行业周报：新房二手房成交环比激增，城改提速值得期待

核心观点：新房二手房成交环比激增，城改提速值得期待 我们跟踪的64城新房成交面积同比下降，环比激增。17城二手房成交面积同环比均增长。第41周土地成交溢价环比下降，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。为推动房地产市场健康发展，各地政府纷纷落地地产优化政策，紧抓“金九银十”窗口期，同时企业加大项目优惠力度，新房和二手房成交量均有所增加。但整体来看，在市场信心尚未明显修复下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般，短期市场压力尚存。我们认为9月宏观经济主要指标出现一定边际改善，住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，超特大城市城中村改稳步推进，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：城中村改造项目稳步推进，多地优化公积金贷款政策 中央层面：时隔一年多，特殊再融资债券发行再次启动，目前已有6省份共计将发行特殊再融资债券额度约3167亿元，超过2022年全年额度；超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。 地方层面：泰安、惠州优化认房不认贷标准；钦州、南京、银川调整住宅公积金贷款首付比例；安徽、宁波、潍坊、凉山等地优化公积金贷款政策。 市场端：新房成交环比激增，二手房成交同比增长 销售端：根据房管局数据，2023年第41周，全国64城商品住宅成交面积282万平米，同比下降27%，环比增加238%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达14008万平米，累计同比下降16%。全国17城二手房成交面积为188万平米，同比增速20%，前值18%；年初至今累计成交面积6632万平米，同比增速30%，前值30%。 投资端：2023年第41周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积859万平方米，成交土地规划建筑面积843万平方米，同比下降36%，成交溢价率为2.5%。 一线城市成交土地规划建筑面积17万平方米，同比增加195%；二线城市成交土地规划建筑面积179万平方米，同比下降48%；三线城市成交土地规划建筑面积647万平方米，同比下降33%。 融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第41周，信用债发行64.2亿元，同比减少52%，平均加权利率2.45%，环比减少82BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、城中村改造项目稳步推进，多地优化公积金贷款政策 中央层面：（1）第一财经:国家一揽子化解地方政府债务风险方案正加速落地。 时隔一年多，特殊再融资债券发行再次启动，目前已有6省份共计将发行特殊再融资债券额度约3167亿元，超过2022年全年额度。市场普遍预计，后续还将有其他省份发行特殊再融资债券。（2）住建部:超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。 坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。（3）央行：货币政策司司长邹澜表示，近期一系列利率政策取得显著成效，市场反应良好，后续效果还将持续显现。 降低存量房贷利率工作已基本接近尾声。老百姓普遍反映存量房贷利率降低，明显减少了利息负担，降低了提前还贷动力，增加投资和消费信心和能力，预计此项措施效应还将持续。（4）统计局：统计局：9月CPI由8月同比上涨0.1%转为持平，环比上涨0.2%，涨幅比8月回落0.1个百分点。1~9月平均，全国居民消费价格比2022年同期上涨0.4%。 地方层面：（1）安徽：支持购买居住类绿色建筑，缴存职工使用公积金贷款购买一星级及以上居住类绿色建筑(新建商品住宅)的，计算最高可贷额度时上浮20%。 在住房公积金提取方面，推出偿还公积金贷款、商业贷款、组合贷款提取事项“随心取”服务举措。将还贷提取次数由每年一次放宽至每月一次缴存职工在累计提取额不超过实际已还贷款本息时可随时提取公积金。（2）泰安:住房公积金贷款居民家庭住房套数的认定方面，居民家庭购买商品住房由请个人住房公积金贷款时，借款人、配偶及未成年子女在泰安市名下无成套住房的，不论是否已利用商业住房贷款购买过住房，均按首套住房执行住房公积金信贷政策。这意味泰安市执行“认房不认贷”。（3）惠州:职工家庭在惠州市无房产，全国范围内第一次使用公积金货款，按首套房政策执行。职工家庭已使用公积金贷款购买过一套房，现已结清且在惠州市无房产，全国范围内第二次使用公积金，可按首套房政策执行，商转公贷款参照执行。（4）潍坊:新市民、青年人连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在潍坊市无自有住房且租赁住房的，可按月提取本人及配偶上月住房公积金月缴存额用于支付房租。（5）钦州:缴存人家庭购买一手商品住房，属于首套住房公积金贷款的，首期付款比例不低套任房公积金员款的自期付款比例不低30%。缴存人家庭购买二手商品住房，申请住房公积金贷款的首期付款比例不低于40%。（6）凉山:实施住房公积金又提又贷政策缴存职工在凉山州购买普通自住住房时，在付完总房款首付款后，可以先提取不超过总房价10%的职工个人和配偶住房公积金账户余额。 （7）南京:缴存职工家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)贷款购买新建自住住房，属首套住房公积金贷款的，最低首付比例由30%调整为25%。本通知自印发之日起执行。（8）宁波:象山职工连续缴存公积金满2年，首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房，贷款最高额度为80万元;职工连续缴存公积金满6个月，首次或第二次申请住房公积金贷款购买首套或第二套(改善型第二套)自住住房，最高贷款额度60万元。（9）舟山:购房人及配偶家庭名下无未结清的住房公积金贷款，且目前不存在偿还贷款间隔期情形提取、按月冲还贷等提取的，可申请提取个人住房公积金账户内的住房公积金用于支付购房首付款。