实力建业2022年报

目录 公司资料 2 主席报告书 3 管理层讨论及分析 4 董事及高层管理人员之履历 13 董事会报告 15 企业管治报告 20 环境、社会及管治报告 32 独立核数师报告 59 综合全面收益表 66 综合财务状况表 67 综合权益变动表 68 综合现金流量表 70 综合财务报表附注 72 五年财务概要 141 投资物业、物业、厂房及设备项下土地及楼宇、发展中物业以及持作销售的物业之详情 142 释义 143 1实力建业集团有限公司|二零二二年年报 董事会执行董事吴瞻明先生 （主席兼署理行政总裁） 吴涛先生 独立非执行董事 余达志先生赵杰文先生朱新晖先生 审核委员会 余达志先生（主席）赵杰文先生 朱新晖先生 薪酬委员会 赵杰文先生（主席）余达志先生 吴瞻明先生 提名委员会 吴瞻明先生（主席）赵杰文先生 余达志先生 公司秘书 注册办事处 ClarendonHouse2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 在香港之股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17M楼 在百慕大之股份过户登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thFloorNorth CedarHouse 41CedarAvenue HamiltonHM12Bermuda 主要银行 中国建设银行（亚洲）股份有限公司恒生银行有限公司 南洋商业银行有限公司 核数师 公司资料 陆珊女士 香港主要营业地点 香港 金钟道89号力宝中心1座24楼2408A室 中审众环（香港）会计师事务所有限公司 执业会计师 律师 缪氏律师事务所（与汉坤律师事务所联营）柯伍陈律师事务所 股份代号 港交所：519 网址 http://www.applieddev.com 二零二二年年报|实力建业集团有限公司2 主席报告书 各位股东： 本人欣然代表实力建业集团有限公司*董事会向全体股东呈列本公司及其附属公司截至二零二二年六月三十日止年度之报告及经审核综合财务报表。 业绩 于二零二二年财政年度，本公司录得亏损约162,877,000港元，主要由于按公允值计入损益之金融资产之公允值减少净额128,823,000港元及投资物业之公允值减少净额21,600,000港元。 展望 二零二一年是艰难的一年，国际形势出现一些不确定因素，使得全球供应链紧张，全球经济衰退趋势愈加明显。由于二零二二年上半年国内2019冠状病毒病疫情的局部爆发，本集团所属无锡物业项目的相关工作受到一定程度影响，但我们仍然克服各种挑战，按照既定计划完成了无锡物业项目相关进度的推进，使得无锡物业项目进入了一个新的发展阶段。 1、地产业务：二零二二年财政年度是国内房地产行业面临前所未有的挑战的一年，整个行业同样面临深刻变局，本集团无锡物业项目物业销售计画面临挑战，在挑战中我们依然全力推进各项工作的开展，积极面对和处置历史遗留问题，竣工验收工作有序推进，商业相关计画也在积极制定、推进和实施。本集团于二零二二年财政年度将总部迁至香港力宝中心，于香港力宝中心持有资产的租售管理进展顺利。 2、投资业务：二零二二年上半年国际形势出现动荡，对于全球经济复苏带来了巨大挑战，全球通胀水准屡创新高，资本市场波动加剧，这对本集团在投资方面的业务提出了更高要求。本集团正逐步完善投资业务相关制度，在收回部分历史投资的同时，寻找具有发展前景的投资方向，分散投资组合以应对市场波动产生的风险及影响。 面向新的一年，本集团将继续秉持“稳”字当头的理念，以“稳中有进，进中有质”为目标，强化内部管理，优化业务结构，积极地应对各方面挑战。全球正经历前所未有之大变局，行业发展变化加速，本集团也将积极寻找新发展趋势和机遇，提升本集团资产价值。 感谢各位尊敬的股东，感谢本集团全体员工为应对疫情挑战所作出的付出和努力，也感谢我们的合作伙伴和每一位支援、帮助我们的朋友。 