2022年第四季度中国物流地产分析报告

2022年 第四季度 物联云仓数字研究院研究及绘制©2023.0250ycInc 概况 •在中国仓储与配送协会指导下，物联云仓《季度中国通用仓储市场动态报告》已连续发布十一期。《报告》通过对物联云仓实时数据进行汇总、整理，反映我国季度仓储用地交易情况、主要城市群的仓储设施平均租金水平和空置情况，体现高标仓市场的供需动态变化，总结市场发展规律，预测市场发展趋势，为了解仓储市场发展情况、合理投资提供参考依据。 •社会消费品零售额：Q4为11.9 万亿元，环比上升8.7% •全国网上零售额：Q4为4.2万亿元，环比上升27.7% •仓储需求：需求主力集中在东部沿海地区，其中广东需求面积最大 •土地交易：重点物流城市仓储土地成交共74宗，成交面积达5148.2亩 城市群 租金（元/㎡·月） 空置率 成渝 24.64↓ 15.05%↓ 京津冀 36.76↓ 29.86%↓ 长江中游 23.73↓ 23.04%↓ 长三角 36.94↑ 20.09%↑ 珠三角 42.18↑ 13.58%↑ •仓库新增供应：新增供应面积469万㎡ *数据来源：物联云仓数字研究院 2/30 物联云仓数字研究院研究及绘制©2023.0250ycInc 03 物流地产市场分析 目录 contents 说明： 本文所有数据来源于国家及各地统计局、物联云仓平台内部数据。文中的一切资料及数据，可能存在滞后性，仅供参考，具体以实时数据为准。 3/30 物联云仓数字研究院研究及绘制©2023.0250ycInc 01 行业政策及关键事件 02 市场需求及供给 01 行业政策及大事件 •行业政策•大事件 四季度重要物流政策包含冷链物流、标准建设、发展规划 《“十四五”现代物流发展规划》 2022年国家骨干冷链物流基地建设名单发布 《交通运输智慧物流标准体系建设指南》 要点 01 《规划》提出的到2025年，基本建成现代物流体系。五大目标，一是物流创新发展能力和企业竞争力显著增强；二是物流服务质量效率明显提升，社会物流总费用与国内生产总值的比率较2020年下降2个百分点左右；三是“通道+枢纽+网络”运行体系基本形成；四是安全绿色发展水平大幅提高；五是现代物流发展制度环境更加完善。 要点 02 03 10月11日，国家发展改革委印发《关于做好2022年国家骨干冷链物流基地建设工作的通知》，发布2022年国家骨干冷链物流基地建设名单。到目前，累计4批共95个国家物流枢纽和2批共41个国家骨干冷链物流基地入列。 要点 《指南》提出，到2025年，聚焦基础设施、运载装备、系统平台、电子单证、数据交互与共享、运行服务与管理等领域，完成重点标准制修订30项以上，系统构建交通运输领域智慧物流标准体系框架，指导下一步标准制修订工作。 资料来源：公开资料，物联云仓数字研究院整理 5/30 物联云仓数字研究院研究及绘制©2023.0250ycInc 物流相关大事件 快递“新国标”征求意见稿出炉 11月，国家邮政局发布 《快递服务》国家标准 （征求意见稿）。征求意见稿中将投递方式进行细化，包括上门投递、投递至智能收投服务终端、投递至快递服务站以及其他方式。 综合电商与直播电商走向分化 从双11的表现当中可看出，综合电商和直播电商走向两极分化，综合电商增速趋缓，而直播电商增长亮眼，双11全网交易额11,154亿元，同比 +13.7%，其中综合电商实现GMV9,340亿元，同比+2.9%，直播电商实现GMV1,814亿元，同比+146.1%。 供销社“重出江湖” 11月有关“供销社重出江湖”“重启供销社”的话题登上热搜榜，供销社重点围绕农业生产端、城乡居民消费端、电子商务发力，或将为农产品供应链相关领域带来发展契机。 我国首个专业货运枢纽机场正式开通货运航线 湖北鄂州花湖机场成功开通鄂州至深圳全货运航线。鄂州花湖机场定位为货运枢纽、客运支线、公共平台、货航基地。