（10）银川:降低新建商品房第二次使用住房公积金贷款首付比例。借款申请人(含共同申请人)已使用过一次住房公积金个人住房贷款并已结清，再次使用住房公积金个人住房贷款购买新建商品房的，首付款比例由不低于房屋总价款的30%调整至20%。（11）海宁:个人在海宁市域范围内购买144平方米以下(含)新建商品住宅的，按照其商品房交易所交契税总额的80%给予购房补贴:对个人在海宁市域范围内购买144平方米以上(不含)新建商品住宅的，按照其商品房交易所交契税总额的40%给予购房补贴。在办理不动产证后予以兑现。 表1：城中村改造项目稳步推进，多地优化公积金贷款政策 2、销售端：新房成交环比激增，二手房成交同比增长 2.1、64大中城市新房成交同比下降 根据房管局数据，2023年第41周，全国64城商品住宅成交面积282万平米，同比下降27%，环比增加238%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达14008万平米，累计同比下降16%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比激增 图3：2023年第41周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2023年第41周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2023年第41周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2023年第41周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第41周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-16%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-7%、-22%、-47%，年初至今累计增速2%、-11%、-31%。 图7：2023年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比增长 2023年第41周，全国17城二手房成交面积为188万平米，同比增速20%，前值18%；年初至今累计成交面积6632万平米，同比增速30%，前值30%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比降幅扩大，上海三批次土拍成 功收官 2023年第41周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积859万平方米，成交土地规划建筑面积843万平方米，同比下降36%，成交溢价率为2.5%。一线城市成交土地规划建筑面积17万平方米，同比增加195%；二线城市成交土地规划建筑面积179万平方米，同比下降48%；三线城市成交土地规划建筑面积647万平方米，同比下降33%。广州知识城两宗相邻宅地成功出让，均以底价成交，揽金约30.1亿元，总成交面积约12.4万m，总成交规划建面约29.8万m；济南4宗地块顺利成交，其中唐冶66.2亩地块触顶摇号，其余3宗底价成交，揽金约23.86亿元，总成交面积约16万m，总成交规划建面约33.16万m；北京房山拱辰、密云水源路两宗宅地成功出让，2宗宅地总起价18.6亿，总出让面积约7.78万m，总成交规划建面约14.54万m；上海三批次成功收官，共出让涉宅地块7宗，10月11日首日出让5总地块，总出让面积约43.77万m，总规划建面约90.65万m，总起价约149.1亿元，最终3宗触顶成交，总揽金158.71亿。次日出让两宗地块，总出让面积约6.37万m，总规划建面约9.3万m，总起价35.5亿元。最终2宗宅地1宗封顶、1宗溢价，揽金38.2亿元。至此，上海三批次首轮土拍以4宗封顶、1宗溢价、2宗底价收官，揽金约196.9亿元，暴力发展、建发、象屿地产、招商蛇口均有斩获。宁波2宗地块挂牌上架，分别位于海曙区、北仑区，总出让面积10.7万方，总起价33.4亿元，其中北仑地块因故提前终止交易，海曙区HS17-03-12a地块由中海以底价23.13亿元竞得。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第41周，信用债发行64.2亿元，同比减少52%，平均加权利率2.45%，环比减少82BPs；海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年10月9-13日，下同）房地产指数下跌3.4%，沪深300指数下跌0.71%，相对收益为-2.69%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第23位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：*ST银亿、张江高科、*ST中迪、鲁商发展、荣丰控股，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为泛海控股、京基智农、华夏幸福、金科股份、ST世茂。 图15：房地产指数下跌3.4%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中*ST银亿、张江高科、*ST中迪涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中泛海控股、京基智农、华夏幸福跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房成交面积同比下降，环比激增。17城二手房成交面积同环比均增长。第41周土地成交溢价环比下降，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。为推动房地产市场健康发展，各地政府纷纷落地地产优化政策，紧抓“金九银十”窗口期，同时企业加大项目优惠力度，新房和二手房成交量均有所增加。但整体来看，在市场信心尚未明显修复下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般，短期市场压力尚存。 我们认为9月宏观经济主要指标出现一定边际改善，住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，超大特大