中国物流地产

20233 savills.com.cn 2 快递运输量城市 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%                                                                           7.15% 0.94% 4.41% 2.63% 3.23% 2.86% 3.64% 4.95% 5.10% 4.90% 6.17% 5.33% 5.91% 6.54% 5.04% 6.77% 4.74% 7.50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2017 21.56% 36.80% 2022 30.72% 23.13%      2023 123 456 三月2023 savills.com.cn 物流2 1 中国宏观 03 2区域审查 08 3投资市场 16 4Outlook 20 中国宏观 物流价值达到新高度 中国不断扩大的国家物流网络推动了对物流房地产的需求 农产品工业品进口好再生资源消费品 按产品类别划分的中国物流价值 2022年中国物流价值增长3.4%至347.6万亿元，物流业总收入达到12.7万亿元，同比增长4.7%。 铁路运输、冷链设施、快递保持较高增速。全国铁路网运输货物39 亿吨,同比增长4.7%,为近三年来最高。预计2022年冷链物流市场 规模将超过4500-4900亿元。快递总量达1106亿件，较上年净增 23亿件。 国际物流继续解锁新航线，扩大现有渠道，2022年中欧货运列车开行1.6万列，发运160万标箱，同比分别增长9%和10% 。同时，中国西部陆海新通道保持强劲增长势头，2022年发运 75.6万标箱，同比增长18.5%。 360 340 320 300 人民币 280 260 240 220 200 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 资料来源：CFLP，第一太平戴维斯研究 尽管有不利因素，外国直接投资仍在增加 FDI推动工业和物流需求 利用外国直接投资（FDI）总计 1891亿美元（人民币1.23万亿元）。尽管持续 整个过程中的业务中断和封锁200 今年，投资同比增长8%，5年复合年增长率为6.8%。 长三角地区仍然是最190 吸引外国资本的地区。 主要增长领域是高科技制造业，同比增长28.3%，180 汽车(包括电动汽车)部门，该部门记录了170 增长264%，推动高需求 标准工厂和仓库空间。中国仍然160 USDb 全球供应链的重要组成部分。 利用外商直接投资 Covid政策、贸易紧张局势、成本上升和其他考虑因素鼓励国际公司考虑扩大或替换越南和印度等市场的部分或全部供应链。此外，半导体等行业有针对性的出口限制将迫使企业寻找国内替代品。虽然这些可能无法与国际同行相提并论，但销售收入的增加将使国内制造商能够在研发方面投入更多资金，并开始缩小技术差距。 150 140 130 120 110 100 20152016201720182019202020212022 资料来源：商务部，第一太平戴维斯研究 冷链催化剂 从生鲜电商到即食餐 随着人们对食品安全和标准的日益关注，对新鲜食品和药品的需求激增，从而提振了对冷藏行业的需求。 covid之前的社会变革也加速了。越来越多的家庭让父母双方都在工作，而工作时间却随着工作逐渐进入个人生活而延长。此外，其他人决定在以后的生活中结婚，或者选择更孤独的生活方式。虽然餐厅送餐服务已经恢复，但许多人选择继续在家做饭，但没有时间准备食物或需要较小的份量，从而推动了对即食或预制烹饪原料的需求。与此同时，一些餐馆也在寻求通过在场外进行更多的食物准备来降低劳动力和房地产成本。 根据中信证券的数据，在未来十年中，预制菜肴的市场预计将达到约1万亿元人民币。因此，越来越多的冷链设施正在整合生产线来清洁，加工和包装食品，使消费者能够在家门口收到即食套餐。 “预制菜肴的质量评估”规定，冷冻的预制菜肴应储存在低于-18°C的温度下，而冷藏的预制菜肴应储存在0°C至4°C的温度下。随着收入水平的提高，消费者对食物多样性、营养和口味的要求也在不断提高。冷链市场的发展仍处于非常初期的发展阶段，结构变化可能会推动未来几十年的增长。 快递增长 Livestreaming电子商务城市的排名攀升 包裹交付前20名城市 2019202020212022 已交付包裹（ RankCitymn） 2018-2022 复合年增长率 每包收入 在线和科技平台一直是监管机构关注的重点，有时会损害在线教育等特定行业的利益，但在其他行业，为了遏制垄断行为，为进入者创造了新的机会，例如电子商务行业，字节舞和小红书的进入。 尽管消费者信心减弱，但随着直播和社交商务等新的消费者参与渠道的出现，在线销售继续增长 ，2022年交付的包裹总数增长至1106亿。 在包裹递送排名前50位的城市中，广东省的揭阳和汕头在政府支持的行业规划，基础设施和适应性制造业集群的推动下，在过去四年中取得了惊人的增长。然而，最重要的是这些城市中规模较小的公司的企业家精神以及这些新平台的发展所允许的销售渠道的民主化。 1金华-义乌11,805 2广州10,131 3深圳5,800 4揭阳3,729 5杭州3,485 6东莞2,881 7上海2,858 8汕头2,457 9苏州2,435 10泉州2,108 11北京1,956 12武汉1,846 13成都1,760 14温州1,676 15佛山1,584 16郑州1,485 17石家庄1,462 18宁波1,441 19临沂1,434 20台州1,398 2.90 8.30 10.38 4.77 9.63 10.03 64.58 5.03 10.23 5.94 14.90 8.62 9.28 6.15 11.01 8.83 5.91 9.05 4.61 5.24 资料来源：CFLP，第一太平戴维斯研究 区域审查 *除非另有说明，否则租金是指包括表面租金。