未来顺丰将以花湖机场为核心枢纽，与其在北京、深圳、杭州和成都的区域性机场构建“1+4”模式，时效全面提升。 达达、顺丰同城、闪送相继与抖音生活服务达成合作 12月，达达、顺丰同城、闪送相继宣布与抖音生活服务达成合作在即时配送物流的支持下，未来“即看、即点、即达”的新生意模式将会进一步激发市场需求，有望进一步激发即时配送行业潜力。 首只民企仓储物流公募REIT发行 12月26日，嘉实京东仓储基础设施REIT正式获得证监会发行批文，市场迎来首只民企仓储物流公募REIT，也是市场上首单由民营500强企业作为原始权益人正式申报的仓储物流类公募REIT。 资料来源：公开资料，物联云仓数字研究院整理 6/30 物联云仓数字研究院研究及绘制©2023.0250ycInc 02 市场需求及供给 •需求端•供给端 3.1需求端分析 •社会消费品零售额 •网上零售额 •仓储需求情况 社会消费品零售额近12万亿元，环比上升8.7% •社会消费品零售额：2022年Q4社会消费品零售额11.9万亿元，环比上升8.7%，同比下降2.7%。2022年全年社会消费品零售总额44万亿元，与 2021年基本持平。 2022年月度中国社会消费品零售额 6.7% 5.4% 四季度总额11.9万亿元 3.1% 2.7% 2.5% -3.5% -6.7% -11.1% -5.9% -1.8% -0.5% 80000 70000 社会消费品零售总额（亿元）同比（%） 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1-2月3月4月 5月6月 7月8月 9月10月 11月 12月 数据来源：国家统计局，物联云仓数字研究院整理绘制 9/30 物联云仓数字研究院研究及绘制©2023.0250ycInc 网上零售额4.2万亿元，环比上升27.7% •网上零售额：2022年Q4全国网上零售额为4.2万亿元，环比上升27.7%，同比上升7.6%。2022年全年网上零售额为13.79万亿元，同比上升4%。其中，实物商品网上零售额11.96万亿元，同比增长6.2%，占社会消费品零售总额的比重为27.2%。 2022年季度网上零售额 25000 全国网上零售额（亿元）同比（%） 四季度总额4.2万亿元 19558 11.2% 9.4% 14.8% 8.9% 9.3% 0.5% 2.9% 13403 13658 15043 10562 10912 4.0% 2.4% 10217 13268 11071 11589 0.4% 8572 -10.2% 20000 15000 10000 5000 0 1-2月3月4月 5月6月7月 8月9月 10月 11月 12月 数据来源：国家统计局，中国物流与采购联合会，物联云仓数字研究院整理绘制 10/30 物联云仓数字研究院研究及绘制©2023.0250ycInc 仓储需求情况：1000㎡以下仓储租赁需求最旺盛 •2022年四季度，按仓库规模划分，仓储市场中0-999㎡仓库租赁需求相对较多，占比约52.13%；7,000-7,999㎡租赁需求相对较少，占比约0.18％。 •按需求功能划分，仓储市场以租赁为主，占87.80％；其次为仓配一体服务，占7.39％。 2022年四季度全国通用仓储市场租赁需求条数占比2022年四季度全国通用仓储市场租赁需求类型占比 >10000 9000-10000 8000-8999 7000-7999 6000-6999 5000-5999 4000-4999 3000-3999 2000-2999 1000-1999 0-999 6.28% 2.96% 1.29% 0.18% 1.11% 5.91% 2.22% 4.62% 8.69% 14.60% 52.13% 仓库代管仓库租赁仓配一体厂房租赁 1.29% 3.51% 7.39% 87.80% 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00% 