广州写字楼市场简报2017年第三季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2017年11月Savills World Research Guangzhou概述第三季度，甲级写字楼租赁表现活跃，特别是在琶洲。 2017年第三季度，仅一处位于番禺的甲级写字楼（只售不租）交付，为写字楼市场带来近6.6万平方米的新增供应面积，整体市场存量因此提升至496万平方米。 全市空置率环比下降1.3个百分点至11.9%，租金环比增长1.1%，至人民币每平方米每月157.3元。 越秀区租金环比微跌0.1%，至人民币每平方米每月118.5元；空置率环比下降1.5个百分点至6.2%。 天河北租金环比下跌0.9%，至人民币每平方米每月153.6元；空置率环比微降0.2个百分点至3.9%。 珠江新城租金环比上涨2.7%，至人民币每平方米每月182.5元，空置率下降0.4个百分点至13.0%。 琶洲空置率环比显著下降8.3个百分点，至25.1%；租金则环比上涨1.5%至人民币每平方米每月119.7元。“琶洲作为广州的重点商务区之一，其 持 续良 好的发展将继 续 吸引国内的科技和电商巨头进驻。第三季度，琶洲区域租赁需求表现旺盛，致使区域平均租金及入住率均有所上涨。”罗瑞，第一太平戴维斯研究部图片：番禺中铁诺德中心 02 市场简报 | 广州写字楼2017年11月市场综述第三季度，仅一栋甲级写字楼交付，即坐落于番禺新城的中铁诺德中心，为写字楼市场带来6.6万平方米的新增供应面积 1。本季度，全市写字楼市场入住率环比继续上升1.3个百分点至88.1%。琶洲租金环比上涨1.5%，珠江新城租金则上涨2.7%。由于第三季度仅一处新增供应，市场继续以吸纳现有存量为主。本季度，全市空置率环比下降1.3个百分点至11.9%，吸纳量接近12.3万平方米。其中吸纳量主要来源于琶洲和珠江新城，分别接近5.2万平方米和1.1万平方米。本季度，广州租赁市场表现活跃，共录得四宗1万平方米以上的显著租赁成交案例。内资企业对更宽敞的办公空间和更优质地段的搬迁意愿是推动市场需求1只售不租图 1广州甲级写字楼供应量，吸纳量及空置率，1996年-2017年第三季度数据来源：广州市统计局，第一太平戴维斯研究部STV CNPage 10%5%10%15%20%25%30%35%40%45%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,00096979899000102030405060708091011121314151617Q3平方米供应量(左轴)吸纳量(左轴)空置率(右轴)图 2广州甲级写字楼租金指数，1998年—2017年第三季度数据来源：第一太平戴维斯研究部801001201401601802009899000102030405060708091011121314151617Q1/1998 = 100全市天河北珠江新城越秀琶洲图 3区域租金及空置率比较，2017年第三季度 对比2017年第二季度数据来源：第一太平戴维斯研究部0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%020406080100120140160180200天河北珠江新城越秀琶洲全市人民币每平方米每月2017年第二季度租金(左轴)2017年第三季度租金(左轴)2017年第二季度空置率(右轴)2017年第三季度空置率(右轴)的主要来源，这些企业主要来自于科技、金融和专业服务领域。年内甲级写字楼供应将依然稀缺，预计今年第四季度将仅有一座位于越秀区的甲级写字楼物业实现交付。年内，持续的低位供应将有利于市场消化现有库存，因此预计全市整体空置率将继续下降。全市甲级写字楼整体租金表现良好，连续两个季度录得上涨。珠江新城仍然是金融及专业服务类等优质企业的办公首选地。琶洲地区正处于快速发展阶段，并于本季度录得过去30个月以来的最高租金。此外，两个市场相对饱和的商务区（天河北和越秀区）的租金则呈现轻微下降的趋势。天河北天河北租金环比下跌0.7%至人民币每平方米每月153.6元，空置率环比下降0.2 个百分点至3.9%。该区域空置率为四个重点商务区中最低。