承董事会命 吴瞻明 主席兼署理行政总裁 香港，二零二二年九月二十八日 *仅供识别 3实力建业集团有限公司|二零二二年年报 业务回顾 管理层讨论及分析 于二零二二年财政年度，本集团的主要业务为度假村及物业发展、物业投资以及投资控股。 度假村及物业发展 于二零一七年六月收购无锡盛业后，发展中物业自二零一七年十月起开始预售，第一、第二及第三期公寓部分之建设已分别于二零一九年、二零二零年及二零二二年第三季度竣工。预期整个无锡物业项目将于二零二二年第四季度竣工。于二零二一年六月三十日，第一及第二期的大多数公寓部分已交付予客户。于二零二二年财政年度，仅向客户交付若干公寓并确认收益4,705,000港元，于扣除重估综合调整后，整体毛利率为17%。于二零二二年六月三十日，已签约但未交付物业的销售额约111,650,000港元。尽管2019冠状病毒病疫情在二零二零年于中国境内爆发后数月内已得以控制，新的变异新冠病毒株仍给中国物业市场及全球经济带来难以预测的挑战。 物业投资 本集团于二零一八年十月开始就位于香港金钟道89号力宝中心一座24楼全层之物业（“分拆物业”）进行分拆，分拆工程已于二零一九年二月完成。完成分拆工程后，分拆物业之四个单位已于二零一九年出售。 于二零二一年财政年度，分拆物业公允值为71,300,000港元之三个单位从投资物业转为拥有人自用，作为物业、厂房及设备。本集团投资物业于二零二二年六月三十日之公允值为295,100,000港元（二零二一年六月三十日：316,700,000港元）。香港经济及物业市场遭受变异新冠病毒株打击。于二零二二年财政年度，本集团投资物业之公允值减少21,600,000港元（二零二一年：27,200,000港元）。在此强调公允值亏损属非现金性质。 于二零二二年财政年度，本集团投资物业贡献租金收入合共4,406,000港元（二零二一年：6,245,000港元）。由于二零二二年财政年度的租金及出租率下降，租金收入下降。 二零二二年年报|实力建业集团有限公司4 管理层讨论及分析 投资控股 本集团投资控股业务之投资策略主要是多元化其于非上市投资基金、上市股本证券及上市债务工具之投资。于二零二二年财政年度，本集团录得来自按公允值计入损益之金融资产之利息及股息收入为2,020,000港元（二零二一年：4,405,000港元），出售按公允值计入损益之金融资产之收益净额为937,000港元（二零二一年：亏损净额为1,142,000港元）及按公允值计入损益之金融资产之公允值减少128,823,000港元（二零二一年：43,244,000港元）。于二零二二年财政年度，本集团所持有之重大投资详情载列如下： 1.GREENASIARESTRUCTURESP及GREENASIARESTRUCTURESPII 本集团自二零一七年起投资GreenAsiaRestructureSP及GreenAsiaRestructureSPI（I统称“GreenAsia基 金”），两者均为GreenAsiaRestructureFundSPC（“GreenAsia”）之独立投资组合。GreenAsia的投资目的是透过参与发起、包销、收购及买卖公开买卖或私人配售的上市及非上市公司的债务证券及贷款业务，达致资本增值。 于二零二二年财政年度，本集团作出部分赎回及于二零二一年九月收到赎回款项约5,657,000港元。于二零二二年一月十八日，本集团进一步发出赎回通知，赎回款项合共约30,497,000港元。GreenAsia未能向本集团支付赎回款项，因此，本集团于二零二二年五月十九日（开曼群岛时间）向开曼群岛大法院（“开曼法院”）提交呈请，以申请委任GreenAsia基金之资产接管人。于二零二二年七月六日举行之呈请之聆讯中，德勤•关黄陈方会计师行之黎嘉恩先生及陈文海先生及Deloitte&ToucheLLP之MichaelGreen先生根据开曼法院的判令获委任为GreenAsia基金之共同及个别资产接管人（“GreenAsia基金接管人”）。