深圳写字楼市场简报2017年第四季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼 2018年2月Savills World Research Shenzhen概述2017年末，深圳甲级写字楼供应与吸纳量创历史最高。市场供大于求，租金价格承受下行压力。 2017年第四季度，深圳甲级写字楼市场共计五个新增优质项目入市，其中腾讯滨海大厦为自用项目，其他可租售项目分别位于福田、南山和宝安区。新增供应量达到30.1万平方米，从而使全市写字楼总存量被推高4%至739.7万平方米。  四季度，全市甲级写字楼净吸纳量约为41.8万平方米，环比下降16.3%，同比大幅增长225.9%。供应和吸纳量均创下历史新高。 受新增供应影响，本季度全市空置率环比下降2.1个百分点至11%，同比小幅上升0.2个百分点。 四季度，甲级写字楼平均租金环比下跌1.4%，至人民币每平方米每月232.5元，同比上升1.8%。 平均毛收益率环比下降17个基点，至4.5%。  四季度，甲级写字楼平均散售价格环比下跌0.2%，至人民币每平方米56,891元，同比上涨2.4%。  预计2018年第一季度，深圳甲级写字楼市场将有四个新项目入市，三处位于福田，一处位于南山区，新增供应共计约35.8万平方米。“根据深圳十三五规划， IT行业会将继续蓬勃发展。届时，该行业对办公场地的需求将会增强 。”罗瑞，第一太平戴 维 斯 研 究部图片：深圳腾讯滨海大厦 02 市场简报 | 深圳写字楼2018年2月图 1甲级写字楼新增供应、净吸纳量和空置率，1999年—2017年图 2甲级写字楼租金指数，2001年—2017年图 3甲级写字楼价格指数，2001年—2017年 市场概述2017年第四季度，全市甲级写字楼供应量持续攀升，季内新增供应体量达到30.1万平方米，从而使全市甲级写字楼总存量被推高4%至739.7万平方米，为历史新高。吸纳量强劲，因而使四季度空置率同比仅小幅上升0.2个百分点，达11%。从需求端来看，数据来源：第一太平戴维斯研究部数据来源：第一太平戴维斯研究部数据来源：第一太平戴维斯研究部0%6%12%18%24%30%36%42%48%54%60%020406080100120140万平方米供应量（左轴）吸纳量（左轴）空置率（右轴）80130180230280330Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q320012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017Q1/2001 = 100全市福田罗湖南山宝安050100150200250300350400Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q320012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017Q1/2001 = 100全市福田罗湖南山宝安深圳甲级写字楼的主要吸纳面积来自金融行业，预计高新技术行业与商业服务业对甲级写字楼的租赁需求将会增大。供应2017年，深圳甲级写字楼总供应量同比上升46%至126.4万平方米，创下历史新高。新增供应主要分布在深圳中心商务区的福田与南山。随着越来越多跨国金融公司在深圳设立或开设分公司，未来深圳将会成为粤港澳大湾区的金融中心。2017年第四季度，宝安区新增供应量接近17万平方米，占比全市新增供应量约56%。宝安区毗邻前海自贸区，潜在的发展空间使该区域的未来前景可期。吸纳与空置率2017年，深圳甲级写字楼吸纳量达历史最高值。全年吸纳量同比增长85.3%至114万平方米。与此同时，空置率也保持一个平稳的水平。受深圳金融企业租赁需求所驱动，金融行业写字楼租赁需求占全市吸纳量的51%，其次为IT与商业服务行业。根据深圳十三五规划，IT行业将会继续蓬勃发展，届时来自IT行业的办公需求将会增加。本季度，全市甲级写字楼空置率环比下降2.1个百分点至11%。尤其南山区的写字楼需求表现抢眼，空置率环比下降4.4个百分点至8.7%。第四季度，宝安区迎来大量写字楼供应（17万平方米），占全市新增供应56%，推高区域写字楼空置率。尽管如此，宝安区的吸纳量依然十分强劲，单季就已几近10万平方米。租金与收益率第四季度，全市甲级写字楼平均租金环比下跌1.4%，至人民币每平方米每月232.5元，同比上涨1.8%。