广州写字楼市场简报2014年第二季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2014年8月Savills World Research Guangzhou概述2014年第二季度的广州甲级写字楼市场继续保持平稳运行，全市空置率水平在无新增供应的情况下录得小幅下降。 ­本季度暂无新物业项目竣工并投入使用，全市甲级写字楼市场总存量维持在340万平方米的水平。  第二季度市场净吸纳量约为29,700平方米，全市空置率水平环比下降0.9个百分点，至13.3%。  全市甲级写字楼租金环比上升1.4%，至人民币每平方米每月153.0元。 越秀区租金环比上升1.1%，至人民币每平方米每月117.8元，空置率水平上升0.7个百分点至3.1%。 天河北区平均租金达每平方米每月人民币158.0元，租金水平环比第一季度上升1.8%，空置率环比下降0.9个百分点至2.5%。  珠江新城租金比上一季度上涨1.3%，至每平方米每月人民币169.1元，空置率水平为24.4%，环比下降1.4个百分点。  琶洲区平均租金保持不变,为每平方米每月人民币106.5元，空置率水平维持在2.7%。“基于优越的区位条件和较好的物业设 施 水平，珠江 新 城的写字楼项目受到有搬迁和升级需求的 企 业 的 青 睐 。”­吕晓 艳，第一太平戴维斯项目开发及顾问部图片：珠江新城 02 市场简报 | 广州写字楼2014年8月市场综述得益于贸易出口的逐步回暖，以及受到国家“稳增长、调结构”系列政策出台的刺激，2014年第二季度的经济发展比一季度有所改善，全国国内生产总值为人民币2690.44亿元，累计增长了7.5%。2014年初，我国经济开始出现放缓迹象，政府相应推出一系列措施来支撑经济增长。其中包括了增加政府对基础设施建设的开支，以及三轮的面向“三农”和小微企业的定向降准，同时各地区政府相应出台紧急措施，缓解了房地产市场的困境。在稳定增长的经济支撑下，2014年第二季度的甲级写字楼市场略有回暖。在无新项目进入市场的情况下，全市空置率同比下降了0.9个百分点至13.3%，而平均租金录得边际同比增加了1.4%为每月每平方米人民币153.0元。本季度，市场暂无新物业项目建成并投入使用，全市甲级写字楼市场总存量维持在341万平方米左右的水平。2014年下半年­，全市甲级写字楼市场有望达到57.7万平方米。吸纳量方面，第二季度广州写字楼市场的净吸纳量约为29,700平方米，环比下滑6.1%。其需求主要来自于国内和本地的民营企业，大部分成交项目均位于珠江新城。此外，该区域预计在未来一段时间内将不断地吸引新租户进驻。由于全市暂无新物业项目建成并投入使用，因此其空置率水平为13.3%，环比小幅下降0.9个百分点。­第二季度，“稳增长”政策正式进入落实阶段，国内经济形势逐步企稳。三轮的定向降准为国内的实体经济注入了流动性，使得企业可动用的资金资金更为充裕。未来定向宽松的力度有望加大，进一步提振市场信心，写字楼市场需求预计在未来几个月内将保持一定的活跃度。2014年第二季度，广州甲级写字楼租金环比略微上涨1.4%，至每平方米每月人民币153.0元，与去年同期相比上升了3.2%。天河北天河北区域平均租金达每平方米每月人民币158.0元，租金水平环比上升1.8%，空置率环比下降0.9个百分点至2.5%。该区域商务氛围成熟，周边商业项目众多，配套齐全，再加上写字楼项目的品质不低，目前区域内空置率水平依然保持在较低水平，整体租户市场保持稳定。珠江新城珠江新城租金比上一季度上涨1.3%，至每平方米每月人民币169.1元，空置率水平为24.4%，环比下降1.4个百分点。尽管珠江新城区域内的物业拥有优越的硬件和软件设施，品质较好，同时多数项目已达到较满意的出租水平，业主的租金叫价能力增强。但随着越来越多新项目陆续开始进入预租阶段，市场竞争将逐渐激烈。越秀区越秀区租金环比上升1.1%，平均为人民币每平方米每月117.8元，空置率水平上升0.7个百分点至3.1%。由于该区域写字楼的物业设施较为老旧，因此出现了部分租户流失的情况。­业主方面开始在租金结构上进行调整，以达到满意的出租率。琶洲琶洲区域平均租金环比保持不变为每平方米每月人民币106.5元，空置率下降0.03个百分点至2.7%。因目前该区域为广州四个商务办公区中存量最少的区域优质，其项目数量。因此有限低廉的租金吸引到对租赁面积要求较大的本土企业进驻。数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部表­1租赁成交案例，2014年第二季度租户项目区域租赁面积(平方米)花旗银行­建滔广场珠江新城2,300广州京冠贸易富力盈通大厦珠江新城14 0 0广州振高服装富力盈通大厦珠江新城800广州穗加石油产品金利来大厦天河北800东方海外货柜航运金利来大厦天河北800图­1广州甲级写字楼市场供应量、吸纳量及空置率，1996年—2014年第二季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部STV CNPage 10% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14Q2 平方米 供应量(左轴) 吸纳量(左轴) 空置率(右轴) 市场简报 | 广州写字楼03 2014年8月市场展望年内广州甲级写字楼市场将继续迎来大规模的新增供应，在一定程度上缓解了市场现有的供求压力。 2014年广州甲级写字楼市场未来供应体量依然庞大，包括雅居乐中心、富力盈耀广场等在内的五个大型项目预计将在未来九个月内陆续投入使用，总计供应将达到57.7万平方米。 在国内经济前景不明朗的情况下，无论是外资企业还是内资公司都将对租赁办公单元的租金性价比愈加敏感，并对办公扩张持谨慎态度，而实力雄厚的大型民营企业将成为未来甲级写字楼的主要需求来源。 尽管在未来几个月将有大量供给集中入市，但由于接近一半的新增供应项目为出售型物业且多数为自用型客户占据，因此预计中短期内全市租金水平将保持相对平稳，空置率水平将有所上升。图­3区域租金及空置率比较，2014年第二季度vs­2014年第一季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部图­2广州甲级写字楼租金指数，1998年第一季度—2014年第二季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部Savills Research Savills Agency Savills Research & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnSteven LiuDirector+8620 3892 7355stevenxn.liu@savills.com.cnLucy LuiDirector+8620 3892 7130lucy.lui@savills.com.cnWoody LamManaging Director+8620 3892 7108woody.lam@savills.com.cn0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Q1/1998 = 100 全市 天河北 珠江新城 越秀 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 天河北 珠江新城 越秀 琶洲 全市 人民币每平方米每月 2014年第一季度 租金 (左轴) 2014年第二季度 租金 (左轴) 2014年第一季度 空置率 (右轴) 2014年第二季度 空置率 (右轴)