2023年中国物流租户调查

CBRE 塑造韧性 中国仓储物流 租户调研 2023 世那魏仁 中国区研究部 2023年9月 不确定下的确定性 专专题题报报告告 塑造动性 3年口国仓低摄户汽班 摘要 CBRE1世邦魏理发布2023年中国仓储流租户调查，收到56家不同行业租户反馈，揭示企业关于未来仓懂流规划、运 营及资产组合策略，以及ESG的重要趋势。 未来三年温租扩帐 持聚线市齿 运营挑战与房地产应对 绿也建筑与绿色能源 •云年12月压家防按政策优化后，中工经 济稳步复苏：二半一会储勿流需求同比回 升2了%，港毕木来三计扫户刘中工经济长 顶光伏【15%》以及新能源车充电推 （44%）是租户最为追切想要增如或提汀 的物业标准，改决了日前中压含储物流租 户机速绿色转型追切需求， •+8之%的受访租户衣示木来三年将在一线城•相Lk2C21午：今午受访个业对三个方可运• 期发展更有信心，有%的受访考认为其 经芦将不瓦扫改与，具中选择显茗改 善的租户从放开疫恬后的11*人幅上Ⅱ至 确定性（79）、成本工涨（了）、 市闹内进一步扩张，这一LK例较2021什相声持战的关注度有明显提升，包片经济不广适含时的55%有董或升，反决口线 以及地绿冲突和供内链风险（52+）。 部方严在消慈、制运、贸易这二大权治中 25%. ，•59%（受访祖户将二未来三年增加物流设 施面积，与2021年调查相比，今年选择人 增加物流面租（30以上》的受访租户 比例从36%降至11%，反识出租户在面对 短期内指对交的经济复苏预期的谨情 •不向行业间的城市扩然策陷有所差与。电高和第二方物流个业高度案焦于贝流和消费产求率集的市州，而制运业个业则认各自伙立格亏节出发在二额城市的在 •仁此背三下，企业将在房地产云作出相 应内宽哈调盛和安排以应对上速营梦货 过以租货物流设施为主的物业组合、史 加灵活的租约条款、选址和物流布点优化、 以改白动化等多个方式应对挑战。 •恒过9门"的受访企业对仓储物业是否具备 绿色建筑资质表示关注；们与止形成鲜期对比的是，广三前所在仑老物业设流大 家小棕色延筑：仅11%内租户表示其大部分仓储物业组合拥有绿色建筑认证。 要额减的枢纽地位不可驾代。 *:2323CDR=,YC. 01 需求势能 业务预期逐步改善 未来三年温和扩张 世 &2320CD3,VC. 图表1：您认为贵司为经兰传流将会如何变化 短上（防疫放优化后！和长斯（未叉三年） ■珞有改善 ■维待不变 ■珞有需之 显想 二年斤 45% 防痧拍范放开后 11% 52% %0 20% %07 60% %08 100% 数：L非，22计月 企业经营情况底部回升 未来三年预期将进一步改善 自去年12月日家际按政策优么厂，中经济考少复岁，归过60的受访者示其经 声记写不反程安改善，其中11的业表示有显要改 受此准动：上半年仓储流净吸纳业同同价2电商及快递运续扩法，整 任占到上兰年行均租伤的0然而沟外器缩周期下，外马要班致上半年出口同比 小喔转负，令口导向型气造客产及合同物产企保持真，扫关企广张放缓 相较而言：丁2024年及比后中国经济常态化增长日欧关经济日瞻的判断，受法企 1对天员二年的经营预期更加乐现：70%：受法者认为其经言将有不司程应改善，其中选择5吾改善的祖户从日前的11%人喔上汀至25% 塑造动性 年口国仓低核新湘广汽研 世 图或2：未来二年可司物流设范损有何变化？ +2023 2021 30% 24% 27% 75% 21% 11% 59% 受访租户未来三年计划增加国内物流设施面积 11% 4% 20 小 (10 持 不变 下辟 10%) (n-1045:) 1-305) (10-30*) 大柜塔加 (30%--) 效:：4热位册，2U2?月 *:2323心DR=,YC. 