重庆写字楼市场简报2016年第一季度

图片：新牌坊，嘉州协信中心savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2016年5月Savills World Research Chongqing­ ­位于化龙桥IBD和新牌坊的两栋甲级写字楼于2016年第一季度入市，带来总共67,300平米的新增供应。­ ­由于租金的持续下降，使得第一季度全市空置率环比下降1.9个百分点，达52.4%。­ ­第一季度净吸纳量好于预期，一些新兴商务区内的项目凭借更高的品质和相对优惠的租金水平，不断抢夺着传统商务区内的租户。­ ­平均租金环比下降了1.8%，达到人民币98.7元/平方米/月，为近两年后再次回到人民币100元/平方米/月以内。甲级写字楼散售价格在本季度无明显变化。"整体经济的下滑影响到了一些企业的租金承受水平，因此衰减的需求也导致了租金的下滑。" 罗元均, 第一太平戴维斯研究部概述2016年第一季度有两栋甲级写字楼入市，为市场带来了67,300平米新增体量。全市空置率和租金出现了一定程度的下滑。一部分现有的甲级写字楼为了在随后的新增供应放量中保证更高入住率，采取了更加优惠的租金政策。 02 市场简报 | 重庆写字楼2016年5月市场预报2016年之内，全市甲级写字楼空置率预计将继续停留在50%以上，而由于需求的萎缩，租金则会继续保持下滑趋势。相对低的甲级写字楼销售价格将有助于吸引更多投资者进行购买，从而在图 12006年至2016年第一季度，甲级写字楼供应量、吸纳量和空置率资料来源：第一太平戴维斯研究部图 22013年第一季度至2016年第一季度各区空置率对比资料来源：第一太平戴维斯研究部短期新增供应量过大的情况下，缓解销售的库存压力。市场概览重庆五大功能区战略得到深入贯彻，五大功能区分别为：都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区、渝东北生态涵养发展区、渝东南生态保护发展区。都市核心功能区包含了渝中区全域和大渡口区、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸区5区处于内环以内的区域。核心功能区内将会大力发展第三产业，特别是吸引更多来自金融业和商贸业的企业入驻。解放碑CBD、江北嘴CBD和弹子石CBD则是核心功能区内的重要区域，其发展得到了更多政府政策上的支持，在吸引优质企业入驻方面更具竞争力，因而这3个CBD内的写字楼空置率预计将会持续下降。总体量超过60,000平米的两栋甲级写字楼在2016年第一季度入市。在解放碑CBD，稳定的租赁需求加上近期无新增供应入市，使得该区域空置率下降明显。2016年第一季度全市净吸纳量达到59,100平米，环比增加了23,100平米。全市空置率稍有下降。这个季度几乎一半的净吸纳量都来自解放碑CBD，由于没有新增供应入市，这个区域内的写字楼竞争压力相对减少，同时，区域内一些老旧楼宇的业主们开始利用项目的区位优势，把楼宇的内部装潢和外墙进行了升级，以期望吸引更多更好的租金。相反，这个季度杨家坪区域则空出了1,400平米写字间，主要由于相对老旧的硬件品质，比如拥挤的电梯等，加速了租户的搬离。空置率受新增供应入市影响，华龙桥IBD空置率出现了上升。但大部分传统商务区如解放碑CBD和 市场简报 | 重庆写字楼 2016年5月savills.com.cn/research 03 图 32013年第一季度至2016年第一季度各区租金指数对比资料来源：第一太平戴维斯研究部观音桥没有新项目入市，空置率开始下滑。受此影响，全市平均空置率也在这个季度出现了下滑，达到52.4%，环比下降了1.9个百分点。新兴商务区新牌坊内的项目由于拥有良好的区位和优惠的租金，空置率从81.3%下降到了75.4%，降幅明显。这个季度内，全市甲级写字楼内的金融企业和贸易企业数量分别环比增长了20%和12%，成为本季度需求量的主要构成。一些金融企业采取了分散经营策略，把公司的前台和后台部门分布到了各个不同区域。例如，随着最新的分公司落位于嘉州协信中心，善林金融在市内已经有三个分公司。由于大部分公司搬迁和扩张都集中在第一季度，因此这个季度的空置率下降也可被视为正常的市场表象。由于开发商更加谨慎，一些本来该入市的项目为了避开新增供应高峰期而选择了延后入市时间。因此预计近期的空置率不会出现大幅度上升。租金全市甲级写字楼的租金在升至人民币100元/平方米/月以上的近2年后，于本季度跌落，环比下降1.6%，达到人民币98.7元/平方米/月。许多已入市的项目不得不利用租金优惠政策以保持入住率，以对抗可能到来的新增供应浪潮。本季度观音桥区域出现了最大的租金降幅，环比下降7.3%，国内民营企业依旧为整体租赁面积的最大组成部分。而融恒时代广场为近几年观音桥唯一新入市的项目，长期以来区域内缺乏竞争，租金一直保持在较高的水平，这就导致了近期一些租户选择搬迁到其他临近的区域来降低租金压力。另一方面观音桥的甲级写字楼都为散售型，这种销售策略会大大降低物业的品质。但同时各小业主为了留住租户，在租金上互相竞争，使得这个区域的租金更容易出现下滑。写字楼销售市场本季度甲级写字楼销售价格略微环比上涨了0.4%，达到平均20,000元/平米。散售对写字楼项目的品质和价格都有负面影响。因此如果某个区域内的写字楼项目大部分为散售型，如观音桥，那么在整体市场面临销售压力的情况下，这个区域的写字楼售价将会表现得不太稳定。相反，整栋购买的写字楼将会提升项目的价值，例如江北嘴CBD内国金中心T5和T6都分别由两个不同的客户整栋买下。市场展望金融业的逐步放开和改革，将进一步促进重庆转型为区域金融中心，这将产生大量的金融企业办公司租赁需求，同时带动全市的写字楼租赁需求。由于能够产生更好的租金回报，投资者将会继续关注品质更高、区位更佳的写字楼项目。超过50万平米的新增供应预计将会在本年内入市，其中大部分将位于江北嘴CBD。大量的新增供应将会继续推动空置率的上涨以及租金的下滑。 市场简报 | 重庆写字楼 2016年5月savills.com.cn/research 04 项目聚焦嘉州协信中心位于新牌坊商圈的嘉州协信中心于2016年第一季度入市，带来15层共22,500平米的新增市场供应（写字楼区间为8层至22层）。该项目临近轨道交通3号线和6号线的换乘站-红旗河沟站，因此有着非常便利的交通条件。项目所在区域-新牌坊商圈有着相对充裕客流量和较好商业氛围。该项目租金为人民币75元/平方米/月，目标吸引需求面积在300平方米以上的大型的民营企业，如善林金融已经租用了其中一整层。表 1嘉州协信中心资料来源：第一太平戴维斯研究部项目位置渝北区新牌坊开发商重庆协信控股集团写字楼面积116,400 平米楼层数24标准层层高4米客梯数9标准层面积1,500平米车位数811入市时间2016年第一季度租金75元/平米/月Please contact us for further information Research Agency Project Development & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnEric WoManaging Director+8628 8658 7828eric.wo@savills.com.cnDave LawDirector +8628 8665 7375dave.law@savills.com.cn