房地产行业周报（6.17-6.23）：5月商品房销售降幅收窄，价格降幅走扩

投资要点 6月43城新房成交面积同比-34.5%，环比+11.9%；14城二手房成交面积同比-1.2%，环比+10.7%。截至6月21日，6月43城新房累计成交面积同比-34.5%，环比5月同期+11.9%，全年累计同比-35.7%。其中，一线城市6月累计成交同比-31.4%，环比5月同期+15.1%，全年累计同比-31.3%。二线城市6月累计成交同比-34.7%，环比5月同期+6.7%，全年累计同比-37.2%。三四线城市6月累计成交同比-37.5%，环比5月同期+27.5%，全年累计同比-36.2%。6月14城二手房累计成交面积同比-1.2%，环比5月同期+10.7%，全年累计同比-11.7%。 5月商品房销售面积、金额同比降幅收窄。5月份商品房销售面积7390万平方米，同比下降20.7%，降幅较4月收窄2.1个百分点，1-5月累计销售面积36642万平方米，同比下降20.3%；商品房销售额7598亿元，同比下降26.4%，降幅较4月收窄4.1个百分点，1-5月累计销售金额35665亿元，同比下降27.9%。中央517新政叠加地方房地产政策，政策利好持续发酵，短期内提振了楼市，提高了居民购房信心，5月房地产市场延续弱复苏的态势。 新开工、竣工面积降幅低位运行，开发投资额同比降幅持续走扩。5月新开工面积6580万平方米，同比下降22.7%，降幅扩大7个百分点，企业开工意愿依旧不高；竣工面积3385万平方米，同比下降18.4%。1-5月累计新开工面积30090万平方米，同比下降24.2%，累计降幅收窄0.4个百分点，连续三个月收窄；1-5月累计竣工面积22245万平方米，同比下降20.1%，降幅收窄0.3个百分点，受到去年高基数影响，竣工面积增速保持负区间。5月开发投资额9704亿元，同比下降11%，同比降幅三个月以来持续走扩，累计增速为2020年3月以来新低，新开工保持低位、土地市场低迷仍是开发投资低迷的主要原因。同时企业的现金流压力仍未缓解，5月到位资金8535亿元，同比下降21.8%，1-5月累计到位资金42571亿元，同比下降24.3%，累计降幅两个月连续收窄。 70个大中城市住宅销售价格同比环比降幅走扩，二手房房价降幅大于新房。 从同比看，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数降幅由4月的3%增至5月的4.3%，扩大1.3个百分点；二手住宅销售价格指数降幅由4月的6.8%增至5月的7.5%，扩大0.7个百分点。从环比来看，价格指数环比跌幅再度走扩，新建商品住宅和二手住宅销售价格指数降幅分别由4月份的0.6%和0.9%走扩至5月份的0.7%和1%，分别扩大0.3个百分点和0.1个百分点。5月房价下跌城市数量增加，70个大中城市中有68个城市新建商品住宅销售价格环比下降，70个城市二手住宅销售价格环比下降。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 6月43城新房成交面积同比-34.5%，环比+11.9%；14城二手房成交面积同比-1.2%，环比+10.7%。截至6月21日，6月43城新房累计成交面积同比-34.5%，环比5月同期+11.9%，全年累计同比-35.7%。其中，一线城市6月累计成交同比-31.4%，环比5月同期+15.1%，全年累计同比-31.3%。二线城市6月累计成交同比-34.7%，环比5月同期+6.7%，全年累计同比-37.2%。三四线城市6月累计成交同比-37.5%，环比5月同期+27.5%，全年累计同比-36.2%。6月14城二手房累计成交面积同比-1.2%，环比5月同期+10.7%，全年累计同比-11.7%。 图1：43城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 5月商品房销售面积、金额同比降幅收窄。5月份商品房销售面积7390万平方米，同比下降20.7%，降幅较4月收窄2.1个百分点，1-5月累计销售面积36642万平方米，同比下降20.3%；商品房销售额7598亿元，同比下降26.4%，降幅较4月收窄4.1个百分点，1-5月累计销售金额35665亿元，同比下降27.9%。中央517新政叠加地方房地产政策，政策利好持续发酵，短期内提振了楼市，提高了居民购房信心，5月房地产市场延续弱复苏的态势。 图3：5月销售面积同比-20.7% 图4：5月销售金额同比-26.4% 新开工、竣工面积降幅低位运行，开发投资额同比降幅持续走扩。5月新开工面积6580万平方米，同比下降22.7%，降幅扩大7个百分点，企业开工意愿依旧不高；竣工面积3385万平方米，同比下降18.4%。1-5月累计新开工面积30090万平方米，同比下降24.2%，累计降幅收窄0.4个百分点，连续三个月收窄；1-5月累计竣工面积22245万平方米，同比下降20.1%，降幅收窄0.3个百分点，受到去年高基数影响，竣工面积增速保持负区间。5月开发投资额9704亿元，同比下降11%，同比降幅三个月以来持续走扩，累计增速为2020年3月以来新低，新开工保持低位、土地市场低迷仍是开发投资低迷的主要原因。同时企业的现金流压力仍未缓解，5月到位资金8535亿元，同比下降21.8%，1-5月累计到位资金42571亿元，同比下降24.3%，累计降幅两个月连续收窄。 图5：5月新开工面积同比-22.7% 图6：5月竣工面积同比-18.4% 图7：5月开发投资额同比-11.0% 图8：5月到位资金同比-21.8% 70个大中城市住宅销售价格同比环比降幅走扩，二手房房价降幅大于新房。从同比看，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数降幅由4月的3%增至5月的4.3%，扩大1.3个百分点；二手住宅销售价格指数降幅由4月的6.8%增至5月的7.5%，扩大0.7个百分点，二手住宅的跌幅显著超过新建商品住宅。从环比来看，4-5月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格指数环比跌幅再度走扩，新建商品住宅和二手住宅销售价格指数降幅分别由4月份的0.6%和0.9%走扩至5月份的0.7%和1%，分别扩大0.3个百分点和0.1个百分点。