成都写字楼市场简报2015年第三季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2015年10月Savills World Research Chengdu概述第三季度，全市甲级写字楼市场虽无新增供应，但受经济下滑影响，部分项目退租现象明显，导致空置率依然高企，业主进一步下调租金，全市平均租金继续走低。 2015年第三季度，成都甲级写字楼市场未有项目入市，整体可租赁存量保持稳定，为216万平方米。 虽然第三季度无新增供应，但受整体经济增速下滑影响，部分项目的退租现象依然明显，即使相对活跃的租赁需求，仍未带动净吸纳量的明显改善，第三季度净吸纳量仅约6,000平方米。 由于租赁压力依然较大，全市空置率依然高企，为40.5%，仅比上个季度降低0.3个百分点。 受吸纳压力影响，多数业主纷纷选择降低租金以吸引租户，全市平均租金保持下滑趋势，环比下降1.8%，至人民币每平方米每月98.6元。 预计第四季度四川航空广场甲级写字楼入市，为市场带来约8万平方米的供应面积，将进一步加剧写字楼租赁市场的严峻局面。“在市场供应较大和经济下滑的双 重 影 响下，成都甲级写字 楼 市场竞争更加激烈。激烈的市场环境下，催生业主整合多方资源求 新 求 变，带 动 整 体 市 场 的 发 展演 变。”罗元均， 第一太平戴维斯项目及开发顾问部图片来源：WFC环球金融中心，天府新城，成都 02 市场简报 | 成都写字楼2015年10月市场概述2015年上半年，成都GDP总量达到5136.1亿元，同比增长8.0%，同比涨幅较去年同期收窄0.7个百分点。产业结构继续优化，其中第三产业增速最快，比去年同期增长10%，实现增加值2784.5亿元。此外，全市固定资产投资增势也较好，共完成3502.9亿元，比去年同期增长8.7%，其中房地产开发投资完成1229.1亿元，增长16.2%。第三季度，在数个项目推迟入市时间的背景下，本季度未录入新项目，成都甲级写字楼市场可租赁存量保持稳定，仍为216万平方米。然而，虽然无新增供应，但受整体经济增速下滑影响，部分项目的退租现象依然明显，即使相对活跃的租赁需求，仍未带动净吸纳量的明显改善，第三季度净吸纳量仅约6,000平方米。全市空置率依然高企，为40.5%，仅比上个季度降低0.3个百分点。在整体供应量较大的环境下，加上经济增速下滑，甲级写字楼租赁压力依然较大，多数业主纷纷选择降低租金以招揽客户，全市平均租金继续下滑，降至人民币每平方米每月98.6元，环比和同比分别下降1.8%和7.7%。其中，天府新城租金下降幅度最大，环比下降3.1%。与此同时，部分项目通过拓宽租赁渠道，或与政府合作，或通过更高的佣金刺激第三方机构的积极性，提升入驻率。第三季度成都甲级写字楼租赁市场最为活跃的企业仍为金融服务类企业，然而值得关注的是IT/电子商务类企业在新增租赁方面表现活跃，说明在经济转型期，具有发展潜力的IT/电子商务企业势头良好。CBDCBD整体表现平稳，租金微幅下滑至人民币每平方米每月111.43元，仍为四大片区中最高。空置率微幅下降至39.2%，扭转了自年初以来空置率一直上升的趋势。区域内虽整体表现平稳，但不同楼宇之间表现分化明显。老牌写字楼租户流失现象依然明显，新入市项目亦因产品品质、开发商运营能力等的差异而表现不一，仁恒置地广场迎来翰典金融入驻，租赁面积约2000平方米。而茂业天地、华置广场入驻率提升缓慢，空置率依然高企。第四季度，该区域将录得四川航空广场入市，为市场带来约8万平米的新增供应。SBD本季度，SBD区域未能延续第二季度的良好表现，净吸纳量为负，导致空置率上升，环比增加3.2百分点，达到22.2%。虽如此，SBD仍然为四大片区中空置率最低的区域。在此背景下，本季度SBD区域租金环比下降1.9%，至人民币每平方米每月90.00元。受当前经济环境影响，本区域退出租户中，本地小额贷款类金融企业占比较高，其次为零售／贸易、生物／医药／健康／美容类企业。SBD区域未来1-2年虽无新增甲级写字楼供应，但是考虑该区域写字楼特点以及租户构成情况，预计未来该区域的空置率发生波动的可能性较大。