地产行业周报：广州探索房票安置，首批消费基础设施REITs获受理

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 广州探索房票安置，首批消费基础设施REITs获受理 2023年10月28日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：上周证监会发文将公募REITs试点拓展至消费基础设施，本周首批4单消费基础设施REITs获受理，推进速度超预期，有助于 构建商业地产“投、融、管、退”商业闭环，提升房企资产和资金运营效率，从而降低负债水平；广州提出探索房票安置政策，属一线城市首例，为加快推进城中村改造的可行性选择之一。投资建议方面，除短期关注政策改善带来的博弈机会外，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、货值充足、受益核心城市楼市回温、以及地价限制取消后有望凭借资金实力扩大优势的房企，如越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）首批4单消费基础设施REITs获受理；2）广州提出房票安置政策。 市场运行监测：1）成交：新房环比延续回升，四季度有望逐步改善。本周（10.21-10.27）重点50城新房日均成交2.8万套，环比升 0.5%，重点20城二手房日均成交2万套，环比降3%。10月(截至27日）重点50城新房日均成交同比下降17.5%，降幅较9月收窄13.5pct。随着楼市宽松政策落地，叠加四季度推盘量加大，短期成交有望逐步改善。2）库存环比下滑，去化周期18.4个月。16城取证库存10090万平，环比降0.7%，去化周期18.4个月。3）土地成交回落、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面3383万平、 成交建面1486.7万平，环比升13.2%、降46.3%；成交溢价率4.4%，环比升2.3pct；其中一、二、三线成交建面分别占比6.6%、28.1%、 65.3%，环比分别升1.9pct、升4.8pct、降6.7pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行60.93亿元，环比下滑19.07亿元，海外债发行4.44亿美元；本周重点房企发行利率为2.42-4.5%。2）地产股：本周房地产板块涨0.22%，跑输沪深300（1.48%）；当前地产板块PE（TTM）13.05倍，估值处于近五年82.8%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为张江高科、金地集团、华侨城，南向资金净流入前三为华润置地、华润万象生活、越秀 地产。 购买新房最高补贴3万元，多孩 家庭可再叠加购房补贴 2023年10月23日宁波 2023年10月23日舟山 购买新房最高给予补贴6万元/ 套;二手房最高2万元/套 2023年10月24日上海 金山区非沪籍人才缴满3年社保或个税，个人也可购1套房 2023年10月25日深圳 提高无房缴存职工住房公积金租房提取额度标准 2023年10月25日德宏 公积金支持“立提立贷”，鼓 励团购优惠买房 2023年10月25日丽江 房企现有存量商品房可申请转 化为保障性租赁住房 南海诸岛 2023年10月26日宁波 放宽户口准入条件，在浙江首先试行居住证转户籍制度 2023年10月25日杭州 调整优化住房公积金信贷政策，名下无房执行首套房政策 偏松偏紧中性 2023年10月24日广州 提出房票安置政策，破解城中村改造难题 首批4单消费基础设施REITs获受理 事件描述：10月26日，据证监会及沪深交易所官网显示，首批4单消费基础设施REITs正式上报并获受理，4支分别为华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT以及中金印力消费REIT；其中，华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费REIT将在上交所上市，中金印力REIT、华夏华润商业REIT将在深交所上市。 点评：1）早在2023年3月，监管部门首次发文表示，将消费基础设施纳入公募REITs的试点范围，且要求未来3年每年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于3.8%；10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，明确将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行，仅不足一周首批即完成申报； 且首批4只产品中亦包含民企公募REITs，体现监管层支持民营企业发行基础设施REITs的决心。2）首批底层资产包括购物中心、社区商业等，原始权益人为金茂、物美、万科印力、华润，均为龙头消费基础设施领域参与者，其中华润、万科印力、金茂分别计划以青岛万象城、杭州西溪印象城、长沙金茂览秀城作为底层资产，均选择较为优质的资产作为首发项目。3）优质资产亦将吸引更多资金参与，有助于企业构建商业地产“投、融、管、退”商业闭环，将流动性较低的不动产项目转换为金融产品份额，提升资产和资金的运营与运转效率，降低负债水平。 广州提出探索房票安置政策 事件描述：10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》、《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。 点评：1）房票安置是指将被征收人的房屋安置补偿权益进行货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。被征收人，也即拆迁户可自行向参与房票安置工作的房企购买商品房，直接用房票结算，为加快推进城中村改造的可行性选择之一。2）文件提出“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率”。