2024中国物流地产

2024中国物流地产 2024年4月 • 01 宏观回顾 03 02 租赁市场 08 03 投资动向 18 04 市场展望 21 > 01 宏观回顾 物流价值链 中国物流地产4 制造 原材料供应商生产制造厂家 消费 成品仓库区域分拨仓城市分拨仓 海外转运枢纽 贸易 成品仓库商户 制造业高端化发展促进高标仓需求稳定增长 终端客户 电商及3PL企业占据 高标仓租赁市场主要需求 终端客户 跨境电商推动进出口贸易玩家在年内大幅增长 海外终端客户 成品仓库 国内转运仓海外终端客户 制造 经济增长主引擎 中国物流地产5 2023年工业增加值：累计同比 固定资产投资（累计同比） 中国工业迈向4.0时代的进程中，制造业始终占据着社会物流需求的核心地位。其中，近年来高附加值产品对高标准仓库的需求呈现出显著的增长态势。2023年，多个高端制造业的工业增加值显著超越整体制造业水平，高技术制造业投资增速更是走势强劲。 从品类来看，太阳能电池与新能源汽车的工业品全年产量增长分别高达54.0%和30.3%。据乘联会专家测算，2023年中国新能源汽车的市场渗透率可达到36%，部分车企更是在年内积极布局生产基地，以满足市场日益增长的需求。 在地域分布方面，各地区制造业的交错发展孕育出了各具特色的仓储租赁模式。华南市场以服饰、电子产品等轻型制造业企业为主导，这些企业货物批次多、批量小，因此库内操作具有快速反馈和高度灵活性的优势。华东市场则凭借先进的制造业集群领跑全国，同时在低碳转型的背景下，近年来集中新建了一批绿色标杆项目，获得LEED认证的仓储数量位居全国之首。华西地区则得益于新能源汽车的快速普及，进一步稳定了区域内相关仓储租赁需求。 制造业 汽车制造业 化学原料和化学制品制造业 电气机械和器材制造业 80% 5.0% 13.0% 60% 40% 9.6% 20% 0% -20% 12.9% -40% -60% 电气机械和器材制造业 汽车制造业 仪器仪表制造业 化学原料和化学制品制造业 计算机、通信和其他电子设备制造业制造业 201920202021202220232024 来源：国家统计局，中华人民共和国商务部，中华人民共和国海关，全国乘用车市场信息联席会（乘联会） 消费 持续激活新消费 中国物流地产6 中国消费零售市场在2023年展现出稳健的恢复势头，得益于扩大内需战略及一系列利好政策的推动，境内消费活力得到持续释放。消费对经济的拉动作用日益显著，消费品物流总额同比增长8.2%，其中餐饮、零售等行业回升态势尤为明显。此外，快递业务保持旺盛，除了长三角、珠三角地区保持稳定增长外，河南相较于2019年也有显著涨幅。 回顾全年，电商在主导线上消费类需求方面表现出稳健的增长态势，电商零售交易额及电商渗透率均实现同比提升。各大电商平台及第三方物流服务企业（3PL）在全国仓储租赁市场中依然保持较高的活跃度。 直播电商带动的线上消费模式逐渐步入常态化。除了传统电商平台不断拓展直播销售品类外，抖音、快手、小红书等短视频及社交内容平台也凭借自身庞大的流量基础，在年内加速拓展直播销售业务。与此同时，C2M模式日趋成熟，这种“去中间化”的销售方式逐渐降低了商家对前置仓的依赖，为消费市场带来了变化与机遇。 上海广东浙江河北天津河南福建北京江苏黑龙江辽宁吉林江西山东安徽湖北四川海南广西陕西重庆甘肃湖南山西贵州云南宁夏青海内蒙古西藏 快递业务收入占GDP比重 20192023 0%1%2%3%4%5% 29% 27% 25% 23% 21% 19% 17% 15% 中国电商渗透率 20192020202120222023 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 来源：国家统计局，中华人民共和国商务部，中华人民共和国海关，中华人民共和国交通运输部注：电商渗透率=线上商品零售总额/社会消费品零售总额 贸易 积极寻求新突破 中国物流地产7 2023年，中国外贸表现稳健，贸易额在近三年 维持在较高水平。