 徐嘉文先生（主席）李国星先生 陆恭正先生杨国光先生 提名委员会 柯为湘先生（主席）陆恭正先生 徐嘉文先生 薪酬委员会 陆恭正先生（主席）李国星先生 徐嘉文先生黎家辉先生 公司及股东资料 公司秘书 谢华婷女士 独立核数师 毕马威会计师事务所 于会计及财务汇报局条例下的注册公众利益实体核数师 授权代表黎家辉先生谢华婷女士 法律顾问 盛德律师事务所 股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712至1716室 九龙建业有限公司 2023年报 公司资料 注册办事处 香港九龙弥敦道750号始创中心23楼电话：(852)23962112 传真：(852)27891370 3 财政日历 中期业绩公告二零二三年八月十八日 派付中期股息二零二四年一月九日 全年业绩公告二零二四年三月二十二日 网址：www.kdc.com.hk 电子邮件：enquiry@kdc.com.hk 二零二四年股东周年大会及二零二四年股东特别大会 二零二四年六月五日 股份代号 末期股息除息日二零二四年六月二十日暂停办理股份过户登记 香港联合交易所有限公司：34 主要往来银行 —二零二四年股东周年大会及二零二四年股东 特别大会 二零二四年五月三十一日至二零二四年六月五日 （包括首尾两天在内） 中国银行交通银行东亚银行 中信银行（国际）中国建设银行 创兴银行大新银行星展银行恒生银行 上海农商银行大丰银行 大华银行 —末期股息二零二四年六月二十四日至二零二四年六月二十五日 （包括首尾两天在内） 派付末期股息二零二四年七月十七日或前后 4 九龙建业有限公司 2023年报 集团业务架构 九龙建业有限公司 （保利达集团成员）股份代号：34 香港物业 中国大陆物业 金融投资 物业发展 物业发展 于香港及其他认可金融市场进行定息及 主要发展项目： 主要发展项目： 股本投资 •高街 •江湾城（沈阳） •清水湾道 •翠堤湾（沈阳） 发展土地储备：204,000平方米 •江湾南岸花园（惠州）•山语湖（佛山）•江湾城（无锡） 物业投资 •城市广场（天津）•杨浦（上海） 旗舰投资物业： •始创中心 •保利达•贵府（山西）•亨达广场（珠海） 投资土地储备：54,000平方米 发展土地储备：3,078,000平方米 物业管理 管理物业： 1,210,000平方米 5 九龙建业有限公司 2023年报 摘要 海茵庄园（香港）会所 集团截至二零二三年十二月三十一日止年度之股东应占盈利为3.37亿港元，较二零二二年之12.15亿港元减少72.3%。 经扣除集团投资物业之重估变动及物业发展权益之公允价值变动以及金融投资之公允价值变动后，集团于二零二三年之股东应占基础盈利下降至5.73亿港元，较二零二二年之11.07亿港元减少48.2%。二零二三年之每股基础盈利为0.49港元，而二零二二年则为0.94港元。 建议末期股息每股0.57港元以代息股份方式派发。二零二三年之全年股息每股为0.83港元。 6 九龙建业有限公司 2023年报 五年财务摘要 公司股东权益 百万港元 27,068 股东应占盈利 百万港元 2,450 2,209 17,470 18,953 18,426 17,669 801 1,215 337 2019202020212022202320192020202120222023 每股资产净值 港元 23.00 每股股息 港元（附注2） 0.78 0.800.820.830.83 16.1115.66 14.8515.02 2019202020212022202320192020202120222023 7 九龙建业有限公司 2023年报 五年财务摘要 综合收益计算表重要资料 百万港元 二零一九年 二零二零年 二零二一年 二零二二年 二零二三年 营业收入 11,624 5,012 2,050 4,582 2,943 经营盈利 3,430 1,243 2,397 1,787 623 股东应占盈利 2,450 801 2,209 1,215 337 每股盈利（港元） 2.08 0.68 1.88 1.03 0.29 股东应占基础盈利（附注3） 2,600 1,299 642 1,107 573 每股基础盈利（港元）（附注3） 2.21 1.10 0.55 0.94 0.49 股息 918 941 965 977 977 每股股息（港元）（附注2） 