地产宏观速递（Sep）：“冷复苏”态势延续，回暖仍需政策护航

地产宏观速递（Sep）：“冷复苏”态势延续，回暖仍需政策护航 YY团队2023/10/20 销售端：9月地产销售相较8月继续改善，单月同比跌幅小幅收窄。但1-9月累计同比跌幅进一步加深，市场信心修复不及预期。量价表现均维持低迷态势，行业整体仍面临较大去库存压力。各能级城市表现持续分化，一线城市边际回暖，二三城市尚待复苏，或因改善型住房需求增加以一线城市为主，而刚需型住房销售改善则集中在低能级城市。 投资端：土地投资供需持续收缩，市场景气度仍在弱化。1-9月全国房地产开发投资累计完成额8.73万亿元，累计同比下降9.10%，较1-8月累计同比-0.3pct，房地产开发投资仍持续低迷。保交楼逐步取得进展，带动竣工增长，新 开工与施工意愿仍不足，将持续拖累开发投资。 融资端：9月国内贷款、自筹资金缺口边际小幅改善，定金及预收款、个人按揭贷款持续下滑。反映外部输血力度加大，但三季度销售整体低迷拖累到位资金，流动性修复仍受销售制约。 截至23年10月20日，23年央企开发商累计净融资391.01亿元，国企开发 商累计净融资646.86亿元，民企开发商累计净偿还1576.07亿元。央国企净融 资仍保持为正，民企地产债呈净流出状态。但就10月以来，央国企开发商累计 净融资4.39亿元，资金由9月的净流出转为净流入，民企开发商累计净偿还 161.97亿元，较上月有所减少，反映各主体融资边际有所好转。 政策端：政策效果来看，9月市场表现平淡，未现“金九”行情，可见政策仍需保持持续释放的节奏。需求端诸如一线城市非核心区限购限售继续放开，城中村改造力度加大等亟待发力，能否维持销售边际复苏，真正提振消费者信心是重点；融资端国内贷款、自筹资金边际修复，三支箭效果初显，后续预售 资金监管细则将进一步优化；供给端或可期待土拍取消限价等政策优化空间。整体而言，目前处于核心政策逐步落地，仍待政策工具箱进一步护航的阶段。 目录 地产宏观速递（Sep）：“冷复苏”态势延续，回暖仍需政策护航1 一、销售端：量价持续走弱，市场仍处于“冷复苏”状态4 二、投资端：城市土拍热度下行，新开工与施工意愿仍不足7 三、融资端：流动性修复仍受销售制约，各主体融资边际有所好转9 四、政策端：需求端政策成为重要发力点，期待政策工具箱进一步完善10 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明14 表目录 图表1全国商品房销售金额和面积累计同比（%）5 图表2分城市能级成交面积当月同比（%）5 图表3全国商品房销售金额和面积单月同比（%）5 图表4分城市能级成交面积单月环比（%）5 图表530大中城市二线城市月度成交面积（万方）6 图表630大中城市三线城市月度成交面积（万方）6 图表7统计局70大中城市销售价格指数当月同比（%）7 图表8百城价格环比变动城市数7 图表9近一个月以来集中供地情况8 图表10成交土地溢价率（%）8 图表11全国房地产开发累计和当月同比（%）9 图表12新开工、施工和竣工面积累计同比（%）9 图表13各融资渠道累计增速（%）9 图表14各渠道融资结构当月值占比（%）9 图表15央国企地产境内净融资变化（亿元）10 图表16民营地产境内净融资变化（亿元）10 图表172023年9月中旬至2023年10月中旬各地楼市调控政策变化汇总12 一、销售端：量价持续走弱，市场仍处于“冷复苏”状态 9月地产销售相较8月继续改善，单月同比跌幅小幅收窄。但1-9月累计同比跌幅进一步加深，市场信心修复不及预期。量价表现均维持低迷态势，行业整体仍面临较大去库存压力。各能级城市表现持续分化，一线城市边际回暖，二三城市尚待复苏，或因改善型住房需求增加以一线城市为主，而刚需型住房销售改善则集中在低能级城市。 销售表现：1-9月商品房销售累计同比持续走弱，单月同比跌幅小幅收窄。 