中国房地产行业 ： 国家统计局 9 月数据 ： 预期黯淡 ， 没有强劲反弹 ， 我们认为第四季度只有温和复苏

2023年10月19日 招银国际全球市场|股票研究|行业更新 中国房地产行业 国家统计局9月数据：不达预期，没有强劲反弹，我们认为4 季度只有温和复苏 国家统计局的数据与我们预期的一样令人沮丧，9月份房地产投资同比下降幅度从8月份的-11.0%扩大至-11.3%，房地产销售量/价值均录得>40%的月环比增长，但同比变化仍然疲弱 -10/-14%（8月为-12%/-16%）。鉴于以下情况，我们预计第四季度销售不会反弹，但会温和复苏。1）政策放松可能会继续，但步伐很小，这足以使销售保持缓慢的复苏趋势 ，而我们认为没有急剧的转变。2)9月领先指标的激增可能并不代表10月份销售的反弹，但证明了需求确实存在，并且正在等待转化为交易。3)一些持观望态度的买家期待更多的宽松政策，如果推出更多的政策，他们很可能会进入市场。4)二级市场的活跃交易将释放对新房的一定需求。对于股票，我们继续喜欢房地产经纪公司BEKE；PM命名为CRMixC，COPH ，PolyServices，Onewo和越秀服务；以及开发商CRLand，越秀地产和冰江集团。 国家统计局9M23-REI的房地产数据仍然低迷，因为新开工疲软，由于住房交付和低基数，竣工增长良好。 -9月23日房地产投资同比下降从8月的-11.0%略微扩大至-11.3%并拖累9M23年同比下降至-9.1%，从8M23年的-8.8%。数据低迷主要是由于新开工仍然疲软， 同比-15%。鉴于住房交付的持续强劲努力和2022年9月的低基数，GFA竣工增长从8月的11%加速至25%，而2019年9月的5000万平方米的竣工量仍比 2013年平均62m低20%。的 -房地产销售增长：更好的成交量+更差的价值=ASP持续下降。报告的房地产销售量/价值同比-10/-14%，而8月为-12/-16%，反映出每月ASP月环比下降4%。积极的一面是两个成交量/价值月环比增长>40%（8月为5%），表明政策放松正在生效。至于高频数据，二手房市场出现反弹迹象，MTD销售（截至17th） 恢复至月环比-8%/+40%（9月为-3%/11%），年初至今同比增长保持在+ 28%。MTD新屋销售月环比-2%/-4%（9月为+8%/-22%），年初至今同比增长-7%。 我们预计第四季度销售不会反弹，但会温和复苏。1）放松将继续，但步伐很小。我们注意到，近期不同城市的宽松政策对项目客流量或销售仅有1-2周的积极作用，但持续的小步放松，在我们看来，刚好足以维持销售处于缓慢复苏的趋势。2）领先指标证明需求确实存在。我们在9月的领先指标的激增表明10月份的销售反弹，根据MTD数据，这不太可能发生，而激增可能证明新政策确实释放了需求，而且相当多。3)部分处于观望情绪、预期更多宽松政策的买家可能在持续放松后入市。除了房价下跌抑制了部分购房需求外，部分购房者由于预期更多宽松政策的到来，仍处于观望情绪；这部分需求将随着政策的持续放松而逐渐反映在销售上。4）二级市场将逐步释放新房需求。很多有“卖旧买新”意向的购房者,现在都被卡在二级市场,等这个市场的成交更加活跃,这部分需求就会逐 渐释放。 请阅读最后的分析师认证和重要披露PAGE 跑赢大盘 (维护) 中国房地产行业苗章 (852)37618910 NikaMa (852)39000805 1 来自彭博社的更多报告：RESPCMBR<GO>或 图1：9M23年国家房地产数据快速视图 来源：国家统计局，CMBIGM 图2：NBS基础调整的计算-9M23 来源：国家统计局，CMBIGM 图3:10月份新屋MTD销售月环比-2%/-4%，年初至今同比-7% 来源：Wind，CMBIGM 图4:10月份二手房MTD销售额月环比-8%/+40%，年初至今同比+28% 来源：Wind，CMBIGM 图5：领先指标显示，9月与房地产相关的搜索兴趣同比激增至80%，可能 这并不意味着10月份的销售会反弹，但确实证明了相当多的需求是由新政策 来源：Wind，CMBIGM Disclosures&Disclaimers 分析师认证 对本研究报告内容负有全部或部分主要责任的研究分析师证明，就该分析师在本报告中涉及的证券或发行人而言：（1）所发表的所有观点均准确地反映了其对标的证 券或发行人的个人观点；（2）其报酬的任何部分，与该分析师在本报告中表达的具体观点直接或间接相关。 此外，分析师确认，分析师及其同伙（在香港证券及期货事务监察委员会发布的行为守则中定义）（1）在本报告发布之日前30个日历日内交易或交易本研究报告所涵盖的股票；（2）在本报告发布之日起3个工作日后，将交易或交易本研究报告所涵盖的香港公司和香港的任何上市公司利益；（4）作为 CMBIS或其附属公司在过去12个月内与本报告所涵盖的发行人有投资银行关系。 