广州写字楼市场简报2014年第三季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2014年11月Savills World Research Guangzhou概述2014年第三季度广州甲级写字楼市场竞争加剧，全市净吸纳量水平在无新增供应的情况下有所增长。 本季度暂无新物业项目竣工并投入使用，全市甲级写字楼市场总存量维持在341万平方米的水平。 第三季度市场净吸纳量约为60,577平方米，全市空置率水平环比下降1.8个百分点，至11.5%。 全市甲级写字楼租金环比下降0.9%，至人民币每平方米每月153.0元。 越秀区租金环比下降0.6%，至人民币每平方米每月117.0元，空置率水平下降1.4个百分点至1.7%。 天河北区平均租金达每平方米每月人民币155.3元，租金水平环比第一季度下降1.2%，空置率环比下降0.4个百分点至2.1%。 珠江新城租金比上一季度下降0.9%，至每平方米每月人民币168.3元，空置率水平为20.3%，环比下降2.7个百分点。  琶洲区平均租金为每平方米每月人民币115.0元，空置率水平环比下降1.2个百分点至1.6%。“市场预期明年的供应压力将较大，促 使 多 个 开发 商 提 前 预 租 储备客户，加剧了本季度的市场竞争。” 吕晓 艳，第一太平戴 维 斯 项目开发及顾问部图片：珠江新城 02 市场简报 | 广州写字楼2014年11月市场综述尽管政府年内推出了一系列的经济刺激举措，但国内经济济增速下行压力依然较大。2014年第三季度，全国国内生产总值为人民币150,863.9亿元，增速较前一季度下调0.2个百分点至7.3%。鉴于第三季度国内宏观经济市场表现疲软，房地产市场持续走弱，房地产开发投资额增速变缓，去库存压力大。同时，市场预期明年的供应压力将较大，促使较多开发商采取预租的手段储备客户，加剧了本季度的市场竞争。预租阶段的项目多以较优惠的价格吸引租户，本季度市场成交回暖明显。在无新项目进入市场的情况下，全市空置率环比下降1.8个百分点至11.5%，而平均租金环比下降2.0%，达到每月每平方米人民币153.0元的水平。本季度，市场暂无新物业项目建成并投入使用，全市甲级写字楼市场总存量维持在341万平方米左右的水平。部分原定于今年交付的项目因工程进度原因将延期交付，市场消化压力得到缓解。吸纳量方面，第三季度广州写字楼市场的净吸纳量约为60,577平方米，其需求主要来自于国内和本地的民营企业、专业服务业公司，大部分成交项目均位于珠江新城。此外，该区域预计在未来一段时间内将不断地吸引新租户进驻。由于全市暂无新物业项目建成并投入使用，全市空置率水平为11.5%，环比小幅下降1.8个百分点。 第三季度，国内经济市场表现疲软，房地产市场持续走弱，去库存压力大。尽管市场成交有所复苏，但多个项目提前预租加剧了本季度的市场竞争，对租金形成下行压力。 2014年第三季度，广州甲级写字楼租金环比下降0.9%，至每平方米每月人民币153.0元，与去年同期相比上升了2.0%。天河北天河北区域平均租金达每平方米每月人民币155.3元，租金水平环比环比下降1.2%，空置率环比下降0.4个百分点至2.1%。该区域商务氛围成熟，周边商业项目众多，配套齐全，再加上写字楼项目的品质不低，目前区域内空置率水平依然保持在较低水平，整体租户市场保持稳定。珠江新城珠江新城租金比上一季度下降0.9%，至每平方米每月人民币168.3元，空置率水平为20.3%，环比下降2.7个百分点。尽管珠江新城区域内的物业拥有优越的硬件和软件设施，但随着越来越多新项目陆续进入预租阶段，业主为争取更多租户入驻愿意提供部分租金折让，区域租金将因此受到抑制。越秀区越秀区租金环比下降0.6%，平均为人民币每平方米每月117.0元，空置率水平上升1.4个百分点至1.7%。由于该区域写字楼的物业设施较为老旧，因此出现了部分租户流失的情况。 业主方面开始调整租金，以达到满意的出租率。琶洲琶洲区域平均租金环比保持不变为每平方米每月人民币115.0元，空置率下降1.2个百分点至1.6%。因目前该区域为广州四个商务办公区中存量最少的区域优质，其项目数量。因此有限低廉的租金吸引到对租赁面积要求较大的本土企业进驻。数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部表 1租赁成交案例，2014年第三季度租户项目区域租赁面积(平方米)耐克 雅居乐中心珠江新城6,000广信君达律师事务所广州周大福金融中心珠江新城3,600DHL雅居乐中心珠江新城2,300中美大都会人寿广东电子大厦越秀区2,000浪潮集团广电平云大厦珠江新城1,600中意人寿保险广东电子大厦越秀区1,100华泰财险中泰国际广场天河北1,000南国德赛律师所中信广场天河北1,000信合财富邦华环球广场珠江新城800金佰利宜安广场越秀区560图 1广州甲级写字楼市场供应量、吸纳量及空置率，1996年—2014年第三季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部STV CNPage 10% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14Q3 平方米 供应量(左轴) 吸纳量(左轴) 空置率(右轴) 市场简报 | 广州写字楼03 2014年11月市场展望市场普遍预期明年的供应压力将较大，因此有较多开发商采取预租的手段储备客户,部分尚未交付的项目已录得较高的预租率，明年的市场压力将有所缓解。 受施工进度等因素影响，大部分项目推迟至明年入市，预计第四季度仅有雅居乐中心能够如期交付，项目体量为8.4万平方米，其中近七成的面积用于集团自用，预料不会对市场造成明显压力。  市场普遍预期明年的供应压力将较大，因此有较多开发商采取预租的手段储备客户，部分尚未交付的项目已录得较高的预租率，明年的市场压力将有所缓解。 但展望中短期，国内经济下行压力仍然较大，国外复苏前景不明，无论是外资企业还是内资公司都将对租赁办公单元的租金性价比愈加敏感。因此预计中短期内全市租金水平将保持相对平稳，空置率水平将有所上升。图 3区域租金及空置率比较，2014年第三季度vs 2014年第二季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部图 2广州甲级写字楼租金指数，1998年第一季度—2014年第三季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部Savills Research Savills Agency Savills Research & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnSteven LiuDirector+8620 3892 7355stevenxn.liu@savills.com.cnLucy LuiDirector+8620 3892 7130lucy.lui@savills.com.cnWoody LamManaging Director+8620 3892 7108woody.lam@savills.com.cn0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Q1/1998 = 100 全市 天河北 珠江新城 越秀 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 天河北 珠江新城 越秀 琶洲 全市 人民币每平方米每月 2014年第二季度 租金 (左轴) 2014年第三季度 租金 (左轴) 2014年第二季度 空置率 (右轴) 2014年第三季度 空置率 (右轴) Please contact us for further information