香港写字楼租户调查2024

Colliers|1 香港 写字楼租户调查 2024 企业客户服务 执行摘要 整体前景 办公空间需求 大厦质量和位置 租赁决定 决策过程和租赁策略建议 附录高力|2 执行摘要 面对难以预测的经营环境，租户继续优先考虑成本优化 高力 重点 29% 2024年，香港写字楼市场继续面临严峻挑战。不利的宏观经济环境加上动荡的地缘政治局势令市场经营环境变得难以预 测，因此租户需要重新调整自身的需求和租赁偏好。面对充满不确定性的经营环境，各公司愈发重视成本优化，并倾向 于更灵活、适应性更强的地产方案。租户行为的这一转变凸显了香港写字楼市场格局不断变化的特征。 我们的2023年调查旨在研究随着商业活动开始正常化，租户的空间需求及写字楼的新趋势。今年，《香港写字楼租户调查2024》将全面分析影响香港写字楼租赁行业的各项主要趋势、挑战和不断变化的租户偏好。该研究基于我们专有的 调查数据和专家见解提出战略性建议，以帮助租户和业主应对当前的复杂市况，同时把握新机遇。 调查方法 调查共访问385位写字楼租户，以了解他们办公室的现况以及对未来12个月的展望。受访者为来自香港各区的多家不同规模的公司，涵盖不同行业及业务领域。 受访者表示： •租金成本是租户选择物业和写字楼位置的主要决定因素 •超过四分之一(27%)受访者计划缩减写字楼面积 （2023年为21%） •最有可能扩充规模的行业是保险、法律以及银行与金融业，特别是目前写字楼面积不足5,000平方尺的公司 •大多数受访企业计划明年继续留在现有的办公空间 •来自CBD周边地区（上环、湾仔及铜锣湾）的租户更倾向于搬迁至其他地区，以进行升级或节省成本 的务租前户景对持未负来面看12法个月的业 50 % 70 保空险间业的受访者表示有意扩充办公 % 银形行象与而金优融先业选的择受CB访D为者办为公保室持地企点业 Colliers|3 整前体景 Colliers |4 高力 附录 建议 决策过程和租赁策略 租赁决定 大厦质量和位置 办公空间需求 整体前景 执行摘要 租户对未来12个月行业前景的看法，2024年与2023年相比较 企业对市场的信心减弱 更多租户表达了负面看法 总体而言，企业对市场的信心相较去年略微减弱。更多受访租户（29%，2023年为22%）对行业未来前景表示担忧，而更少租户（30%，2023年为 41%）对行业前景持乐观态度。但是，大多数租户(41%)对行业短期前景维 2024年4% 26% 35% 非常正面 正面 维没持有不意变见／ 负面 非常负面 41% 37% 26%3% 持稳定看法，表明他们总体上不愿意做出重大改变。 在持乐观态度的受访者中，保险业仍是最乐观的行业，有67%的保险业受访者对行业前景持乐观态度。专业及商业服务(44%)、房地产及建造业(41%)及 航运与物流(40%)行业最为保守，对市场的信心相较去年大幅下降。尽管乐观情绪普遍下降，但制造业对市场的信心却略有改善。 办公室到岗率已基本恢复到疫情前的水平，约72%的受访者表示，公司员工 2023年6% 22%0% 每周至少有五天在办公室工作。总部位于中国内地的公司每周平均在岗天数最高，为5.1天，而其他地区的公司每周平均在岗天数为四至五天。 按公司所在地区划分的到岗天数 北美洲 欧洲亚洲（中国内地除外） 其他香港 中国内地 附资注料：来源N=：3高85力研究 4.0 4.0 4.6 4.7 4.9 5.1 Colliers|5 办需公求空间 办公空间需求 大厦质量和位置 租赁决定 决策过程和租赁策略 建议 附录高力|6 Colliers 整体前景 执行摘要 写字楼需求保守 各行业预计在未来12个月的写字楼规模变化 相比2023年，更多租户计划缩小规模 今年，租户变得更加谨慎，计划缩减办公空间的租户数量攀升。