六成租户计划增加国内物流设施面积 59%的租户表示将在大并二年落如物流设延而积：整体呈现流和广张的踏旁，与2021车调查相比，今选圣大噪均 加物面积（3%以←）的受访租户比受3降率11% 反映出租户在面对短期内相对较强的经济复苏预期时的评 慎乐观 分行业员：第三方现流行业的扩张意愿最所，64的果 二方物并企·将在末未来二年增和物流设座百积，其中27 拍增恒将起过30%， 受到223年海外需求义缩影响，制造业客户较为逆慎，54%的制造业祖户物流设施面积未系二年保持不变，45% 的制造业租户志示将增加物流设识， 塑造动性 年口国仓低核新湘广汽研 02 城市选址 持续聚焦 一线都市卷扩张 世 医表3：租山木来二年计浏一层市场（选）与可祖百识 (小代202+存量） RC%. 米三 "北十日：京、文津和坊 :( : 上海都市 50% 广北部产网 4C% 深园 北京都市西 202. 1C% C% 70% 30% 40% 30%: 0% 心% 100% ：期研，车9,月 木禁三午可租面积2022年存 租户拓展聚焦一线都市圈今明两年是机会窗口期 82%的变访租户表示未来三年将在一乱城市内进一步扩张，这一比侧较 2021年调查时的55%有显著提升。 拒产抄展进一步系点一线都市圈十仅反眠中其在消两、制运、贾易这三大物流三要领或的枢经地位十可代，在另一方面土源白十近期一线都市圈可面积共中释放的折动，限据C.RRE的预测，2023-202.5年期证，一线部 市蜀市场的高标全新增供体量将达到1，0方平米左：过三公之二 位一卫三流市；从供应节案上吞，的5%的新增供应将在2023年交仁： 224相2025年的款供将新快速回箔：因出，对十计划在一载市网 该心区位布高的组户而言，今明以三将是以更有竞争万的价格销定理想位 千同行业间的城市扩张策产有新差异。电京和第三万效流业高虑乱点十物流和消式工求密来的一线者市圆，而制造业企业则从老白供应链亏量出 发在二绒试市的布层意愿更高， 塑造动性 0年口国仓低新湘汽研 &2320CD3,VC. 未来三年扩张方向 第三方物流和电商将在一线及周边扩张第三方物流E制造业 制造业则更倾向二线城市 北京都市 华北二线城市 61%回50%E36% 晨15% 其他二线城市 30%回25%k80% 上海都市图70%回75%45% 二线城市* 江苏浙江36%回2.5%E184. 广深都市一70%口75%45% 车：世下1，223年3 汀二达：南京。抗斗。泌、熟北元到 03 经济、成本与供应链 运营挑战 与房地产应对 塑造动性 023年口国仓低物新广汽研 与2021年相比，企业更关注经济不确定性、成本和供应链对运营的挑战 图表4：天二年，您认为贵司及爱司所在行将百临工票？ 经 不 确 2 成 & 2023 =2021 济 XEL 3 涨上 市 场 定性 52% 竞5/%=% 争 全 球贸易政策 43% 消 38%8% b 地瓷 :12*, 和 20 规 则 政 8 治 者化君求变 73. 如 (ESG) 数：，年月 政府监曾案例 与2021年调变用比，今年受企业对三个万面运当挑欣的关注虑有明显提升： •经济不确定性：流恒后国人经济气克不及预期， 海外主要经济体察缩固期造长教出口转弱给企 业运营前需带天话多小销定。 •成本上涨：2023年上半年A股二市公司（别院 金配业）总含收同比长2.6：但母净书率降9.55%。在收入端受判经济不确定性影响的恒记卜：企业降木诉求提升。 •地舒冲突和供应链：鉴十中差关系、过乌成争等地续攻治风险：以及由此所引发的全球免易休系和测则的派动，企业需要保降供应链安全。 云采！儿年，企业将之房池产层面作山村应的策哗 禁多个方道， 造盗动安排以应对上运运营挑，涉及物流没施组合、租约案款、选证和物流布点优化、自动化 10 &:2323心DR=,C. 