于本年报日期，资产变现程序正在进行中。详情请参阅本公司日期为二零二二年五月二十三日之公告。 于二零二二年六月三十日，本集团于GreenAsiaRestructureSP及GreenAsiaRestructureSPII之投资之公允值分别为21,394,000港元及11,783,000港元。本集团于GreenAsia基金之投资之总公允值占本集团总资产之2.3%。于二零二二年财政年度，本集团于GreenAsia基金之投资之公允值减少87,655,000港元。于二零二二年六月三十日，本集团就GreenAsia基金产生之投资成本约为134,503,000港元。于二零二二年财政年度，本集团确认来自GreenAsia基金投资之已变现收益771,000港元及应收款项30,497,000港元。 2.卓尔智联集团有限公司（“卓尔智联”） 于二零二二年六月三十日，本集团持有卓尔智联的134,354,000股普通股，占卓尔智联全部已发行股本约1.1%。卓尔智联之股份于联交所主板上市（股份代号：2098）。卓尔智联及其附属公司主要从事开发及运营大型消费品批发商场，以及为中国在线及线下客户提供供应链管理及贸易业务、电子商贸服务、金融服务、仓储及物流服务。于二零二二年六月三十日，本集团持有卓尔智联股份之收购成本为每股1.28港元。于二零二二年六月三十日，于卓尔智联之投资之公允值约为68,521,000港元，占本集团总资产之4.8%。于二零二二年财政年度，本集团出售13,929,000股卓尔智联股份并确认出售亏损790,000港元，本集团于卓尔智联之投资之公允值减少2,687,000港元。除此之外，本集团并无获得及确认任何来自持有卓尔智联股份之股息或其他投资收入。 于二零二二年六月三十日，其余本集团持有之投资主要包括非上市投资基金、上市股本证券及上市债务工具，分别占本集团总资产之5%以下。 5实力建业集团有限公司|二零二二年年报 管理层讨论及分析 财务回顾 收益、销售成本及毛利率 本集团的收益由二零二一年财政年度的253,977,000港元减少242,846,000港元或96%至二零二二年财政年度的11,131,000港元。二零二一年财政年度产生的大部分收益主要来自度假村及物业发展分部，原因是无锡盛业的物业已交付予客户并带来收益。二零二二年财政年度度假村及物业发展分部产生的收益为4,705,000港元（二零二一年：243,327,000港元），毛利率为17%（二零二一年：5%）。收益减少乃由于物业已于二零二一年财政年度批量交付予客户，而并无于二零二二年财政年度安排批量交付。 出售按公允值计入损益之金融资产之收益（亏损）净额 二零二二年财政年度本集团出售按公允值计入损益之金融资产之收益净额为937,000港元（二零二一年：亏损净额为1,142,000港元）。于二零二一年财政年度及二零二二年财政年度出售单一投资均无重大损益。 按公允值计入损益之金融资产之公允值减少净额 本集团按公允值计入损益之金融资产之公允值减少净额由二零二一年财政年度的43,244,000港元增加85,579,000港元或199%至二零二二年财政年度的128,823,000港元。于二零二二年财政年度按公允值计入损益之金融资产减少净额主要由于GreenAsia基金投资之公允值减少87,655,000港元及其他上市证券投资之公允值减少。 本集团于GreenAsia基金之投资之公允值乃由董事经参考独立专业估值师亚太估值及顾问有限公司（“亚太”）根据GreenAsia基金于二零二二年财政年度末的资产净值就GreenAsia基金投资出具的估值报告（“估值报告”）厘定。 于二零二一年财政年度，于其公允值估值时采用先例交易法，即透过参考GreenAsia基金最新之资产净值报表中的资料与本集团就其于GreenAsia基金之投资作出之赎回作为交易参考。 然而，诚如本年报“管理层讨论及分析”一节