表示有意缩小规模的受访者比例由2023年的21%增加至27%，仅有19%的受访者计划扩充规模（2023年为26%）。过半数(54%)受访者选择继续维持现有的办公室规模。 保险业对市场前景持乐观态度，因此将扩充规模作为首选(50%)。相比之下，由于全球需求疲软，航运与物流行业更倾向于缩小规模（47%，2023年为31%）。 就公司注册地而言，中国内地(27%)和香港(21%)公司的扩充意愿更强，而欧洲和亚洲 （中国内地除外）公司更倾向于缩小规模（分别为31%和38%）。 大型租户往往比小型公司更为保守，在办公室面积低于8,000平方尺的受访者中，有22%的公司选择扩充规模，但在办公室面积为8,000平方尺或以上的公司中，仅13%的公司有扩充计划。 19% 54% 27% 租户对写字楼规模的总体需求，2024年与2023年相比较 扩充规模 无变化 缩小规模 Downsize Expansion Nochange 26% 53% 21% 2024年 行业 Insurance 6% 44% 50% 保险 Beauty,Medical,HealthorWellness LegalServices Banking&FinancialServices 19% 48% 33% 22% 52% 27% 法律服务银行与金融服务 Technology,MediaandTelecommunications(TMT) 30% 44% 26% 38% 44% 19% 37% 50% 13% 美容、医疗、健康或保健科技、媒体及电信(TMT) RetailandWholesale ProfessionalandBusinessServices ShippingandLogistics 47% 40% 13% 零售及批发航运与物流 RealEstateandConstruction SourcingandTrading 31% 59% 10% 27% 64% 9% 32% 59% 8% 专业及商业服务房地产及建造采购与贸易 Manufacturing 32% 64% 5% 制造 Others 18% 67% 15% 其他 扩充规模 无变化 缩小规模 2023年 附注：N=385资料来源：高力研究 办公空间需求 大厦质量和位置 租赁决定 决策过程和租赁策略 建议 附录高力|7 深入探讨扩充和缩小规模的原因 成本优化仍是企业缩小规模的主要原因 对租户扩充规模的意向影响最大的因素 整体前景 执行摘要 未来拓展香港业务 办公空间无法满足当前业务运营需求 Colliers 60% 59% 从中国内地迁出业务5% 与2023年的调查结果类似，成本优化仍是租户做出租赁选择时的重要考虑因素，67%的受访者表示这是缩小规模的主要原因，而紧随其后的则是香港业务需求萎缩(60%)。 由于香港的工作文化要求员工重返办公室，因此“在家工作”政策对于租户决策而言不太重要，只有18%的受访者表示“在家工作”政策是缩小规模的 从其他地区迁出业务2% 附问注题：仅N适=用7于3。计可划选扩多充项规（模最的多租选户3。项） 主要原因。 将业务迁出香港亦是导致缩小规模的原因之一，部分受访者表示计划迁往新加坡(7%)、其他地区(7%)和中国内地(6%)。 在73位选择扩充规模的受访者中，60%的企业将香港商机增多归为主要原因，而59%的企业表示当前的办公空间无法满足业务需要。 对租户缩小规模的意向影响最大的因素 香港成本优化 香港业务需求萎缩 67% 60% 香港持续实施“在家工政作策” 18% 转移业务至新加坡7% 转移业务至其他地区7% 附问注题：仅适N=用1于05计。划可缩选小多规项模（的最租多户选。3项） 资料来源：高力研究 Colliers|8 大质位置厦量和 大厦质量和位置 租赁决定 决策过程和租赁策略 建议 附录高力|9 Colliers 办公空间需求 整体前景 执行摘要 影响租户选择未来办公单位╱大厦的因素 租金水平 选择办公室时考虑的因素 在关选键择的理作想用的办公空间时，租金水平起着最 94%的受访者表示，在选择办公室时，首先考虑的是租金。