当前经济与政策思考：当前房价处于什么位置

当前房价处于什么位置 ——当前经济与政策思考 证券研究报告/宏观策略专题报告2023年10月22日 分析师：杨畅 执业证书编号：S0740519090004电话：021-20315708 Email：yangchang@zts.com.cn 联系人：夏知非 Email：xiazf01@zts.com.cn 相关报告 投资要点 由于2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，我们以2015年12月为基期100，根据国家统计局公布的住宅销售金额、销售面积，以及70大中城市房价环比增速来推算房价指数； 结果显示，新房价格涨幅仍在40%以上位置波动；二手房涨幅回落到20%附近；如果以CPI指数作为比较对象，与二手房价格指数的差值已经收窄至8个百分点以内； 区分一线、二线、三线城市看，一线城市房价仍然处于高位波动，值得关注的是三线城市的二手房价格涨幅，已经回落到20%以内，与CPI指数的差值，已经收窄至5个百分点以内。 在经济层面，呈现平稳修复的特征，根据国家统计局公布的9月数据，工业生产继续上行；投资逐步发力，尤其是民间投资同比增速转正，但地产投资与基建投资的表现仍待改善；社零环比改善，叠加上年基数平稳，推升了同比增速；就业总体状况与大城市继续改善；前三季度GDP累计同比增长5.2%，或减轻了全年实现5%左右工作目标的难度。 在政策层面，中央层面或仍以结构为重点，包括一带一路峰会顺利召开，有望为后续具体政策措施提供方向指引，另外在产业、民生保障、区域经济等领域发布了政策措施；地方层面近期围绕土地拍卖、公积金支持购房、企业营商环境以及基础设施建设等方面发布了政策措施。 高频数据上，进入10月以来，工业生产呈现高位回落的迹象；需求端总体平稳，基建出现了低位回升迹象；地产销售仍然偏弱；消费整体平稳，汽车批零超出往年同期水平；外贸端的出口运价指数仍在回落，或反映运力供给仍较充裕；以日本、澳新航线为代表的区域亮点延续运行。进口高位运行，也反映内需继续修复。 风险提示事件：政策变动风险；经济波动超预期风险。 内容目录 1.房价的分化：以2015年12月为基期，二手房价格指数逼近CPI指数.-3- 2.经济层面：呈现平稳修复的特征....................................................................-4- 3.政策层面：结构性政策仍是重点，部分地方围绕地产和基建发力.................-7-4.高频跟踪：生产端高位回落，需求端继续修复..............................................-9-5.风险提示.......................................................................................................-16- 图表目录 图表1：住宅销售单价历年走势（单位：元/平方米）........................................-3- 图表2：70大中城市商品住宅的新房与二手房价格指数分化.............................-3- 图表3：70大中城市商品住宅的新房与二手房价格指数（分一二三线城市）...-4- 图表4：工业增加值相关数据的历年表现（环比增速及产销率单位为%，出口交货值单位为亿元）...-5- 图表5：近期中央及部委层面发布的部分政策措施.............................................-7- 图表6：近期地方省市层面发布的部分政策措施................................................-8- 图表7：生产端部分高频指标（开工率单位为%，产量单位为万吨）................-9- 图表8：基建部分高频指标（库存单位为万吨）................................................-9- 图表9：商品房成交部分高频指标（面积单位为万平方米）..............................-9- 图表10：土地成交部分高频指标（面积单位为万平方米）..............................-10-图表11：消费相关部分高频指标（销量单位为辆，电影票房单位为万元）....-10-图表12：外贸相关高频指标（CCFI指数与CFFI指数）................................-11- 图表13：外贸相关高频指标（CCFI指数细分航线）......................................-11- 图表14：外贸相关高频指标（区域指数）.......................................................-12- 图表15：CDFI运价指数及细分运价指数.........................................................-13- 图表16：BDI指数及细分运价指数..................................................................-14- 1.房价的分化：以2015年12月为基期，二手房价格指数逼近 CPI指数 根据国家统计局公布的住宅销售金额与销售面积数据，能够计算出住宅销售单价，从价格走势来看，全国住宅销售平均单价在9月份录得10485元/平方米，较上月环比回落3.6%。较年内4月份高值回落了15.9%。 图表1：住宅销售单价历年走势（单位：元/平方米） 来源：WIND、中泰证券研究所 而从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅价格来看，以2015年12月为基期100（2016年中央经济工作会议首次提出了“房住不炒”），通过月度环比增速进行推算，新房价格与二手房价格呈现出明显的分化 走势。