CMBIGM评级 BUY：未来12个月潜在回报率超过15%的股票 HOLD：未来12个月潜在回报率为+15%至-10%的股票 销售：未来12个月潜在亏损超过10%的股票 NOT评级：股票未被CMBIGM评级 跑赢大盘：预计未来12个月行业表现将优于相关大盘基准市场表现：预计未来12个月行业表现将与相关大盘基准一致表现不佳：预计未来12个月行业表现将不及相关大盘基准 招行国际环球市场有限公司 Address:香港花园道3号冠军大厦45楼,电话:(852)39000888传真:(852)39000800 招行国际环球市场有限公司（“CMBIGM”）是招行国际金融有限公司（招商银行全资子公司）的全资子公司。 重要披露 任何证券交易都存在风险。本报告中包含的信息可能不适合所有投资者的目的。CMBIGM不提供个性化的投资建议。本报告的编写不考虑个人投资目标、财务状况或特殊要求。过去的业绩没有表 明未来的业绩，实际情况可能与报告中的情况大不相同。任何投资的价值和回报都是不确定的，不能保证，并且可能因其依赖于基础资产的表现或其他可变市场因素而波动。CMBIGM建议投资者应独立评估特定的投资和策略，并鼓励投资者咨询专业财务顾问，以便做出自己的投资决策。 本报告或此处包含的任何信息均由CMBIGM准备，仅用于向CMBIGM的客户或其分支机构提供信息。本报告不是也不应被解释为买卖任何证券或任何证券权益或进行任何交易的要约或招揽。CMBIGM及其任何关联公司、股东、代理人、顾问、董事、高级管理人员或员工均不对因依赖本报告所载信息而造成的任何直接或间接损失、损害或费用负责。任何利用本报告所载信息的人这样做的风险完全由他们自己承担。 本报告中包含的信息和内容基于对被认为是公开且可靠的信息的分析和解释。CMBIGM已尽一切努力确保但不保证其准确性，完整性，及时性或正确性。CMBIGM在“现状”的基础上提供信息、建议和预测。信息和内容如有更改，恕不另行通知。CMBIGM可能会发布其他出版物，其中包含与本报告不同的信息和/或结论。这些出版物在编写时反映了不同的假设、观点和分析方法。CMBIGM可能会做出与本报告中的建议或观点不一致的投资决策或采取专有立场。 CMBIGM可能不时为自己和/或代表其客户持有本报告中提到的公司的头寸、做市或作为委托人或从事证券交易。投资者应假设CMBIGM确实或寻求与本报告中的公司建立投资银行或其他业务关系。因此，收件人应意识到CMBIGM可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，CMBIGM对此不承担任何责任。本报告仅供预期收件人使用，未经CMBIGM事先书面同意，不得出于任何目的全部或部分复制、转载、出售、再分发或出版本出版物。 有关推荐证券的更多信息，可应要求提供。 对于本文档在英国的收件人 本报告仅提供给（I）属于《2000年金融服务和市场法（金融促进）令》第19（5）条（不时修订）（“该命令”）或（II）属于第49（2）（a）至（d）条（“高净值公司，非法人协会等。，)的订单，未经CMBIGM事先书面同意，不得提供给任何其他人。 对于在美国的本文档的收件人 CMBIGM不是美国的注册经纪交易商。因此，CMBIGM不受U.S.关于编写研究报告和研究分析师独立性的规则。主要负责本研究报告内容的研究分析师未在金融业监管局（“FINRA”）注册或具有研究分析师资格。分析师不受FINRA规则的适用限制，旨在确保分析师不受可能影响研究报告可靠性的潜在利益冲突的影响。本报告仅供在美国分发给“美国主要机构投资者”，如美国1934年证券交易法规则15a-6所定义，经修订，不得提供给美国任何其他人。通过接受本报告而收到本报告副本的每个主要美国机构投资者均表示并同意，不得将本报告分发或提供给任何其他人。任何U.S.本报告的收件人希望根据本报告提供的信息进行任何买卖证券的交易，只能通过美国S.-注册经纪自营商。 本文件在新加坡的收件人 本报告由CMBI(新加坡)私人有限公司在新加坡分发。有限公司（CMBISG）（公司注册。No.201731928D)，《财务顾问法》(第110)由新加坡金融管理局监管。CMBISG可以根据《财务顾问条例》第32C条的安排分发其各自的外国实体、附属公司或其他外国研究机构制作的报告。如果报告在新加坡分发给不是《证券和期货法》（第289），CMBISG仅在法律要求的范围内对此类人员承担报告内容的法律责任。新加坡收件人应致电+6563504400与CMBISG联系，了解报告引起的或与报告有关的事项。 请阅读最后的分析师认证和重要披露PAGE4