9月商品房销售降幅收窄，杭州限购区域调整

投资要点 10月44城新房成交面积同比-13%，环比-6%；14城二手房成交面积同比+36%，环比-4%。截至20日，10月44城新房累计成交面积同比-13%，环比9月同期-6%；全年累计同比-8%。其中，一线城市10月累计成交同比-7%，环比9月同期+1%，全年累计同比+3%。二线城市10月累计成交同比-8%，环比9月同期-3%；全年累计同比-9%。三四线城市10月累计成交同比-37%，环比9月同期-21%；全年累计同比-17%。10月14城二手房累计成交面积同比+36%，环比9月同期-4%；全年累计同比+28%。 9月商品房销售环比回升，同比降幅连续4个月收窄。9月商品房销售面积10857万平方米，环比增长47%，同比下降10.1%；商品房销售额10912亿元，环比增长42%，同比下降13.6%，降幅较8月收窄2和3.4个百分点。累计来看，1-9月商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，商品房销售额89070亿元，同比下降4.6%，降幅较1-8月分别扩大0.4和1.4个百分点。 随着利好新政落地，9月销售和市场预期出现边际好转。 新开工降幅收窄，竣工保持高增。1-9月房屋新开工面积72123万平方米，同比下降23.4%，房屋竣工面积48705万平方米，增长19.8%。9月竣工面积为4979万平方米，同比增长25.4%，增幅较8月扩大15个百分点；9月新开工面积8232万平方米，同比下降14.6%，降幅较8月收窄9个百分点，四季度有望企稳止跌。1-9月房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%，降幅较1-8月扩大0.3个百分，单月开发投资额10369亿元，同比下降11.3%，新开工保持低位、土地市场低迷仍是开发投资走弱的主要原因。 杭州限购政策调整，非限购区进一步扩大。10月16日，杭州从加大保障性住房建设和供给、优化住房限购政策、加强住房信贷支持力度、优化住宅用地供应、强化预售资金监管、规范房地产市场秩序等方面完善市场调控。限购区域由9区缩减至上城、拱墅、西湖、滨江四区，本市户籍家庭在限购范围内限购2套住房；非本市户籍有缴纳城镇社保或个人所得税记录的限购1套，社保年限明显缩短。此外，取消限购范围内住房司法拍卖竞买人的限购限制。 土地限价调整，核心地块热度有望升温。自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制、远郊区容积率1.0限制等。根据中指监测，已有成都、济南、合肥、厦门等地实际落实“取消土地限价”，南京、宁波、苏州、西安等将在下一批次土地出让文件中发布。取消地价上限或可带动房价预期改善，稳定市场预期。 热点城市的核心地块热度或升温，核心城市中小房企拿地压力加大，资金实力较好的央国企拿地机会增加，但由于分化仍在，预计非核心地块回温有限。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 10月44城新房成交面积同比-13%，环比-6%；14城二手房成交面积同比+36%，环比-4%。截至20日，10月44城新房累计成交面积同比-13%，环比9月同期-6%；全年累计同比-8%。其中，一线城市10月累计成交同比-7%，环比9月同期+1%，全年累计同比+3%。 二线城市10月累计成交同比-8%，环比9月同期-3%；全年累计同比-9%。三四线城市10月累计成交同比-37%，环比9月同期-21%；全年累计同比-17%。10月14城二手房累计成交面积同比+36%，环比9月同期-4%；全年累计同比+28%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 9月商品房销售环比回升，同比降幅连续4个月收窄。9月商品房销售面积10857万平方米，环比增长47%，同比下降10.1%；商品房销售额10912亿元，环比增长42%，同比下降13.6%，降幅较8月收窄2和3.4个百分点。累计来看，1-9月商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，商品房销售额89070亿元，同比下降4.6%，降幅较1-8月分别扩大0.4和1.4个百分点。随着“认房不认贷”、降首付、限购松绑等利好新政落地，9月销售和市场预期均出现边际好转。 图3：9月销售面积同比-10.1% 图4：9月销售金额同比-13.6% 新开工降幅收窄，竣工保持高增。1-9月房屋新开工面积72123万平方米，同比下降23.4%，房屋竣工面积48705万平方米，增长19.8%。9月竣工面积为4979万平方米，同比增长25.4%，增幅较8月扩大15个百分点；9月新开工面积8232万平方米，同比下降14.6%，降幅较8月收窄9个百分点，预计四季度优质房企或加大开工力度争抢销售“窗口期”，新开工有望企稳止跌。1-9月房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%，降幅较1-8月扩大0.3个百分，单月开发投资额10369亿元，同比下降11.3%，新开工保持低位、土地市场低迷仍是开发投资走弱的主要原因。 图5：9月开发投资额单月同比-11.3% 图6：9月新开工面积单月同比-14.6% 杭州限购政策调整，非限购区进一步扩大。10月16日，杭州发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》，从加大保障性住房建设和供给、优化住房限购政策、加强住房信贷支持力度、优化住宅用地供应、强化预售资金监管、规范房地产市场秩序等方面完善市场调控。限购区域由9区缩减至上城、拱墅、西湖、滨江四区，本市户籍家庭在本市限购范围内限购2套住房；非本市户籍有缴纳城镇社保或个人所得税记录的限购1套，社保年限明显缩短。此外，取消限购范围内住房司法拍卖竞买人的限购限制。 表1：杭州市住房限购范围调整 土地限价调整，核心地块热度有望升温。9月底自然资源部下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、远郊区容积率1.0限制等。根据中指监测，近期已有成都、济南、合肥、厦门等地实际落实“取消土地限价”，南京、宁波、苏州、西安等将在下一批次土地出让文件中发布。取消地价上限或可带动房价预期改善，稳定市场预期。热点城市的核心地块热度或升温，核心城市中小房企拿地压力加大，资金实力较好的央国企拿地机会增加，但由于分化仍在，预计非核心地块回温有限。 