23年1-9月全国商品房累计销售金额达8.91万亿元，累计同比-4.60%，较23年 1-8月-1.4pct，销售面积累计8.48亿平，累计同比-7.50%，较23年1-8月-0.4pct； 9月单月销售金额及面积分别为1.09万亿元、1.09亿方，按可比口径（统计局考虑毁约退房等因素，并剔除非房开发项目以及带抵押性质的销售数据）计算环比分别为41.57%、47.00%，同比分别为-19.23%、-19.76%，均较8月继续改善，单月表现逐步修复，但累计同比依旧疲弱，市场仍处于“冷复苏”状态。 销售城市结构：一线城市同比跌幅收窄，二线城市边际回落，三线城市同比跌幅进一步加深。23年9月30大中城市一线\二线\三线成交面积同比分别为- 24.74%\-20.93%\-32.15%，较8月单月同比分别变动+5.7pct\-5.37pct\-0.96pct。高频数据：需求端政策效应下，各能级城市销售表现持续分化。10月前两 周（10月1日-10月17日）30大中城周度平均成交面积较9月前两周周度成交 面积显示：一、三线城市边际回暖，二线城市有所回落。10月以来一、二、三线城市周度平均成交面积分别为51.16万方、110.08万方、49.14万方，较9月前两周周度均值分别变动2.59%、-11.46%、8.02%。或因改善型住房需求增加以一线城市为主，而刚需型住房销售改善则集中在低能级城市。 图表1全国商品房销售金额和面积累计同比（%） 图表2分城市能级成交面积当月同比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 图表3全国商品房销售金额和面积单月同比（%） 图表4分城市能级成交面积单月环比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 图表530大中城市二线城市月度成交面积（万方） 图表 630大中城市三线城市月度成交面积（万方） 1400 7006005004003002001000 404 273 259247241198 184 175196 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 201820192020202120222023 12001000 888 800 783 687 600 619 650 546 400 465 486 517 2000 2018 2019 2020 2021 2022 2023 数据来源：Wind，YY评级 数据来源：Wind，YY评级 成交价：新房成交一线城市边际复苏，二三线城市仍待观察。9月统计局 70大中城新建商品住宅价格指数同比下滑0.60%，与8月持平，一线\二线\三线城市同比分别为+0.70%\+0.20%\-1.40%，较8月当月同比分别变动+0.10pct\- 0.10pct\+0.00pct。同比表现一线城市有所回升，二三线城市未有好转。9月百城 住宅价格指数环比为+0.05%，由负转正，较8月变动+0.06pct。其中，一线\二线\三线城市环比分别为+0.04%\+0.06%\+0.00%，较8月环比分别变动 +0.17pct\+0.05pct\+0.03pct，环比显示一线城市由负转正，二线城市增速扩大， 三线城市边际修复。 二手房市场：9月二手房市场维持低迷态势，一线城市边际回暖，二线城市跌幅加深，三线城市持平。9月70城二手房价格同比下跌3.2%，与8月持平。一二三线城市同比为-1.40%\-3.20%\-3.50%，较8月当月同比分别变动+0.20pct\- 0.20pct\+0.00pct。 图表7统计局70大中城市销售价格指数当月同比（%）图表8百城价格环比变动城市数 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：wind，YY评级 二、投资端：城市土拍热度下行，新开工与施工意愿仍不足 土地成交：土地投资供需持续收缩，市场景气度仍在弱化。2023年1-9月全国300城累计供应建面同比-24.97%，土地成交累计规划建面、金额同比-22.57%、-24.47%，大部分城市的土地市场景气度仍在弱化。