其次是大厦质量， 73%的受访者选择该项，相较于选择租金的比例，差距悬殊。 第三大考虑因素是楼板的面积，36%的受访者选择该项。对于大型企业而言，更大的楼板是设计灵活布局的关键所在，可以降低未来重新设计的成本。 不足五分之一的受访者选择了其余因素，但表示在做租赁决策时，仍需一并权衡。例如，16%的受访者希望建筑配备便利设施和健身设施，包括室内健身房、空中花园和公共会议区。 因此，我们认为，业主如果提供额外设施和便利设施，专注于营造更好的办公楼环境，将继续从未来的利基需求中获益。 虽然仅14%的受访者表示在选择房地产时，大厦拥有ESG证书是做出决策的标准，但欧洲和北美公司选择该项的比例更高（分别为19%和27%），这与我们2023年的调查结果一致。 楼板面积 18% 大（厦空中提花供园的、额健外身设房施等╱）便利设施 业主资质 16% 与业主的关系 15% ESG证书 14% 0% 大厦质量 36% 73% 94% 附资注料：来源N=：3高85力。研可究选多项（最多选4项） 大厦质量和位置 租赁决定 决策过程和租赁策略 建议 附录高力|10 Colliers 办公空间需求 整体前景 执行摘要 选择地区时考虑的因素 租金水平在地区选择中也起着最关键的作用 与选择办公单位类似，地区的租金水平是最关键的因素(88%)。租金占经营开支的主要部分，仍然是选择办公室时首要考虑的因素。关注成本的租户正在寻觅价格合理的办公空间，以管理他们的成本。 优先考虑企业形象并选址CBD，位列第三位，约45%的受访者选择了该项。 与其他行业相比，来自银行与金融服务业(70%)和法律服务业(62%)的受访者选择该项的比例要高得多，原因是这些行业通过拥有享负盛名的CBD办公室来维持企业形象。 38%的受访者选择区内环境及设施齐全。租户需要权衡有吸引力的租金和配套设施，在目前的商业环境下，租户可能会选择配套设施较少的地区。 30%的受访者选择邻近业务伙伴，例如，来自一家律师事务所的受访者表示，“靠近高等法院”是其办公室选址的关键因素。 影响租户选择未来办公室位置╱所在地区的因素 租金水平 88% 客交户通及易员达工性的和便利性 71% 该带位来置的为优企越业地形位象 45% 周配边套环设境施及 38% 邻近业务伙伴 30% 毗其邻他大城湾市区 4% 地的点吸对引非力本地雇员 3% 0% 附资注料：来源N=：3高85力。研可究选多项（最多选4项） 大厦质量和位置 租赁决定 决策过程和租赁策略 建议 附录高力|11 高力 办公空间需求 整体前景 执行摘要 租户的当前位置和下次租赁时的首选位置 CBD租户有更强烈的意愿留驻CBD 地区偏好 为了解各个地区的租客情绪，我们分析了租客当前地区和他们下次租约届满后的首选地区。 在主要地区，中环╱金钟及九龙西的租户对所在地区的忠诚度最高。在中环╱金钟及九龙西，85%的受访者表示愿意留驻该区，而在九龙东，该比例略低(83%)，但仍表明大部分九龙东受访者不打算迁往其他地区。 位于CBD周边地区（上环、湾仔和铜锣湾）的公司对所在地区的忠诚度明显较低。在这些公司中，我们观察到两种不同的趋势，要么迁往CBD，要么远离CBD。 意欲迁往CBD的公司，可能希望通过进驻黄金地段来升级他们的办公地点，或曾位 于CBD的公司如今意欲回迁。鉴于中环目前具有吸引力的租金水平，这些公司可能会考虑“再中环化”。希望搬离CBD更远的公司可能会在港岛东和九龙东寻找更佳 位置，希望在目前的预算范围内获得更大的租金折扣或提高质量。一位目前位于CBD周边的受访者表示，“物有所值”是搬迁到九龙东的主要原因。 总体趋势与2023年的调查结果相似：1)中环╱金钟CBD租户强