项目管理费，不包括。税。 全国租金指数 随着供应水平的下降，稳定的租金增长预测 150 140 130 H1/2015=100 120 110 100 90 80 来源：第一太平戴维斯研究 H1H2 基期：2200115H51 H1H2 2016 H1H2 2017 H1H2 2018 H1H2 2019 H1H2 2020 H1H2 2021 H1 2022 H2 H1 H2 H1 H2 2023E 2024E 一线城市：北京、上海、广州、深圳 卫星城市：天津、廊坊、嘉兴、苏州（含昆山、太仓、常熟、张家港）、佛山、东莞、惠州 其他城市：沈阳、青岛、济南、无锡、南京、宁波、杭州、福州、厦门、西安、成都、重庆、昆明、贵阳、武汉、郑州、长沙 第一层卫星其他 物流 主要市场比较业绩 中国北方与供过于求的斗争 供应(LHS)卷取(LHS)空缺（RHS） 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1.2 1.0 0.8 mnsqm 0.6 0.4 0.2 北京 沈阳 济南 青岛天津 廊坊 上海杭州 大苏州 宁波南 京嘉兴 长沙 武汉郑 州 成都昆明 贵阳 重庆 西安 深圳东莞佛 山惠州广州 0.0 济南 济南在2022年获得了232,800平方米的供应。 山东的内陆重点城市济南的甲级仓库市场主要满足周边地区消费者的需求。 限制性的城市规划推动了西部齐河的新发展，GLP，Prologis和其他仓库开发商已经在这里建立了业务。 青岛 主要租户是家电和家具制造业。 青岛在2020-2021年期间获得了大量供应，因为该市的机场在胶州湾对面搬迁。尽管如此，总体上仍然保持供需平衡。 青岛2022年作为中国-上海合作组织（SCO）地方经贸合作示范区的多式联运枢纽的地位，预计将显着提高物流需求。 沈阳 沈阳在2022年获得了84,000平方米的新供应。 沈阳是中国东北的区域中心 中国一带一路倡议的关键枢纽。 需求受到城市作为主要配送中心的作用以及电子商务，食品加工和设备制造公司的需求的推动。 中国北方中国物流11 Stock Mnsqm Rent 人民币psmpmth 空缺率 北京 2.44 61.0 7.8% 天津 5.36 30.9 25.6% 廊坊 2.94 33.4 55.7% 沈阳 1.69 23.1 11.8% 济南 1.91 28.8 16.7% 青岛 1.29 25.8 8.4% 北京 北京在2022年收到279,800平方米的供应。 严格的边境管制加上强劲的消费市场，刺激了当地对仓库空间的需求。 作为新规划的物流枢纽，预计BDIA和Pinggu子市场将在未来几年内获得大量新供应。 来源：第一太平戴维斯研究 注：北京大兴国际机场（BDIA）附近的廊坊项目不包括在廊坊的数字中，也包括在北京的数字中。 廊坊 廊坊在2022年获得了创纪录的供应水平，市场增加了756,200平方米 ，是中国北方最大的供应量。 取消跨省边境限制，再加上需求恢复和租金降低，可能有助于吸引租户离开北京。尽管如此，空置率要下降到更可持续的水平还需要一两年的时间 。 传统的甲级项目集中在京津高速公路附近的广阳和安次区。 天津 作为中国北方最大的仓库市场，天津在2022年获得了589,400平方米的新供应。 京津高速公路沿线的子市场可能会受到covid管制放松和城际交通相关需求预期反弹的提振。 新兴的子市场冀州将更好地满足天津北部的需求，并与北京建立更紧密的联系。 德州齐河县的项目包括在济南的数字中。 杭州 杭州在2022年获得了295,200平方米的新供应，重点是该市的主要物流子市场萧山。 作为全国直播电子商务的基地，第三方物流和电子商务仍然是杭州的主要租户。 大力投资建设跨境电子商务。 南京 南京在2022年获得了227,000平方米的新供应，项目位于江宁和六河。 南京消费基础雄厚。 随着供应水平在2021年达到顶峰，预计入住率将在2023年逐步改善。 宁波 宁波在2022年获得了356,500平方米的新供应，项目位于慈溪和余姚子市场。 货运减少导致空置率上升 2022年为5.7个百分点。 正在为机场快递中心，北仑跨境电子商务中心和余姚配送中心开发重要的物流基地。 嘉兴 嘉兴在2022年通过平湖和嘉善的项目获得了75,000平方米的供应。 需求来自强劲的本地制造业和上下游产业，以及来自上海的溢出需求。 市场不仅吸引了像ESR、Mapletree这样的成熟开发商,也吸引了像Hilltop这样的新人来嘉兴投资。 Stock Mnsqm Rent 人民币psmpmth 空缺率 Shanghai 6.80 49.6 10.6% 苏州 8.19 36.1 14.0% 嘉兴 4.08 32.4 31.0% 宁波 2.34 31.9 20.7% 杭州 3.32 35.4 13.0% 南京 2.32 31.5 22.6% 中国东部中国物流12 来源：第一太平戴维斯研究 苏州 苏州、昆山、太仓、常熟和张家港共同构成了中国最大的物流市场。 常熟的股票翻了一番 2022年新增供应量超过80万平方米。 负担得起的租金和已建立的产业集群继续吸引来自其他地区的制造公司，使当地仓库市场受益。 Shanghai 青浦和金山在2022年获得了新项目，吸引了区域食品制造商，快递公司和石化公司。 消