出口产品在原有高基数上仍45 呈现出稳中有进的态势。值得关注的是，得益于中欧班列的高效运行以及航空货运的稳步复 苏，中国与“一带一路”沿线国家的进出口增长势40 头强劲，显著超过其他地区。 在出口产品方面，机电类产品发展强劲，“新三35 样”产品出口额首次突破万亿元大关，实现近 30%的明显增长。同时，跨境电商出口亦展现30 万亿元人民币 出亮眼的成绩，以希音、拼多多、抖音等电商 巨头为代表，引领了出海热潮。这些电商巨头25 的扩张，带动了电商出口规模增长19.6%，远 超外贸出口整体0.6%的增速。20 值得特别关注的是，几家领先的跨境电商企业 在华南地区积极布局集货仓和集货基地。例如，15 希音在广东佛山设立了中心仓及多个卫星仓，并计划未来建设湾区供应链总部，这将为区域 内带来巨大的仓储需求。这些举措不仅彰显了10 跨境电商行业的蓬勃发展，也为相关地区的仓 储租赁市场注入了新的活力。5 贸易进出口 出口额进口额 出口跨境电商 贸易出口总额出口跨境电商渗透率 7.7% 6.4% 6.5% 6.2% 5.0% 18.0 18.0 17.4 14.3 14.3 21.7 23.6 23.8 17.2 17.9 25 20 万亿元 15 10 5 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0 2019/122020/122021/122022/122023/12 0 2019 2020 2021 2022 2023 0.0% 来源：国家统计局，中华人民共和国商务部，中华人民共和国海关，国联证券注：出口跨境电商渗透率=出口跨境电商总额/贸易出口总额 > 02 租赁市场 全国市场供应 中国物流地产9 供应仍处高位，区域分化显现 在第一太平戴维斯对国内31个主要城市的追踪研究中，2023年非保税高标仓市场的总存量已突破9000万平方米大关。 其中，华东市场凭借超过全国三分之一的存量规模，稳居市场领头地位。在过去的四年里，华东市场持续保持较高的新增供应态势，由于供应量大增，部分开发商选择采取“以价换量”的策略以稳定空置率。 华北市场也自2021年起持续放量，至2023年，廊坊、天津等地的供应势头依然未减，北京也迎来了超过30万平方米的供应小高峰。相比之下，与其存量相近的华西市场自2020年起供应增速逐渐放缓，呈现出阶梯式下降的趋势，这为市场进一步去化提供了有效的空间。 华南市场全年持续放量，区域总存量成功突破1000万平方米大关。同时，在跨境电商强劲需求的推动下，市场整体去化速度较快。 华中市场2023年新增供给明显放缓，同时作为全国重要的交通中枢，运输需求与消费需求并存。但基于前三年较持续的新增供应，市场依旧面临去化压力，整体空置率相较于其他市场处于高位。 来源:第一太平戴维斯研究部 14.0 12.0 10.0 百万平方米 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 非保税高标仓历史新增供应 华东华北华南华西华中 20192020202120222023 华东：上海、苏州（包含苏州市区、昆山、太仓、常熟以及张家港区域）、南京、嘉兴、宁波、无锡、杭州、南通 华北：北京、天津、廊坊、沈阳、济南、青岛 华南：广州、深圳、东莞、佛山、惠州华西：成都、重庆、西安、昆明、贵阳华中：武汉、郑州、长沙 市场需求关注 中国物流地产10 全年经济缓慢复苏，加之多个市场录入大量新增供应，供需关系进一步调整。多重因素影响下租户活动展现四大特征： 租金敏感 本年度内，由于大量新增供应的涌现，为租户提供了更为充裕的市场选择，供求关系的调整使得租户在谈判中的议价能力得以增强。部分项目开发商在降低租金的同时，还延长了免租期，以这种组合策略吸引长期稳定的租户入驻。 租约灵活性 随着电商租户比例上升，市场租约更为灵活。