图 1甲级写字楼供应、吸纳量与空置率，2005年第一季度---2015年第三季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部图 2甲级写字楼空置率，2005年第一季度--2015年第三季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部图 3甲级写字楼租金指数，2005年第一季度--2015年第三季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%-50,000050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,0000506070809101112131415平方米 供应量（左轴） 吸纳量（左轴） 空置率（右轴） 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20052006200720082009201020112012201320142015CBDSBD东大街 全市 天府新城 809010011012013014015020052006200720082009201020112012201320142015Q1/2005 = 100 全市 CBDSBD东大街 天府新城 市场简报 | 成都写字楼03 2015年10月东大街本季度，受平安金融中心和国际金融中心租赁情况增加的带动，在4个区域中表现最好，空置率环比下降2.3个百分点，为45.5%。同时，租金降价幅度最小，仅环比降低0.6%，为人民币每平方米每月106.25元。东大街仍为金融服务类企业首选，同时管理/咨询/专业服务企业也大量进驻该地区，有超越CBD的势头。其中，处于东大街核心区域的平安金融中心和国际金融中心凭借区位优势和良好品质，吸引部分知名企业，入驻率提升明显。未来1-2年内，该区域迎来睿东中心、西部国际金融中心入市，将进一步增加区域内供给，加剧市场竞争。天府新区本季度，天府新城得益于成都国际科技节能大厦、中海国际中心等项目租赁量的增加，空置率环比下降1.3个百分点，为50.6%。但受供给量较大和优质乙级写字楼的竞争，吸纳压力仍然较大，导致本季度业主再次纷纷降租至人民币每平米每月91.8元，环比降低3.1%，为四大区域降价幅度最大者。同时，本区域业主亦通过积极拓宽租赁渠道，刺激第三方机构的积极性等方式来促进入驻率的提升。成都国际科技节能大厦凭借产品特色，采取迎合市场需求的价格策略，以及提供产业发展优惠政策，本季度吸纳情况良好，入驻率提升明显。但同时，四川投资大厦则因金融服务类租户受经济环境影响，退租现象延续，空置率显著上升。未来1-2年内，将迎来银泰中心、WFC环球金融中心等多个项目入市，市场竞争势必更为激烈。市场展望预计未来成都甲级写字楼供应将会持续上涨，但经济发展速度放缓和市场供给竞争的压力下，部分项目会因租赁进度、资金压力以及工程进度等因素的影响，延迟入市时间。在宏观经济放缓的影响下，企业运营压力增加，个别项目存在较为明显的企业退租情况，与此同时，企业扩租或开设分支机构也变得更为谨慎。预计未来，新项目入市将加剧市场竞争，并在宏观经济增长放缓的影响下，成都甲级写字楼市场的租金价格将持续下降，空置率将会继续高企。但同时，在激烈的市场竞争中，将促使业主求新求变，整合多方资源，采取多种方式，如:或提供差异化产品，或拓宽租赁渠道，或提供增值服务，来提升入驻率。 数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部表 1精选租赁成交案例，2015年第三季度租户项目地址面积(平方米)捷克领事馆 平安金融中心 东大街500百慕迪再生医疗生物国际金融中心I座东大街2,800拉法基瑞安 成都国际科技节能大厦天府新城2,000Please contact us for further information Savills Research Savills Agency Savills Project Development & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonalDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnBacky FungSenior Director+8628 8658 7841backy.fung@savills.com.cnEric WoManaging Director+8628 8658 7828eric.wo@savills.com.cnDave LawSenior Associate Director +8628 8665 7375dave.law@savills.com.cn