深圳写字楼市场简报2017年第三季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼 2017年11月Savills World Research Shenzhen概述第三季度，深圳甲级写字楼供应与吸纳量均达到历史高位，由于需求超过预期，因此全市写字楼市场空置率保持平稳。 2017年第三季度，深圳甲级写字楼市场共计11个新增优质项目入市，其中三个为自用项目，其他可租售项目分别位于福田、罗湖和南山区。新增供应达到59.7万平方米，全市总存量被推高9%至709.6万平方米。 三季度，全市甲级写字楼净吸纳量约为50.05万平方米，环比激增287%，同比亦大幅增长226%。 受新增供应影响，本季度全市空置率上升0.3个百分点至13.1%。 三季度，甲级写字楼平均租金环比上涨1.3%，至人民币每平方米每月232.4元，同比上升0.3%。  三季度，甲级写字楼平均售价环比上涨1.2%，至人民币每平方米57,140元，同比下跌0.5%。  全市回报率环比上涨2个基点，至4.66%。  预计第四季度深圳甲级写字楼市场将有六个新项目入市，位于福田、南山和宝安区，新增供应共计约52.5万平方米。“宝安区租金涨幅最为明显，加之毗 邻 前 海 地 区的 地 理 优 势，宝 安区 未 来 发 展前景可 期 。”罗瑞，第一太平戴维斯研究部图片：深圳天健智创中心 02 市场简报 | 深圳写字楼2017年11月市场概述2017年第三季度，深圳甲级写字楼供应量创历史高位。共计11个项目入市，新增供应体量达到59.7万平方米，全市甲级写字楼总存量被推高9%至709.6万平方米。新入市的写字楼供应量占比全市存量约8.5%。本季度的写字楼需求也达到创纪录水平，全市写字楼吸纳量有明显增长，环比与同比分别上涨287%和226%，至50.05万平方米。供需量均位于历史高位，从而使全市空置率仅微升0.3个百分点，达到13.1%。大量新增供应入市的同时，本季度全市写字楼吸纳量有显著增长，环比、同比分别上涨287%和226%，至50.05万平方米的历史峰值。全市甲级写字楼吸纳量的增长可以被看作是未来商业活动的看涨指标，越来越多公司租赁写字楼来满足一般商业需求的空间。超过一半以上的吸纳量都位于南山，显示了企业对新兴商务区的信心。此外，深圳政府将继续为前海和自贸区的发展提供支持。因此，虽然写字楼供应量大幅上升，但甲级写字楼的需求也依然强劲。三季度，全市空置率上升0.3个百分点至13.1%。随着更多新项目面世，空置率或将持续上升。本季度全市甲级写字楼租金环比上涨1.3%，至人民币每平方米每月232.4元，同比上升1.3%。福田区写字楼租金依然领跑全市，环比上涨0.4%，平均租金达到人民币每平方米每月269元，同比下跌0.4%。宝安区甲级写字楼租金同比涨幅率居全市首位，达到7%；南山区平均租金达到人民币每平方米每月190.3元，环比上涨3.1%，同比上涨1.8%。福田区市场成熟，许多公司总部位于此，所以需求旺盛，租金也为全市最高。一些中小型企业会寻找毗邻前海的宝安，因此市场潜力大，租金增长率高。虽然本季度南山区租金环比涨势强劲，但因预计未来将有更多写字楼在南山完工，因此给区域写字楼租金将带来更多的去化压力。第三季度，深圳全市甲级写字楼平均售价环比增长2.0%至每平方米人民币57,140元，同比上涨0.6%。南山区作为新兴市场，拥有多个优质新项目，因此甲级写字楼平均售价（人民币每平方米21,736元）仍然领跑全市，成交总金额亦录得全市最高（人民币数据来源：第一太平戴维斯研究部图 1甲级写字楼新增供应、净吸纳量和空置率，1999年—2017年第三季度数据来源：第一太平戴维斯研究部数据来源：第一太平戴维斯研究部图 2甲级写字楼租金指数，2001年第一季度—2017年第三季度图 3甲级写字楼价格指数，2001年第一季度—2017年第三季度 0%6%12%18%24%30%36%42%48%54%60%0102030405060708090100万平方米供应量（左轴）吸纳量（左轴）空置率（右轴）80130180230280330Q1/2001 = 100全市福田罗湖南山宝安050100150200250300350400Q1/2001 = 100全市福田罗湖南山宝安 市场简报 | 深圳写字楼03 2017年11月25.1亿元）。本季度，宝安区甲级写字楼平均售价明显上涨，环比与同比涨幅分别为10.6%与11.6%，至人民币每平方米54,500元。本季度，全市写字楼租金回报率依旧维持上季度的增长走势，环比上升2个基点，至4.66%，但同比下降2个基点。尽管全市回报率相对平稳，但各商务区表现迥异：宝安区写字楼收益率同比下跌0.48个百分点；而南山区写字楼回报率同比上升0.27个百分点。市场展望第四季度，深圳甲级写字楼市场预计将有六个新项目入市，为市场新增52.5万平方米供应，并将写字楼总存量推升至760万平方米。这些新项目位于福田、南山和宝安区。尽管当前市场吸纳量创历史新高，但大量未来供应或对入驻率和租金带来一定下行压力。前海将继续不断发展，并最终成为深圳一全新写字楼商务区。未来大部分的供应将位于南山，尤其是位于前海和后海地区。宝安区甲级写字楼租金较南山、罗湖和福田而言依然相对经济。宝安较低的租金将继续吸引注重成本控制的中小型企业，并保持同前海地区的协同发展。宝安区写字楼具有增值空间，因而或将迎来更多发展契机，吸引更多投资。项目动态中国人寿大厦项目名称中国人寿大厦区位福田区业主中国人寿保险股份有限公司交付日期2017年第三季度建筑面积 73,500平方米楼层35层标准层面积1,700平方米层高4.2米平均租金报价人民币每平方米每月260元管理费人民币每平方米每月31.5元数据来源：第一太平戴维斯研究部深圳中国人寿大厦由中国人寿保险股份有限公司投资建设，项目地处深圳中心区南区，位于福田中央商务区，项目建筑面积约73,500万平方米。其中可租赁写字楼面积约34,000平方米，其余面积为自用。标准层面积为1,700平方米。平均租金报价为人民币每平方米每月260元，物业管理费为人民币每平方米每月31.5元。 Research Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnPlease contact us for further information Project & Development ConsultancyAgency Robert Ritacca Senior Manager +86755 8828 5241robert.ritacca@savills.com.cnRobin LuoDirector+86755 8828 5270 robin.luo@savills.com.cnSherry XuDirector+86755 8828 6922sherry.xu@savills.com.cn