同时，对于选择签订中长期合约的租户，部分开发商还提供了相对灵活的退租条款，从而降低了潜在的违约成本，进一步增强了租户的签约信心。 增值服务 部分租户在遴选仓库时，除了对仓储的地理位置、空间布局、设施配备等硬件条件进行综合评估外，亦会着重考量开发商的“软实力”。具体而言，开发商的资源协调能力、服务运营能力等，均成为租户重要的考量维度。 节能减碳 近年来，市场中获得LEED认证的仓库数量呈现显著增长态势。在考量长期运营成本方面，一些租户对于租赁绿色仓库的意愿日益增强，以实现可持续发展和环保效益的最大化。 全国租金表现 中国物流地产11 未来去化仍需时间，租金走势逐渐趋缓 全国非保税高标仓租金指数 2023年全国租金市场整体承压。据第一太平戴维斯的主要追踪数据显示，年内城市租金面价下调幅度约4.3%。 相较于全国其他区域，华南地区租金更具韧性，持续强劲的租赁需求支撑区域内租金在2023年持续上涨。 租金的下滑也在一定程度上减缓了一线城市的需求外溢现象。一些对区位和价格进行综合考虑的客户倾向于留在本地租赁，从而缓解了部分项目的空置情况，为市场带来了一定的稳定效应。 150 140 H1/2015=100 130 120 110 100 一线城市卫星城市其他城市 90 80 15161718192021222324 来源:第一太平戴维斯研究部 指数基期：2015上半年 一线城市：北京、上海、广州、深圳 卫星城市：天津、廊坊、苏州（包含苏州市区、昆山、太仓、常熟以及张家港区域）、嘉兴、佛山、东莞、惠州 其他城市：沈阳、青岛、济南、无锡、南京、宁波、杭州、南通、西安、成都、重庆、昆明、贵阳、武汉、郑州、长沙 2023年非保税高标仓重点城市表现 华北、华东市场集中供应下去化承压 中国物流地产12 3.5 3.0 供应量（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴） 35% 30% 2.525% 百万平方米 2.020% 1.515% 1.010% 0.55% 0.00% 华北 华东 华中 华西 华南 天津 廊坊北京沈阳济南 青岛 苏州 上海嘉兴杭州南京无锡宁波 南通 武汉 郑州长沙 成都 重庆西安昆明 贵阳 广州 佛山东莞惠州 深圳 (0.5)-5% 来源：第一太平戴维斯研究部 注：苏州板块包含苏州市区、昆山、太仓、常熟以及张家港区域 华北市场 中国物流地产13 百万平方米 人民币每平方米每月 北京 2.70 59.2 11.8% 天津 6.09 24.9 23.2% 廊坊 4.26 24.8 51.3% 沈阳 1.89 17.2 18.5% 济南 1.82 26.3 20.8% 青岛 1.46 27.6 4.1% 总存量 平均租金 空置水平 北京 2023年北京非保税高标仓市场韧性犹在，新增放量后存在一定去化压力。租金仍在华北地区处于高位，较高租金压力下年内也出现部分租户外迁趋势。 电商、3PL及部分医药企业为北京本地主要租户类型。 近两年平谷大量物流用地供应，平谷区也将在2024年迎来大量新增供应，北京物流市场格局也将迎来相应变化。 沈阳 沈阳非保税高标仓市场总存量保持在约189万平方米，年内新增项目较少，同时市场需求稳健，净吸纳量维持在较好水平。 电商、食品消费及装备制造业为其主要的租户来源。未来随着沈阳从传统重工业向高端制造逐渐转型，区域内高标仓需求或将有所提升。 来源：第一太平戴维斯研究部 天津 作为华北区域最大的物流存量市场，全年来看天津放量明显，全年录入超过85万平方米新增供应。与廊坊相比，天津在承接北京需求上稍显逊色，开发商也多以低价填仓为主要策略。 武清、滨海新区、北辰、西青发展时间较长，已形成较成 熟的物流市场，非保税高标仓市场规模高于其他子市场。 新兴的蓟州子市场有望更好地服务天津北部的需求，并连接北京。但随着北京、廊坊在年内相继持续放量，天津未来承接外溢需求空间或被部分压缩。 注：济南城