0.78 0.80 0.82 0.83 0.83 综合财务状况表重要资料 百万港元 二零一九年 二零二零年 二零二一年 二零二二年 二零二三年 非流动资产 30,527 17,114 20,164 19,796 18,769 流动资产 21,605 16,990 27,953 27,970 28,963 资产总值 52,132 34,104 48,117 47,766 47,732 流动负债 (6,785) (9,164) (14,629) (19,191) (9,433) 非流动负债 (14,026) (7,352) (14,414) (10,039) (20,531) 资产净值 31,321 17,588 19,074 18,536 17,768 股本 8,636 8,636 8,636 8,636 8,636 储备金 18,432 8,834 10,317 9,790 9,033 公司股东权益 27,068 17,470 18,953 18,426 17,669 非控股权益 4,253 118 121 110 99 权益总额 31,321 17,588 19,074 18,536 17,768 每股资产净值（港元） 23.00 14.85 16.11 15.66 15.02 资本负债比率(%（)附注4） 24.59 61.07 71.61 113.27 111.53 附注： 1.摘要内财务资料乃采自过去五年之财务报表。 2.派发截至二零二零年十二月三十一日止年度之中期特别股息，基准按持有本公司每1股普通股股份，获分派保利达资产控股有限公司（“保利达资产”）2.67股普通股股份，以实物方式分派本集团持有的保利达资产股份。因此，于二零二零年十月三十日以实物方式分派保利达资产股份后，保利达资产不再为本公司之附属公司。五年财务摘要包含持续经营业务及已终止经营业务。 董事会建议以代息股份的方式派发截至二零二三年十二月三十一日止年度之末期股息每股0.57港元（二零二二年：0.57港元现金）。本公司将于二零二四年七月十日（星期三）或前后刊登一份通函，当中载有以股代息计划的进一步详情。 3.基础盈利经扣除投资物业及物业发展权益之重估以及金融投资之拨备及公允价值变动。 4.资本负债比率乃按银行贷款及经扣除现金及银行结余之借贷净额除以权益总额为计算基准。 8 九龙建业有限公司 2023年报 主席报告 海茵庄园（香港）会所 集团业绩及股息 集团截至二零二三年十二月三十一日止年度之本公司股东 （“股东”）应占盈利为3.37亿港元，较二零二二年之12.15亿港元减少72.3%。经扣除集团投资物业之重估变动及物业发展权益之公允价值变动以及金融投资之公允价值变动后，集团于二零二三年之股东应占基础盈利下降至5.73亿港元，较二零二二年之11.07亿港元减少48.2%。二零二三年之每股基础盈利为0.49港元，而二零二二年则为0.94港元。 本公司董事会（“董事会”）建议以本公司已缴足股款的新发行股份（“代息股份”）的方式派发截至二零二三年十二月三十一日止年度之末期股息（“末期股息”）每股0.57港元（二零二二年：0.57港元现金），连同二零二三年中期股息每股0.26港元（二零二二年：0.26港元），二零二三年之全年股息每股为0.83港元（二零二二年：0.83港元）。 建议的末期股息将全部仅以股代息派发（“以股代息计划”）。本公司相信，今次非常态化的以股代息计划符合本公司及股东的整体利益，考虑到保障股东收益的同时，亦可避免增加集团现时偏高的资本负债比率，并保留现金作集团的业务发展和营运需要，期望以股代息计划将能提高本公司之股份交易的流动性。 以股代息计划须待(i)股东于二零二四年六月五日（星期三）召开及举行的本公司应届股东周年大会（“二零二四年股东周年大会”）上批准末期股息；及(ii)香港联合交易所有限公司批准依据以股代息计划所发行的代息股份上市及买卖后，方可作实。 本公司将于二零二四年七月十日（星期三）或前后刊登一份通函，当中载有以股代息计划的进一步详情。待上述条件达成后，预期代息股份的股票将于二零二四年七月十七日 （星期三）或前后寄发予于二零二四年六月二十五日（星期二）名列在本公司股东名册上的本公司合资格股东。预期代息股份将于二零二四年七月十八日（星期四）或前后开始买卖。 市场概况及业务回顾 于二零二三年，地缘政治紧张局势加剧，俄乌战争持续；以巴冲突不休；迭加红