行业周报：多城下调房贷利率，广州完成三批次土拍

核心观点：多城下调房贷利率，行业销售数据有望回升 进入十月，各部门积极落实房地产政策助力市场恢复。央行进一步明确公积金贷款利率下调规定，地方政府也在积极推进政策落地，十月以来全国已经有超60城下调房贷利率，天津、武汉等十余城首套住房商贷利率调整至4%以下，为行业传递积极信号，有助于购房者的市场信心的提升。我们预计政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下行业增速四季度有望同比转正，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：多城下调房贷利率，公积金政策持续放松 中央层面：央行进一步明确公积金贷款利率下调规定：10月1日前已放款，期限1年以上的，到年底仍执行原利率，2023年起执行下调后利率；期限1年以内的，到贷款结清前仍执行原利率不再调整。国资委宣布各中央企业要在11月底前全面完成普遍减免3个月租金的任务，所在县级行政区域出现疫情中高风险地区后2个月内完成补充减免3个月租金任务。 地方层面：武汉下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点至2.6%，上海下调首套房公积金贷款利率至2.6%，天津、武汉和广州多地首套房商贷利率跌破“4”，贵州推进已售、逾期、难交付住宅项目加快建设交付，鼓励团购购房，苏州、济南等地计划回购新建商品房。 市场端：二手房成交持续回暖，广州完成三批次土拍 销售端：2022年第41周，全国64城商品住宅成交面积356万平米，同比下降32%，环比增加215%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达16593万平米，累计同比下降33%，一二线城市走势较好于三四线。全国23城二手房成交面积为156万平米，同比增速60%，前值-18%；年初至今累计成交面积5114万平米，同比增速-19%，前值-20%。 投资端：2022年第41周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积8304万平方米，成交土地规划建筑面积1318万平方米，同比增加15%，成交溢价率为10.6%。广州2022年第三批次集中供地落幕，出让的18宗土地中最终成交15宗，成交地价总额约479.24亿元，另外3宗土地遭遇流拍，此前有2宗地块提前终止交易。从拿地企业来看，地块均由国央企和地方企业竞得，本次无民企参与。 融资端：国内信用债发行同比增加，海外债无新增发行 2022年第41周，信用债发行134.7亿元，平均加权利率3.06%，2021年同期无新增发行；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、多城下调房贷利率，公积金政策持续放松 中央层面：（1）央行：进一步明确公积金贷款利率下调规定：10月1日前已放款，期限1年以上的，到年底仍执行原利率，2023年起执行下调后利率；期限1年以内的，到贷款结清前仍执行原利率不再调整。（2）国资委：各中央企业要在11月底前全面完成普遍减免3个月租金的任务，所在县级行政区域出现疫情中高风险地区后2个月内完成补充减免3个月租金任务，并于2022年12月10日前向国务院国资委财务监管与运行评价局报送减租工作总结。（3）财政部：10月8日发布加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知，明确提出防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进。 地方层面：（1）上海：推动国企发挥主导带动作用，鼓励支持央企、本市国企加快盘活存量土地。鼓励更多社会资本参与盘活存量产业用地。支持符合条件的园区开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。（2）南昌：2022年12月31日前购买红谷滩区新建商品住宅且完成合同备案登记的，最高每套发放4万元消费券。（3）天津：“十四五”期间新增保障性租赁住房规划实施目标为5万套（间），项目储备目标为10万套（间），分为宿舍型和住宅型，宿舍型人均使用面积不少于5㎡，住宅型以不超过70㎡的小户型为主。（4）西安：出台促进工业有效投资措施，提出积极引入银行、担保、信托等金融资源，构建“投贷担”联动合作机制，力争带动支柱产业项目投资规模超过3000亿元。（5）贵州：推动复工复产，在房地产方面将严格落实“一楼一策”处置方案，全力争取国家房地产专项借款支持，推进已售、逾期、难交付的住宅项目加快建设交付。（6）江苏：靖江、泰州高港区调整公积金政策：公积金可贷额度较原来翻倍；二手房和翻建住房的贷款期限从15年延长至20年；设置公积金贷款家庭保底额度，金额为20万元。（7）浙江：省内首个房地产纾困基金项目在绍兴落地，本次获得支持的项目为祥生控股位于诸暨的城市之光，基金注入总额为7亿元。 表1：多城下调房贷利率，公积金政策持续放松 2、销售端：二手房成交量同比环比均增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2022年第41周，全国64城商品住宅成交面积356万平米，同比下降32%，环比增加215%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达16593万平米，累计同比下降33%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比大幅增长 图3：2022年第41周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2022年第41周64大中城市中一线城市成交面积同比微降环比增长 图5：2022年第41周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2022年第41周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2022年第41周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-33%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-2%、-29%、-49%，年初至今累计增速-24%、-32%、-39%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比增长 2022年第41周，全国23城二手房成交面积为156万平米，同比增速60%，前值-18%；年初至今累计成交面积5114万平米，同比增速-19%，前值-20%。 图8：23城二手房成交单周同比大幅增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，广州完成三批次土拍 2022年第41周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积8304万平方米，成交土地规划建筑面积1318万平方米，同比增加15%，成交溢价率为10.6%。一线城市成交土地规划建筑面积0万平方米，同比下降100%；二线城市成交土地规划建筑面积357万平方米，同比下降52%；三线城市成交土地规划建筑面积961万平方米，同比增加148%。广州2022年第三批次集中供地落幕，出让的18宗土地中最终成交15宗，成交地价总额约479.24亿元，另外3宗土地遭遇流拍，此前有2宗地块提前终止交易。从拿地企业来看，地块均由国央企和地方企业竞得，本次无民企参与。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率保持低位 4、融资端：国内信用债发行同比增长 2022年第41周，信用债发行134.7亿元，平均加权利率3.06%，2021年同期无新增发行；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比增加 图14：海外债无新增发行 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年10月10-14日，下同）房地产指数下跌1.7%，沪深300指数上涨0.99%，相对收益为-2.69%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：海泰发展、京能置业、*ST银亿、*ST云城、天健集团，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为我爱我家、新华联、金地集团、华联控股、万业企业。 图16：本周房地产指数下跌1.7%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中海泰发展、京能置业、*ST银亿涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中我爱我家、新华联、金地集团跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 进入十月，各部门积极落实房地产政策助力市场恢复。央行进一步明确公积金贷款利率下调规定，地方政府也在积极推进政策落地，十月以来全国已经有超60城下调房贷利率，天津、武汉等十余城首套住房商贷利率调整至4%以下，为行业传递积极信号，有助于购房者的市场信心的提升。我们预计政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下行业增速四季度有望同比转正，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。