中国物流地产（中英）

20233 savills.com.cn 2 快递运输量城市 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%                                                     0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 201721.56%36.80% 202230.72%23.13%     2023 123 456 2023年3月 savills.com.cn 1 物流2 中国宏观 03 2地区的评论 08 3投资市场 16 4前景 20 中国物流3 中国宏 中国物流4 物流值达到新的高度 中国不断扩大的全国物流网络推动了对物流房地产的需求 中国物流价值的产品类别 2022年中国物流价值增长3.4%至人民币347.6元万亿，而物流业总收入 达到12.7万亿元,同比增长4.7%。 铁路运输、冷链设施和快递 交付量保持较高的增长率。国家铁路网运输货物39亿吨，上升 同比4.7%，为近三年来最高。冷链物流市场规模有望突破450-490元亿在2022年。快递量合计110.6亿包裹，比 前一年。 国际物流继续解锁新路线和 扩大同16000年中欧的现有渠道货运列车运营，160万标准箱运入 2022年，同比分别增长9%和10%。与此同时，新近年在中国西部走廊 增长势头强劲，出货量达756，000标准箱 2022,同比增长18.5%。 360 340 320 300 280 260 240 220 200 农业产品工业产品进口商品可再生资源消费品 20152016201720182019202020212022 来源:机构,第一太平戴维斯(Savills)的研究 外商直接投资增加,尽管阻力 外商直接投资推动工业和物流需求 中国物流5 利用外国直接投资(FDI)总额 达到新高:1891亿美元(约合人民币1.23元)。尽管连续业务中断和封锁 年,5年CAGR投资同比增长8%和6.8%。长江三角洲地区仍然是最 吸引外资的地区。 增长的关键领域的高科技制造业同比增长了28.3%,汽车（包括EV）行业录得增长264%,高收入的需求 标准工厂和仓库空间。中国仍然存在全球供应链的一个关键组成部分。 新冠疫情政策、贸易紧张局势、成本上升等考虑因素鼓励国际公司 考虑增加或替换部分或全部 通往越南和印度等市场的供应链。 此外，在以下行业有针对性地限制出口：因为半导体将迫使公司寻找 国内替代品。虽然这些可能不相上下与国际同行合作，销售收入增加将 允许国内制造商在研发上投入更多资金并开始缩小技术差距。 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 利用外国直接投资 20152016201720182019202020212022 来源:商务部、第一太平戴维斯(Savills)的研究 冷藏链的催化剂 从新鲜食品电子商务到即食餐 对新鲜食品和药品的需求根据中信证券市场预计新冠疫情期间产品激增，预制菜肴增加将达到 中国物流6 关注食品安全, 标准,对冷刺激需求存储领域。 社会变化呈现covid之前也加速。越来越多的家庭父母双方都工作而工作吗 约1万亿元人民币在接下来的十年。更多的因此冷链设施 将生产线清洁,食物使过程和包 消费者接收准备去做的包在家门口。 与工作的时间延长“准备菜肴的质量评价” 进入个人生活。此外，其他人正在决定指定冷冻准备的菜肴应该晚年结婚或选择在-18以下的温度下储存°C当 过一种更加孤独的生活方式。虽然餐厅冷藏准备的菜肴应该是送餐服务已经恢复了许多储存在0°C和 选择继续在家里做饭但4°随着收入水平的上升,消费者的 没有时间准备食物要求食品多样性、营养和需要更小的份量，推动对口味的需求正在上升。感冒的发展 准备去做或preprepared烹饪成分。与此同时,一些 餐馆也在寻求减少可能推动数十年增长的劳动力变化通过更多的和房地产成本 厂外发生准备食物。 连锁市场仍然处于一个非常新兴的与结构的发展阶段 来。 快递快递增长 直播电商城市排名攀升 中国物流7 前20个城市包裹交付 2019202020212022 排名城市 包裹交付(mn) 2018-2022 CAGR 平均收入 包裹 网络和技术平台的关键关注监管机构,有时 损害的一个特定的部门等在线教育,但在其他领域创建新的抑制垄断行为等进入者的机会 电子商务行业看到了byte-dance和小红书。尽管消费者信心疲弱新渠道销售持续增长消费者接触新兴 直播和社会商业包裹的总数 1Jinhua-Yiwu 2广州 3深圳 4揭阳市 5杭州 6东莞 7上海 8汕头 9苏州 10泉州 11,805 10,131 5,800 3,729 3,485 2,881 2,858 2,457 2,435 2,108 2.90 8.30 10.38 4.77 9.63 10.03 64.58 5.03 10.23 5.94 增长到1106亿年的2022人。 11 北京 1,956 14.90 前50个城市包裹交付, 12 武汉 1,846 8.62 在广东揭阳、汕头 省突出的现象 在过去四年的增长政府支持的产业规划, 基础设施和自适应制造业集群。然而最重要的是小公司的创业精神 13 成都 1,760 9.28 14 温州 1,676 6.15 15佛山 16郑州 17石家庄 1,584 1,485 1,462 11.01 8.83 5.91 这些城市的民主化 18 宁波 1,441 9.05 销售渠道的发展这些新的 19 临沂 1,434 4.61 平台允许的。 