罗湖区因部分老旧项目硬件设施陈旧，同时受其他各区新项目入市影响，波动最为明显，本季度平均租金环比下跌5.3%，至人民币每平方米每月202.9元。南山区2017年下半年有五个新项目集中交付，但四季度该区平均租金小幅下调，环比下跌1.6%至人民币每平方米每月197.7元。宝安区甲级写字楼租金亦环比下跌0.7%，至人民币每平方米每月143.9元。相对于福田、南山或罗湖，宝安区甲级写字楼租金仍相对较低。2017年，宝安区甲级写字楼租金同比上涨5%，涨幅率居全市首位。由于宝安区毗邻前海自贸区，且租金性价比高，因而对一些中小企业的办公需求具有一定吸引力。本季度，福田区写字楼租金环比下跌0.6%，但依然领跑全市，平均租金为人民币每平方米每月268元。该区甲级写字楼租赁需求主要来自现代服务业、金融业、高新科技业与健康产业的企业。南山区甲级写字楼市场表现抢眼，但因面临大量新增供应，未来租金与入驻率均将承受下行压力。第四季度，深圳甲级写字楼价格增长快于租金，导致收益率环比、同比均有下降。整体毛收益率为4.5%，环比下降17个基点，同比下降8个基点。售价第四季度，全市甲级写字楼平均售价指数放缓，环比下跌0.2%至每平方米人民币56,891元，同比上升2.4%。作为深圳成熟商圈的罗湖区（相对较低售价水平）。本季度，即使全市写字楼销售价格放缓，罗湖区独占鳌头，环比增长4.4%至人民币每平方米42,813元，同比上涨7.1%。 罗湖区甲级写字楼平均售价低于毗邻的CBD福田区约26%。福田区甲级写字楼平均售价环比下跌1.1%，至人民币每平方米58,020元，同比上涨0.4%。南山区的未来发展得益于前海CBD规划。2017年下半年，南山区有五个优质新项目入市。尽管甲级写字楼售价同比增长3.7%，但平均售价环比增长持平。与此同时，受前海、后海和深圳湾超级总部基地发展的带动，南山区甲级写字楼平均售价仍领跑全市，达到人民币每平方米61,550元。 市场简报 | 深圳写字楼03 2018年2月宝安区甲级写字楼平均售价开始赶上其他商务区，同比上涨9.5%，环比微跌0.2%，平均售价达到人民币每平方米54,500元。作为一个邻近前海的新兴商务区，宝安区的未来发展潜力值得期待。市场展望2018年第一季度，深圳甲级写字楼市场预计将迎来四个新项目入市，三处位于福田，一处位于南山，为市场新增35.8万平方米供应，并将写字楼总存量推升至775万平方米。尽管2017年深圳甲级写字楼吸纳量创历史新高，但面临大量未来供应，将对入住率和租金产生下行压力。2018年，预计全市甲级写字楼供应量将主要分布在南山区（49%）和福田区（42%）。未来，金融、商业服务和IT行业将继续主导写字楼主力需求。深圳本地的高新科技企业正逐步走向国际，甚至成为全球行业领导者。随着深圳不断在创新研究支持产业发展，预计IT行业高端职位对办公场地的需求将会增加。项目动态壹方中心项目名称壹方中心区位宝安区业主鸿荣源集团交付日期2017年第四季度建筑面积 115,000平方米楼层A座46层；B座32层标准层面积1,700平方米层高4.2米租金报价人民币每平方米每月180-250元物业管理费人民币每平方米每月18元数据来源：第一太平戴维斯研究部 深圳壹方中心由鸿荣源集团投资建设，位于宝安中中心区，为出租型项目，最小300平方米起租，标准层面积为1,700平方米。租金报价约为人民币每平方米每月180-250元，物业管理费为人民币每平方米每月18元。 Research Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirectorChina+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnPlease contact us for further information Project & Development ConsultancyAgency Robert Ritacca Senior ManagerSouth China +86755 8828 5241robert.ritacca@savills.com.cnSherry XuDirectorShenzhen+86755 8828 6922sherry.xu@savills.com.cnDorian ZhiAssociate DirectorShenzhen+86755 8828 5720doriandl.zhi@savills.com.cn