5月房价下跌城市数量增加，70个大中城市中有68个城市新建商品住宅销售价格环比下降，70个城市二手住宅销售价格环比下降。 图9：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数 图10：70个大中城市二手住宅销售价格指数 2市场回顾 上周A股市场整体表现来看，上证指数下跌1.14%，沪深300指数下跌1.30%，创业板指数下跌1.98%，万德全A上周交易额3.55万亿，环比增加18.25%。从板块表现来看，电子、通信、建筑装饰等板块涨幅较大。 申万房地产板块上周下跌5.76%，在所有申万一级行业中相对排名28/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌16.47%，在所有申万一级行业中相对排名21/28。上周申万地产板块交易额569.57亿，环比下降3.99%。 图11：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图12：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周中迪投资、中润资源、大名城等个股涨幅显著。同达创业、我爱我家、金地集团等个股跌幅显著。 图13：上周中迪投资、中润资源、大名城等个股涨幅显著 图14：上周同达创业、我爱我家、金地集团等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周张江高科、万科A、保利地产等排在行业前列，成交额均超过了32亿。其中张江高科和万科A交易额合计129.7亿，占板块交易额比重为21.8%。从年初累计涨幅来看，万通地产、大名城、中国国贸等涨幅居前，上涨个股个数占比10.6%。年初以来，同达创业、中迪投资、中润资源等个股跌幅居前。 图15：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图16：年初以来申万地产上涨个股占比为19.7% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有5只股票上涨，龙光地产、嘉华国际和嘉里建设等个股位居涨幅前列。年初以来，国瑞置业、建业地产、旭辉控股集团和上海实业控股等个股表现强势。上周从成交金额来看，长实集团、华润置地、中国海外发展均超过10亿元（人民币）。 图17：上周表现强势的港股通内房股 图18：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有2只股票上涨，分别是佳兆业美好和金融街物业，而恒大物业、滨江服务、建业新生活和碧桂园服务等个股跌幅靠前。 从上周成交额来看，招商积余、碧桂园服务、华润万象生活和新大正均超过3亿元（人民币）。 图19：上周表现强势的物业股 图20：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 6月17日，惠州市住房和城乡建设局印发《惠州市住房和城乡建设局关于征集商品房用作保障性住房的公告》，拟由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，以合理价格收购在惠州市行政区域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房，征集范围包括惠州市域内7个县（区）中心区域内已建成未出售的商品房房源。（观点网） 6月17日，贵阳市人民政府发布关于《进一步促进贵阳市房地产市场平稳健康发展若干措施》向社会公开征求意见的公告，在推进存量商品房去化方面，鼓励国有企业以合理价格按照“以需定购”原则收购商品房用作保障性住房、安置房，大力推行“房票”安置，加快推进未建成交付安置房清零；支持企业购买存量公寓作为保障性住房。（观点网） 6月17日，国家统计局公布5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。共有68个城市新建商品住宅售价指数环比下降，较4月份64城增加4城；无城市持平；2个城市环比上涨，相比4月份6城增减少4城。二手住宅方面，无城市环比上涨、持平，环比下跌的城市有70个。（观点网） 6月18日，南昌住房公积金管理中心发布《关于公积金贷款政策调整的通知》。根据《通知》，自7月1日起，南昌市借款人及共同借款人在购房所在地购买唯一住房的，执行住房公积金首套住房贷款政策；购买第二套住房，执行住房公积金二套住房贷款政策。公告还明确，不再向购买第三套及以上住房，以及在全国范围内已使用过两次及以上住房公积金个人住房贷款的借款人及共同借款人发放住房公积金贷款。（诸葛找房） 6月18日，中山市住房公积金管理中心发布《关于调整个人住房公积金贷款最高额度的通知》，《通知》显示，在广东中山市购买、建造、翻建、大修自住住房申请住房公积金贷款的，一名缴存人最高贷款额度从50万元调整为60万元，两名或以上缴存人共同申请的最高贷款额度从90万元调整为120万元。（诸葛找房） 6月18日，苏州市住房公积金中心发布了《关于优化住房公积金贷款家庭住房套数认定标准的通知》，《通知》明确两种情形认定为购买首套自住住房，执行首套房贷款政策。 购房合同网签日期在2024年6月1日以前的：缴存人家庭在苏州行政区域内名下无自住住房。购房合同网签日期在2024年6月1日及以后的：缴存人家庭在所购住房所在县（市）区无自住住房，或在所购住房所在县（市）区仅有1套住房且已在当地住建部门网上交易服务平台挂牌出售。（诸葛找房） 6月18日，烟台市住建局披露，截至5月底，烟台市房地产融资协调机制向银行机构推送的两批“白名单”32个项目，完成授信金额36.54亿元，其中，支持27个民营企业项目融资24.04亿元，支持5个混合所有制企业项目融资12.5亿元。目前，已按项目进度发放贷款12.3亿元。（观点网） 6月19日，兰州新区发布《兰州新区关于优化房地产建设发展的若干措施》，《措施》明确，兰州新区将首套房认定标准由兰州市全域缩小至兰州新区，居民家庭只要在兰州新区无房，即可享受首套房首付比例，执行商业性住房贷款、住房公积金贷款利率下调政策；高等院校、中等职业学校全日制在校生或5年内毕业生，在兰州新