广州此前 城中村改造补偿方式主要以回迁房补偿为主，现金补偿为辅，此次“房票安置”为首次在官方文件中提出。此前已有多个二三四线城市采用房票安置，如郑州、南京、南昌等，广州为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。3）相较于直接货币补偿，房票安置有助于锁定购房需求在本地释放，缓解库存压力，一定程度上缓解地方政府短期财政集中支出的压力；且城中村改造虽由国企主导，但城中村改造资金投入较大，开发主体亦可减轻现金流压力，从而降低拆迁难度。4）考虑广州地区旧改，居民更加倾向就地安置，但当前广州主要以外围区域去化压力较大，核心区新盘供给较少，居民房票安置热情或受制约。 成交：新房环比延续回升，四季度有望逐步改善 点评：本周（10.21-10.27）重点50城新房日均成交2.8万套，环比升0.5%，重点20城二手房日均成交2万套，环比降3%。10月(截至27 日）重点50城新房日均成交同比下降17.5%，降幅较9月收窄13.5pct。随着楼市宽松政策落地，叠加四季度推盘量加大，短期成交有望 逐步改善。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周均成交走势对比 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.6.1122.9.1122.12.1123.3.1123.6.1123.9.11W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 主流50城新房月日均成交变化2021-2023年20城二手周均成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 2022.102022.122023.22023.42023.62023.82023.10 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下滑，去化周期18.4个月 点评：16城取证库存10090万平，环比降0.7%，去化周期18.4个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.7.221.8.2721.10.2221.12.1722.2.1122.4.822.6.322.7.2922.9.2322.11.1823.1.1323.3.1723.5.1223.7.723.9.123.10.27 土地：成交回落、溢价率回升，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面3383万平、成交建面1486.7万平，环比升13.2%、降46.3%；成交溢价率4.4%，环比升2.3pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比6.6%、28.1%、65.3%，环比分别升1.9pct、升4.8pct、降6.7pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.82022.112023.22023.52023.8W10.2 22.6.1322.9.1322.12.1323.3.1323.6.1323.9.13 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 100 80 60 40 20 0 万平百城土地成交前五城（10.16-10.22） 848079 6261 广州太原东莞扬州昆明 2022.82022.112023.22023.52023.8W10.2 流动性环境：资金价格大多下行，但仍高于政策利率 资金价格大多下行。10月27日当周，R001下行67.35BP至1.69%，R007下行60.80BP至2.40%。本周税期已过，随着央行的进一步投放，资金价格多数下行。截至10月27日，OMO存量（MA10）余额为28240亿元，较10月20日增加16979亿元。2021年以来OMO 存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 R007环比下行60.80BP（%） 6543210 01-01 03-01 05-01 07-01 09-01 11-01 2020202120222023 OMO存量（MA10）环比上行 20000 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 除1M、3MSHIBOR外，资金价格下行 （%） 16000 12000 8000 4000 0 20 2023/10/20 2023/10/27 涨跌幅（BP） 1D2.36 1.69 -67.35 R 7D 3.01 2.40 -60.8 14D3.14 2.51 -62.59 1M 2.66 2.53 -13.27 1D1.94 1.59 -34.42 DR 7D 2.31 2.09 -22.11 14D2.70 2.47 -22.99 1M 2.56 0.00 -256.18 ON1.91 1.63 -28.1 SHIBOR 1W 2.10 2.05 -5 1M2.24 2.27 3.4 3M 2.34 2.40 5.9 -20 -60 -100 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 本周（10.23-10.29）境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为60.93亿元，总偿还量为97.14亿元，净融资额为-36.21亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3237.88亿，同比22年约上升7.57%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月