其中，由于新房存在一定的行政管控，新房价格指数保持在高位；二手房则以市场化交易为主，自2021年三季度以来，依然延续了回落的态势。 图表2：70大中城市商品住宅的新房与二手房价格指数分化 来源：WIND、中泰证券研究所 如果再进一步拆分到不同类型的城市，从新房来看，一线城市新房价格仍然处于2015年以来的高位，二线城市在高位附近波动，三线城市较 2021年前期高点出现了5.4个百分点的降幅；从二手房来看，一线城市 也在高位波动，二线城市和三线城市的二手房交易价格，延续了从2021 年以来的回落态势，反映了整体供需格局仍未发生明显变化。 图表3：70大中城市商品住宅的新房与二手房价格指数（分一二三线城市） 来源：WIND、中泰证券研究所 2.经济层面：呈现平稳修复的特征 10月18日，国家统计局公布2023年9月份工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额、城镇就业数据，以及三季度GDP数据。总体来看，�个方面的特征相对明显： 第一，从生产端看，工业增加值环比继续上行，显示出生产总体表现是不错的。虽然同比增长4.5%，与上月持平，但需要注意的是，根据工业增加值定基指数显示的9月上年基数明显抬高了，因此，同样是4.5%的增速，但工业生产环比仍在上行的通道中。另外，出口交货值同比负增长，但降幅收窄，反映外需拖累逐步减弱。由于工业增加值反映生产端的表现，而国家统计局同时公布产销率数据，因此，尝试使用工业增加值定基指数与产销率的乘积，来刻画销售端的表现，也呈现出同步回升的特点。 图表4：工业增加值相关数据的历年表现（环比增速及产销率单位为%，出口交货值单位为亿元） 来源：WIND、中泰证券研究所 第二，从投资端看，呈现逐步发力的特点，前9个月全国固定资产投资 （不含农户）375035亿元，累计同比增长3.1%（前8个月累计同比增长3.2%），根据累计值折算后，当月同比增长2.4%（前值1.8%），增速较上月提高0.6个百分点，反映了投资逐步发力的特点；分所有制看，民间固定资产投资当月同比上涨0.1%（前值下降2.2%），在连续5个月同比下降后出现首次同比上涨，一定程度上反映了民企信心的修复；非民间固定资产投资当月同比增长4.8%（前值增长5.9%）；分大类看，前9个月全国房地产开发投资87269亿元，累计同比下降9.1%（前7个月累计同比下降8.8%），根据累计值折算后，当月同比下降11.3%（前值下降11.0%），跌幅扩大。另外，前9个月制造业投资累计同比增长6.2%（前8个月累计5.9%，上年全年9.1%），增速回升；前9个月基建投资累计同比增长6.2%（前8个月累计6.4%，上年全年9.4%），基建的拉动作用继续放缓。 第三，从消费端看，社零环比继续改善，叠加上年基数相对平稳，推升了同比增速。9月社会消费品零售总额39826亿元，同比增长5.5%（前 值增长4.6%），增速继续回升0.9个百分点。从月度环比增速来看，9月环比上涨0.02%。社零同比增速回升明显，存在两方面因素影响，一方面是今年9月环比回升，另一方面是去年9月回升幅度偏低，抬升速度偏慢的上年基数也发挥了推动作用。另外，餐饮收入当月同比增长13.8%（前值增长12.4%），增速回升1.4个百分点；商品零售同比增长 4.6%（前值增长3.7%），增速继续回升。 第四，从就业端看，总体继续改善，大城市继续改善。9月城镇调查失业率为5.0%（前值5.2%，上年12月5.5%），较上月降低0.2个百分 点，总体就业状况继续改善；9月31个大城市失业率为5.2%（前值5.3%，上年12月6.1%），较上月降低0.1个百分点，继续改善。就业人员平均工作时间48.8小时/周（前值48.7小时/周，上年47.9小时/周），保持平稳。 第🖂，从经济增速看，初步核算，前三季度国内生产总值913027亿元， 按不变价格计算，同比增长5.2%。分产业看，第一产业增加值56374亿元，同比增长4.0%；第二产业增加值353659亿元，增长4.4%；第三产业增加值502993亿元，增长6.0%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.5%，二季度增长6.3%，三季度增长4.9%。尤其是前三季度GDP累计同比增长5.2%，或减轻了全年实现5%左右工作目标的难度。 3.政策层面：结构性政策仍是重点，部分地方围绕地产和基建发力 在中央层面，总体来看，结构性政策是短期重点，一带一路峰会顺利召开，并且发布了中国支持高质量共建“一带一路”的八项行动，有望为后续具体政策措施的推进，提供明确的方向指引。与产业相关的领域，包括优化煤炭监测体系和支持托育服务发展，在资本市场和对外贸易等领域也有相应政策落地；与民生保障相关领域，民政部发布了关于组织开展中央财政支持经济困难失能老年人集中照护服务工作的通知》，有利于加大对中低收入群体的转移支付；在区域经济相关领域，国务院发布了《关于推动内蒙古高质量发展奋力书写中国式现代化新篇章的意见》。 图表5：近期中央及部委层面发布的部分政策措施 来源：中央及政府部门网站整理、中泰证券研究所 在地方层面，根据跟踪的重点省市情况来看，房地产政策仍在调整过程中，例如厦门在土拍环节推行“价高者得”的做法，上海优化公积金政策。与企业相关政策方面，辽宁聚焦缓解供应商资金压力，天津和广州围绕民营经济发布了相应政策措施，山西进一步鼓励外商投资设立研发中心。在基础设施建设上，上海发布了《进一步推进新型基础设施建设行动方案（2023-2026年）》。 图表6：近期地方省市层面发布的部分政策措施 来源：相关政府部门网站整理、中泰证券研究所 4.高频跟踪：生产端高位回落，需求端继续修复 从生产端来看，进入10月份之后，整体表现高位波动，截至9月22日唐山Custeel高炉开工率为90.69%（前