数据来源：物联云仓数字研究院11/30 物联云仓数字研究院研究及绘制©2023.0250ycInc 仓储需求热度：需求主力集中在东部沿海地区，广东省仓储租赁需求尤为旺盛 2022年四季度全国通用仓储市场租赁需求区域分布 黑龙江省 新疆维吾尔自治区 内蒙古自治区 辽宁省 北京市 吉林省 宁夏河北省 天津市 青海省 回族自治 甘肃省区 山西省 山东省 西藏自治区 四川省 陕西省 重庆市 河南省 湖北省 江苏省安徽省 浙江省 上海市 云南省 贵州省 湖南省 江西省 •从需求地区分布来看，四季度需求面积主要分布在东部地区与西部地区。 •按照省市分布来看，广东省需求旺盛，需求面积超20万㎡，占总需求的11.52％；其次为浙江省、江苏省，需求面积均为17万左右，占比分别为9.80％、9.43％。 福建省 省 台 广西壮族自治区 广东省湾 0-5万㎡ 5-10万㎡ 10-15万㎡ 15-20万㎡ ＞20万㎡ 注：灰色区域需求暂未收录 海南省 数据来源：物联云仓数字研究院12/30 物联云仓数字研究院研究及绘制©2023.0250ycInc 3.2供给端分析 •土地交易 •仓库新增供应 土地交易：重点物流城市仓储土地成交共74宗，成交面积达 5148.2亩 •据物联云仓数字研究院收录数据显示，四季度，重点物流城市仓储土地成交共74宗，成交面积达5148.2亩，涉及金额为19.16亿元。从地区分布来看，主要集中在东部地区，面积占比54％，其次为中部地区，面积占比为23％；从城市分布来看，重庆市（789.1亩）、天津市（522.3亩）、南昌市（434.3亩）仓储用地成交排名前三。 900.0 800.0 700.0 600.0 500.0 400.0 300.0 200.0 100.0 0.0 2022年四季度仓储用地交易情况收录及成交面积前十分析 789.1 中部地区 23% 522.3 434.3421.2 310.7303.9 西部 地区 21% 地区 2% 东部地区54% 253.7253.5 199.7195.9174.9 150.1149.2 121.5101.5101.5100.398.498.0 72.972.957.552.248.2 26.520.118.0 城市 面积 （亩） 成交价 （万元） 使用年限 竞得人 天津市 272.1 6,047 50 天津天食小站稻粮食储备有限 公司 重庆市 245.3 9,813 50 重庆豪江建设开发有限公司 南昌市 234.4 8,296 50 南昌综保深国际供应链管理有限公司 重庆市 204.7 16,376 50 重庆市梁平区丰瑞建设开发有限公司 南昌市 200.0 56 5 南昌向塘铁路口岸开发有限责任公司 太原市 199.7 7,380 50 太原圆汇物流有限公司 济南市 177.1 6,050 50 中国航空油料有限责任公司 长沙市 174.9 6,670 50 长沙市望城区垠工土地开发有限公司 天津市 168.1 5,885 50 天津建成基田物流有限公司 无锡市 166.9 10,012 50 贝岭（江阴）供应链管理有限 公司 东北 注：此处仅包含32个重点物流城市仓储用地成交数据，包括北京、上海、深圳、天津、石家庄、济南、青岛、广州、东莞、佛山、嘉兴、杭州、宁波、南京、无锡、苏州、合肥、南昌、太原、武汉、长沙、郑州，重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、哈尔滨、沈阳、大连、长春。 仓库新增供应：新增供应面积达469万㎡ •据物联云仓数字研究院大数据平台显示，四季度新增建成项目56起，供应面积达469.0万㎡，环比上涨40.0％。 •从时间分布看，主要集中在12月，占比44.13％。 •从地区分布看，新增供应主要集中在东部地区，其次为中部地区。从城市分布看，新增供应TOP3城市包括上海市（93.0万㎡）、廊坊市（52.8万㎡