经济不确定性 优先考虑租赁物业  寻求更灵活的租约条款  图表5：未来二年，安司臣举望测种形式加或减物流全能组合？ 在公开市场准分到有物业 52% 连合现有物流/仓储红合 1G% 购买十地自迁 定制化仓车的开发 购买在公开市场出当的物业 25%. 与刀发产杰投资者合准开发仑库 195 在公井市场奕山自洁将业 15% 为,后回组 数据水：邮%理生部，7323车9月 资产组合策略： 租赁物业应对经济不确定性 54的受个业将“在公开方场科送现有移业”作为其六来三年个造资产约合案瑙 的选项之一，位斤首位，这区决出在面临尚不明期的经济前景到，介业并毕在房地产组合中尽可能地培划录活性的不求，今年受外需收结百接汕击京大的业扫户 选择这一策陷的占比最高（64%） 第二方物流全业有“程友将业”之外，有过半非产选择整合现有物汗没施，过去雨年内第三方阅流行业非升收购活跃，例则京东收购德邦，设免收购百世等，收升高在帮助头个业进一扩活市场份的可到，也提供了独过整合双方物汗资源提 了规慢效声的空间。 月尚末来二气的优先资产组合策的则有所不同-5%的该行业受法程二送择5买一 地自理物业，从而确保在夜心市场中的物流记送效率非满定消者需求，口仑尚没 施理能标准孔配置非适配其大规模的户动化设备和仓压管理系统应用 塑造动性 年口国仓低新湘汽研 8:2320CD3,VC. 图表：六来丧司在仓！程资合同中最三视的二须会款是什么？ 是前中止条款 53% 尽起租期扩租的负污性 47x 纹祖选项 25% 基于货物用转本的和点科余 42% 祖医期以定期的重金市核 35% 传相选贝 29 更长的祖期 273 绿也正运条款 （如清洁能源使月兴改、数 距共字、汁工水电杂等！ 9: 数抵水：烈理究坐，323车9月 重视租约条款的灵活性→ 为了在不定心宏测预账期中强业务应变内弹性和数持，程户期塑仓库租涤款 口获保尽可能多闪边详极和灵活度。 云次诺查显示，受法产量为关程负合引中的提前终工条款5395），本现由企业对未求趋营情况存有译忙期。激期在逆年内经历了考多黑天丰件后企业希望对未末丝营情况内可毕波动构箱足够安全边标，与此同时，4795租户希车能获保史短期和打程没项，说明企业需要在业务由测客打法时非移以房也产层 面放出改时响应。 塑造动性 年口国仓低核湘广汽班 13 8:2323CDR=,C. 成本上涨 区位优化降低运输成本 自动化设施降低人力成本  塑造动性 0年口国仓低核新湘广汽研 仓储布局优化和自动化水平提升能有效降低综合运营成本 图受7：运输成本，人小成立和房地广成元相广最关注的运艺厂支项 运输成本 VS 人力成本 房地产成本 重要性排名【评分】 运营成本中的占比 【大型物流企业"】 20-50% 40-50% ≤10% 怕势 •国际原泊价格高位运行：6月一旬已国内汽类泪价格5注涨 •2021年交连运拍部等七门联合印发关于做好快选员群体合法极益保障作的意见多，物流人力成本羽性上预期送一少强化 •2023年供应高1令大部分减市租金 面临短期下压力 •2024年下半年起新烂先应将显吾可落，一线城市拒金|涨动能增强： 皮对策略 优•化网绛璐由规划汇仓储节点设置 •逐市泥升仓惜自动化运营程度：降任人小成本，并提升心对交发事件 （如疫恒期间时城）的动性 •训住什核心市场布点扩张窗口期，降化综合物流成正 66 每降低1%的运输和人力川支，约可抵消8-9% 的房地产成本 增长。 京下产、.三、十、的达、国谨、中汽？信奥 数家：世币量：半1究部，2323年9！』 *:2323CDR=,YC. 塑造动性 年口国仓低核新湘广汽研 选址策略： 区位及高标物业助力企业降本增效 医衣9：六三年，会加以卜当 类型的流仓店没施面积？ 市市区区内内高高标标仓仓 卫卫星星城城高高标标仓仓 市市区区内内普普通通仓仓 国录8：当可在物流设证送址时量重