9月100大中城市 土地成交溢价率较8月边际改善，二线和三线城市溢价率水平有所修复，但一线城市溢价率回落。 集中供地：近一个月以来，上海（23年第三批）、南京（23年第六批）、杭 州（23年第十批）、无锡（23年第五批）等城市进行了集中供地。其中杭州土拍热度有所降低，8宗土地中有5宗为底价交易，4宗为城投或国企托底。上海第三批次土拍亦略有降温，平均溢价率由第二批次的7.90%降至6.67%。南京土地市场无明显升温，平均溢价率仅3.90%，除1宗溢价成交外，其余16宗均为国资底价托底成交。整体来看，集中供地城市土拍热度均不高。 图表9近一个月以来集中供地情况 图表10 成交土地溢价率（%） 250.00 16.00% 16141210 86420 6.733.692.33 100大中城市:成交土地溢价率:一线城市:当月值(%)100大中城市:成交土地溢价率:二线城市:当月值(%）100大中城市:成交土地溢价率:三线城市:当月值(%) 14.00% 200.00 12.00% 150.00 10.00%8.00% 100.00 6.00% 50.00 4.00%2.00% 0.00 0.00% 成交总价（亿元） 平均溢价率（%） 最高溢价率（%） 数据来源：公开资料，YY评级 数据来源：wind，YY评级 投资开工：1-9月全国房地产开发投资累计完成额8.73万亿元，累计同比下降9.10%，较1-8月累计同比-0.3pct，房地产开发投资仍持续低迷。9月份当月完成额1.04万亿元，同比下降18.67%，较8月当月同比+0.4pct，当月同比跌幅略有收窄，呈现微弱改善迹象。1-9月全国房屋新开工面积7.21亿平，累计同比 下降23.40%，较1-8月同比+1.0pct，9月新开工面积0.82亿平，当月同比下降 15.18%，1-9月施工面积81.59亿平，累计同比下降7.10%，与1-8月同比持平， 9月施工面积0.93亿平，当月同比下降9.72%，1-9月竣工面积4.87亿平，累计同比上升19.80%，较1-8月同比+0.6pct。9月竣工面积0.50亿平，当月同比上升23.92%。保交楼逐步取得进展，带动竣工增长，新开工与施工意愿仍不足， 将持续拖累开发投资。 图表11全国房地产开发累计和当月同比（%） 图表12新开工、施工和竣工面积累计同比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 三、融资端：流动性修复仍受销售制约，各主体融资边际有所好转 9月国内贷款、自筹资金缺口边际小幅改善，定金及预收款、个人按揭贷款持续下滑。反映外部输血力度加大，但三季度销售整体低迷拖累到位资金，流动性修复仍受销售制约。23年1-9月房地产开发企业到位资金9.81万亿元， 图表13各融资渠道累计增速（%） 图表14各渠道融资结构当月值占比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 同比下降13.50%，跌幅较23年1-8月-0.6pct。具体渠道看，贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭累计同比分别为-11.10%、-21.80%、-9.60%和-6.90%，分别较23年1-8月+1.7pct、+1.1pct、-2.3pct和-2.6pct。 截至23年10月20日，23年央企开发商累计净融资391.01亿元，国企开发 商累计净融资646.86亿元，民企开发商累计净偿还1576.07亿元。央国企净融 资仍保持为正，民企地产债呈净流出状态。但就10月以来，央国企开发商累计 净融资4.39亿元，资金由9月的净流出转为净流入，民企开发商累计净偿还 161.97亿元，较上月有所减少，反映各主体融资边际有所好转。 图表15央国企地产境内净融资变化（亿元） 图表16民营地产境内净融资变化（亿元） 数据来源：地产E查，YY评级 四、政策端：需求端政策成为重要发力点，期待政策工具箱进一步完善 9月下旬以来，政策发力点仍聚焦在需求端和融资端，各地方继续落实因城施策支持刚性和改善性住房需求