天河北正受到来自珠江新城、琶洲及第二CBD国际金融城等商务区的发展冲击。由于未来天河北的新增供应十分有限，因此空置率将维持低位。另一方面，未来全市大量新增供应，加之新兴商务区域更具吸引力的租金优势，将对天河北的入住率造成中到长期的影响。珠江新城第三季度，珠江新城的租金及空置率均呈上扬趋势。空置率环比下降0.4个百分点至13.0%，租金则环比提升2.7%，至人民币每平方米每月182.5元，涨幅在本季度为四个商务区中最高。珠江新城是全广州最为现代化、发达及需求量最大的商务区。得益于其丰富的商业和人才资源，以及便利的交通等因素，未来该区域的写字楼需求将继续由优质的内资企业和大型跨国公司共同推动。预计珠江新城将在2018年迎来大量新增供应（近25.9万平方米），直到2019年供应将进入尾声。区域内办公需求有望保持强劲，预计未来租金及入住率将继续上升。越秀 2017年第三季度，越秀写字楼租金环比下跌0.8%，至人民币每平方米每月118.5元，空置率则环比下降1.5个百分点至6.2%。越秀是广州的传统老商务区，新租户多为新成立的民营企业或规模相对较小的公司，其对成本控制要求较高。预计越秀的写字楼租金和空置率将在短期内保持平稳。预计四季度，越秀区将新增一座甲级写字楼供应（珠江颐德中心），为该区带来约3万平方米新增租赁面积。项目目前预租率已超60%。该项目引进了先进的商业楼宇特性和技术，如5A楼宇管理系统和BIM建筑信息模型设计技术。琶洲本季度，琶洲写字楼租金环比上涨1.5%，至人民币每平方米每月119.7 市场简报 | 广州写字楼2017年11月savills.com.cn /research 03 数据来源：第一太平戴维斯研究部表 1租赁成交案例，2017年第三季度租户项目 区域租赁面积（平方米）广州博冠信息科技有限公司珠江城珠江新城18,000阿里巴巴文化娱乐集团宝地广场琶洲18,000广东亿迅科技有限公司广州国际媒体港西塔琶洲13,900万惠投资高德置地冬广场H座珠江新城10,000蜜蜂科技有限公司联合办公空间广州国际金融中心珠江新城2,990中创创新引擎中心广州银行大厦珠江新城2,18 0沙特驻广州总领事馆凯华国际中心珠江新城1,750默克化工技术（上海）有限公司凯华国际中心珠江新城1,600横琴人寿保险有限公司海航大厦琶洲1,400广州民营投资股份有限公司合景国际金融广场珠江新城1,200广东一一五科技股份有限公司天安人寿中心天河北1,000元，空置率环比下降8.3个百分点至25.1%。琶洲是广州的新兴商务区，其中一部分区域被纳入了第二CBD的范围，预计将于2020年迎来其发展成果。自2016年起，琶洲在不到两年内已交付了5个甲级项目，另将有4个甲级写字楼项目计划于2018年实现交付，或为市场带来23.2万平方米新增供应。预计大量新增供应将对该地区的入驻率带来压力，但琶洲以其相对优惠的租金将吸引更多企业进驻。市场展望第四季度，越秀区将有一栋约3万平方米体量的新项目（珠江颐德中心）建成交付。预计2017年全年供应量或较去年同比下降67.9%。且新增供应有限和租赁成交的活跃将使全市空置率有所下降。企业收入的稳定增长和年末季节因素的推动作用，将助力广州甲级写字楼租赁市场维持活跃表现。持续增强的市场吸纳能力和平淡的供应，将提高业主报价的信心，其中成熟、高需求的商务区将表现得尤为明显，例如珠江新城。对于琶洲等新兴商务区，业主将通过提供灵活租金等优惠措施来保留和吸引优质租户，以提高项目的入住率。预计下季度，市场租金将有所上涨，空置率也将继续下行。 Research Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnPlease contact us for further information Project & Development ConsultancyLucy LuiDirector+8620 3892 7130lucy.lui@savills.com.cnSteven LiuDirector+8620 3892 7355stevenxn.liu@savills.com.cnAgency Robert Ritacca Senior Manager +86755 8828 5241robert.ritacca@savills.com.cn