广州写字楼市场简报2018年第三季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2018年11月Savills China Research Guangzhou概述2018年第三季度，广州甲级写字楼租赁市场持续表现活跃，全市净吸纳量环比翻倍。 2018年第三季度，一座位于琶洲的甲级写字楼交付，带来87,405 平方米新增办公面积，全市总存量扩大至510万平方米。 甲级写字楼市场整体空置率环比下降1.2个百分点至3.7%。。 市场平均租金环比上涨2.8%，至人民币每平方米每月173.2元。 写字楼平均散售价格环比上涨1.2%至人民币每平方米32,239元。“租 赁需求旺 盛、源自更多类 别投资者的渐长投资兴趣以及更重要的对租金上扬的预期，共同促使季内写字楼投资市场愈加活 跃。”谢靖宇 ，第一太平戴 维 斯 研 究部图片：天盈广场，珠江新城 02 市场简报 | 广州写字楼2018年11月供应保利中悦广场在本季度交付，为广州甲级写字楼市场注入87,405平方米的新增供应。截至2018年第三季度末，全市总存量推升至510万平方米。需求2018年第三季度，广州甲级写字楼租赁市场持续活跃，全市写字楼净吸纳量环比增长131.5%，共计约14.5万平方米。需求主要来源于琶洲和珠江新城的金融、保险、房地产、专业服务和信息技术等行业。在此背景下，整体空置率持续下降，截至2018年第三季度末，全市空置率环比及同比分别下降了1.2个百分点和8.2个百分点，至3.7%。琶洲甲级写字楼市场的空置率连续五个季度下降，自2017年第二季度的33.4%下降26.2个百分点至2018年第三季度的7.2%。租金全市平均租金环比及同比分别增长2.8%及11.7%至人民币每平方米每月173.2元。其中珠江新城的平均租金环比上涨3.8%至人民币每平方米每月202.9元。琶洲的平均租金环比上涨4.3%至人民币每平方米每月141.7元，增幅为全市各商务区之中最高。投资租赁需求旺盛、源自更多类别投资者图 1存量分析，2008年-2018年第三季度数据来源：广州市统计局，第一太平戴维斯研究部012345620082009201020112012201320142015201620172018Q3百万平方米珠江新城天河北越秀琶洲其它区域图 2广州甲级写字楼供应量，净吸纳量及空置率，1996年-2018年第三季度数据来源：第一太平戴维斯研究部STV CNPage 10%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,000平方米新增供应(左轴)净吸纳量(左轴)空置率(右轴)的渐长投资兴趣以及更重要的对租金上扬的上扬预期，共同促使写字楼物业投资市场保持活跃。虽然2018年第三季度无整售交易公布，但投资询问量和实地看盘数量均较第二季度有所增加。本地市场中，位于优质区域的可销售单一产权写字楼数量仍大致稳定和有限。然而，少数业主已开始考虑进行资产处置以用于企业融资和派息。2018年第三季度，全市写字楼平均售价环比上涨1.2%至人民币每平方米32,239元。市场展望广州经济前景乐观，经济增长势头和基本面依然良好。据敝司调研及与相关政府机构的会谈，广州支柱产业和大型企业所在的主要地区的政府收入将持续增长。在经济环境和政府政策的支持下，预计金融、信息技术、现代服务业和贸易行业将得到扩张，对优质办公空间的需求在未来短期至中期内（约1-2年）将有所增加。数据来源：第一太平戴维斯研究部050100150200250989900010203040506070809101112131415161718Q1/1998 = 100全市天河北珠江新城越秀琶洲图 3广州甲级写字楼租金指数，1998年-2018年第三季度 市场简报 | 广州写字楼2018年11月savills.com.cn /research 03 数据来源：第一太平戴维斯研究部050100150200250300Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q32006200720082009201020112012201320142015201620172018Q1/2006 = 100天河北珠江新城越秀琶洲全市然而，由于供应和需求的持续失衡，预计市场在未来短期内（至少6个月）仍偏向于业主方。仅有一座甲级写字楼项目计划在2018年第四季度交付，但目前对这栋总建筑面积达12万平方米的项目能否按时获得运营许可仍有待确认。未来三年内（2019-2021年），大量新增供应的涌入将改变目前的市场格局。然而，大部分新增供应将主要集中在琶洲和国际金融城，因此对珠江新城等成熟写字楼市场的影响较为有限。 表12018年第三季度租赁成交案例精选租户行业类型项目位置租赁面积Leasing Area兆泰房地产保利中悦广场琶洲1333013300平安保险金融保险环球贸易中心琶洲60006000爱康国宾健康医疗保利中悦广场琶洲41714171合富集团房地产邦华环球珠江新城40004000华发律师专业服务周大福中心珠江新城39003900万科房地产凯华国际中心珠江新城37003700广州市柏乐商务服务有限公司专业服务中泰国际广场天河29002900黑马游戏信息技术保利中悦琶洲26002600花生日记网络科技有限公司 信息技术环汇商业广场琶洲210 0210 0雪松控股金融保险周大福中心珠江新城18 0 018 0 0来源：第一太平戴维斯研究部图 4广州甲级写字楼价格指数，2006年第一季度-2018年第三季度 市场简报 | 广州写字楼2018年11月savills.com.cn /research 04 Research Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldSenior DirectorChina+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnPlease contact us for further information Commercial Sam LaiSenior DirectorShenzhen+8620 3665 4830sam.lai@savills.com.cnCentral ManagementCarlby XieDirectorSouthern China+8620 3665 4874carlby.xie@savills.com.cnAlvin LauManaging Director,Guangzhou+8620 3665 4888alvin.lau@savills.com.cn