20台州 1,398 5.24 来源:机构,第一太平戴维斯(Savills)的研究 中国物流8 区域 评论 *除非另有说明，租金是指面租金，包括项目管理费和不含税。 全国性的租金指数 随着供应水平的下降，租金预计将稳步增长 中国物流9 150 140 130 120 110 100 90 80 来源:第一太平戴维斯的研究 第一层卫星其他人 H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2201520162017201820192020202120222023e2024e 基本期:2015h1 一线城市：北京、上海、广州、深圳 卫星城市：天津、廊坊、嘉兴、苏州（含昆山、太仓、常熟、张家港）、佛山、东莞、惠州 其他城市：沈阳、青岛、济南、无锡、南京、宁波、杭州、福州、厦门、西安、成都、重庆、昆明、贵阳、武汉、郑州、长沙 物流 主要市场比较性能 中国北方的斗争与供给过剩 供应(lh) 拉紧(lh) 空缺(RHS) 1.2 60% 1.0 50% 0.8 40% 0.6 30% 0.4 20% 0.2 10% 0.0 0% 中国北方中国物流11 股票Mn平方米 租金 psmpmth元 空缺率 北京 2.44 61.0 7.8% 天津 5.36 30.9 25.6% 廊坊 2.94 33.4 55.7% 北京 北京获得2022年供应279800平方米。 严格的边境管制与强大的消费者相结合市场，刺激了当地对仓库的需求 空间。 沈阳 新规划的物流中心,BDIA和平谷 沈阳 1.69 23.1 11.8% 预计次级市场将迎来大量新市场 沈阳在2022年获得了84，000平方米的新供应。 济南 1.91 28.8 16.7% 供应在未来几年。 沈阳是中国东北地区的区域中心， 青岛 1.29 25.8 8.4% 在中国的腰带和公路项目关键枢纽。 需求是由城市作为主要分销中心的角色推动的 来源:第一太平戴维斯的研究 注：北京大兴国际机场附近的廊坊项目是 不包括在廊坊数字之外，包括在北京数字中。德州淇河县的项目计入济南数字。 以及电子商务，食品加工和设备制造企业。 天津 廊坊作为华北地区最大的仓储市场，天津 在2022年收到了589400平方米的新供应。 廊坊在2022年的供应量达到创纪录的756，200辆 新增市场面积，为华北地区成交量最大。 取消跨省边境限制，同时 需求复苏和租金下降可能有助于吸引租户远离北京。尽管如此，这将是一个又一年或两个在空置率下降到更可持续的水平之前。 传统甲级项目以光阳、安慈为主 京津高速公路沿线的子市场可能会受到放松COVID控制和 城际交通相关需求的预期反弹。 新兴子市场冀州将更好地满足需求天津北部，与 北京。 北京附近的地区–天津高速公路。青岛 济南主要租户是来自家用电器和 家具制造业。 2022年济南收到232800平方米供应。 山东重点内陆城市，济南甲级仓储市场主要满足周围消费者的需求 地区。 限制性城市规划将新发展推向了齐河普洛斯、安博等仓库开发商的西部建立了存在。 青岛在2020-2021年期间收到大量供应随着该市的机场搬迁到海湾对面胶州湾。尽管如此，总体上保持供需平衡。 青岛2022年成为多式联运枢纽 中国-上海合作组织（SCO）地方经贸合作示范区，是 将显著促进物流需求。 中国东部中国物流12 股票租金空缺 南京 南京收到了227000平方米的新 2022年,提供项目位于江宁&六合。 在南京强大的消费者基础。 与供应水平达到顶峰2021年入住率是预期在2023年逐步改善。 Mn平方米 上海 6.80 49.6 10.6% 苏州 8.19 36.1 14.0% 嘉兴 4.08 32.4 31.0% 宁波 2.34 31.9 20.7% 杭州 3.32 35.4 13.0% 南京 2.32 31.5 22.6% 来源:第一太平戴维斯的研究 注意：杭州包括一些湖州和绍兴项目 psmpmth元率 苏州上海 苏州,昆山,太仓, 常熟、张家港 中国最大的物流市场的形成在中国。 常熟股票更增加了一倍 超过800000平方米的新增供应在2022年。 负担得起的租金和建立产业集群继续吸引 制造企业从其他地区当地的仓库中市场。 嘉兴 嘉兴收到75000平方米在2022年提供的项目在平湖&嘉善。 青浦和金山2022年获得新项目, 吸引区域食品制造商，快递公司和石化公司。 消费者信心较弱导致递减 一些一般零售租户的需求和提款 （快时尚和化妆品），同时制造租户重新评估他们的仓储需求，有些人选择寻求更靠近生产的更实惠的场所 中心。 尽管面临逆风，快递公司继续推动增长。 杭州需求来自强劲 当地制造业和宁波 杭州收到295200平方米新 2022年重点城市的供应主要物流次市场萧山。 作为国家基础的转播画面 电子商务、第三方物流和电子商务作为杭州的主要租户。 大力投资建设跨境电子商务。 上/下游产业,以及溢出 要求从上海。 市场吸引了 只有成熟的开发人员喜欢 ESR、丰树,但也新手喜欢山顶嘉兴投资。 宁波在2022年获得了356，500平方米的新供应，其中项目位于慈溪、余姚次市场。 货物运输减少导致空置率上升 5.7在2022年。 机场正在开发主要物流基地 快递中心、北仑跨境电子商务中心、余姚市配送中心。 中国南方中国物流13 股票租金空缺 广州东莞 广州在2022年获得了530，000平方米的新供应。2022年东莞收到210000平方米供应。 Mn平方米 广州2.55 深圳0.50 psmpmth元 42.9 60.8 率 11.0% 1.2% 与深圳、东莞、广州拥有 一个大的工业用地储备从增城南沙，确保未来几年供应充足。 东莞 2.26 43.9 1.6% 公司。 佛山 2.68 35.0 3.0% 惠州 1.06 35.6 8.0