2市场回顾 上周A股市场整体表现来看，上证指数下跌3.40%，沪深300指数下跌4.17%，创业板指数下跌4.99%，万德全A上周交易额3.86万亿，环比减少4.07%。从板块表现来看，采掘、非银金融、纺织服装等板块跌幅较小。 申万房地产板块上周下跌4.22%，在所有申万一级行业中相对排名18/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌20.37%，在所有申万一级行业中相对排名25/28。上周申万地产板块交易额772.94亿，环比上涨17.44%。 图7：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图8：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周华丽家族、顺发恒业、哈高科等个股涨幅显著。奥园美谷、泛海控股、金体集团等个股跌幅显著。 图9：上周华丽家族、顺发恒业、哈高科等个股涨幅显著 图10：上周奥园美谷、泛海控股、金体集团等等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周张江高科、万科A、金地集团、保利地产、ST爱旭等排在行业前列，成交额均超过了35亿。其中张江高科和万科A交易额合计249.5亿，占板块交易额比重为32.28%。从年初累计涨幅来看，张江高科、中润资源、泛海控股等涨幅居前，上涨个股个数占比21.21%。年初以来，宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅居前。 图11：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图12：年初以来申万地产上涨个股占比为21.21% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有3只股票上涨，4只股票涨幅为0，而建业地产、绿景中国地产、金地商置等位居跌幅前列。 年初以来，上海实业控股等个股表现强势。上周从成交金额来看，融创中国、碧桂园、中国海外发展和融创中国合计超过40亿（人民币）。 图13：上周表现强势的港股通内房股 图14：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有6只股票上涨，蓝光嘉宝服务、和时代邻里2只股票涨幅为0，而合景悠活、雅生活服务以及佳兆业美好等个股跌幅靠前。年初以来，整体个股表现较弱。从上周成交额来看，碧桂园服务和中海物业达到7均超过5亿（人民币），雅生活服务、华润万象生活以及招商积余等个股表现比较强势，其余股票成交额均在2亿元以下。 图15：上周表现强势的物业股 图16：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 10月16日，宁夏银川市住房和城乡建设局等15部门近日印发《进一步促进银川市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，提高多孩家庭公积金贷款额度，二孩家庭、三孩及以上家庭贷款额度分别额外上浮10万元和20万元；借款申请人(含共同申请人)已使用过一次住房公积金个人住房贷款并已结清，再次使用住房公积金个人住房贷款购买新建商品房的，首付款比例由不低于房屋总价款的30%调整至20%。（观点网） 10月16日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》，将住房限购范围缩小为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，本市户籍家庭在限购范围内限购2套住房，非本市户籍家庭在市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，在限购范围内限购1套。（澎湃新闻） 10月17日，宣城市住房和城乡建设局网站就《补充意见》征求修改意见，支持外来居民合理住房需求。对外地户籍人员（非宣城市户籍）在宣城市区购买家庭唯一及第二套改善性新建商品住房的，按其所购房屋面积给予400元/平方米购房补贴，最高不超过5万元。 （蓝鲸财经） 10月17日，9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。（财联社） 10月18日，2023年1-9月份，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%；其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。房地产开发企业房屋施工面积815688万平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面积574250万平方米，下降7.4%。房屋新开工面积72123万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。房屋竣工面积48705万平方米，增长19.8%。其中，住宅竣工面积35319万平方米，增长20.1%。 （统计局） 10月18日，2023年1-9月份，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。9月末，商品房待售面积64537万平方米，同比增长18.3%。其中，住宅待售面积增长19.7%。（统计局） 10月18日，前三季度国内生产总值913027亿元，按不变价格计算，同比增长5.2%。 分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.5%，二季度增长6.3%，三季度增长4.9%。（统计局） 10月18日，9月70个大中城市商品住宅交易量的数据，新房和二手房合计数据在9月当月转正，环比增长2.8%，从4月以来，在连续5个月下降后首次转正。（中证报） 10月18日，上海市住房公积金管理中心10月17日发布《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》。缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房。缴存职工家庭名下在本市已有一套住房、符合改善型认定条件，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。（东方网）