深圳零售 2021年第一季度

1savills.com.cn/research• 截至2021年第一季度末，深圳社会消费品零售总额达人民币2,140.9亿元，同比回升39.6%。其中，餐饮收入同比增长59.1%。• 季内，位于宝安区的城市公园综合体欢乐港湾的东岸商业街区正式对外开放，其总体商业街区的建筑面积为6.5万平 方 米 。全 市 总 存 量 因 此 环 比 扩 容 1 . 2 % ，达 约 5 3 2 . 5 万 平方米。• 季内，全市净吸纳量达4.8万平方米，与2020年同期的负值形成鲜明对比。但仍低于上季度数值逾50%。• 季内，全市平均空置率微升0.2个百分点，至9.8%，但同比升幅仍高达5.3个百分点。• 截至季末，全市租金指数环比微升0.9%，同比微降0.3%。全市首层平均租金录得人民币每平方米每月655.2元。• 2021年第二季度，预计有两个购物中心即将开业，合计零售建筑面积37.5万平方米。MARKETINMINUTESSavills Research零售深圳- 2021年5月全市租金上涨势头持续季内，数个快时尚品牌退出深圳市场，与此同时，一些奢侈品品牌正在走进公众视线。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Dorian Zhi高级董事华南区+86755 8436 7036doriandl.zhi@savills.com.cn如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“深圳的快都市生活节奏及多元文化氛围令海外快餐连锁餐厅快速渗入本地市场。然而，快时尚品牌则由于来自多方面的内外部挑战 而 陷 入 困 境 。” 谢靖宇，第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874carlby.xie@savills.com.cnRay Wu董事总经理深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cn中央管理层商铺部 2savills.com.cn/research图1：全市新增供应，2016至Q1/2021010203040506070809020162017201820192020Q1/2021来源 第一太平戴维斯研究部图2：各 子市场空置率，Q2/2016至Q1/20210%2%4%6%8%10%12%14%16%18%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201620172018201920202021来源 第一太平戴维斯研究部图3：各子市场租金指数，Q2/2016至Q1/202180100120140160180200220240Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201620172018201920202021Q1/2004=100来源 第一太平戴维斯研究部供应2021年第一季度，位于宝安区的城市公园综合体欢乐港湾的商业街区开业，其总体商业街区的建筑面积为6.5万平方米。截至季末，东岸商业街区已正式对外开放，而西岸部分则计划稍作延迟。鉴于季内优质零售项目的新供应相对有限，全市总存量仅环比扩容1.2%，至532.5万平方米。需求2021年第一季度，各业态的租赁需求表现各异。其中，高端时尚及配饰是深圳零售市场的最大赢家，季内二者均录得多个国际奢侈品牌进驻本地市场，并设立其华南或深圳首店。例如，AudemarsPiguet、ChristianLouboutin、Goyard以及HarryWinston分别宣布其华南首店落位于南山区深圳湾万象城；同时Boucheron华南首店选址于罗湖万象城。此外，VanCleef&Arpels和Qeelin亦进军深圳市场以扩大其在华南区的经营版图。除上述新进品牌外， Hermès亦增设第二家门店并定址于深圳湾万象城。2020年，深圳湾万象城便已获LouisVuitton和Dior青睐而相继进驻增设第二门店，目前均已正式对外营业。餐饮业态则仍是市场需求主力。深圳的快都市生活节奏及多元文化氛围令海外快餐连锁餐厅于季内快速渗入本地市场。例如，源自美国的快餐品牌ShakeShack选址深圳作为其布局中国内地市场的第三个落位城市，其新店已落位于万象天地。香港本地知名快餐品牌谭仔米线在深圳同步开设两家新店，以实现首进中国内地的市场战略。此外，顺应新能源时代的趋势，新能源汽车品牌包括小鹏和蔚来，均于季内增设了数个新的汽车展厅。另 一 方 面 ，快 时 尚 行 业 则 形 势 较 为 严 峻 。继近年来Mango、NewLook及Forever21 等大众快时尚品牌相继撤离深圳市场后，本季度，再有Bershka、Pull&Bear及Stradivarius三个同类品牌统一关闭其于深圳的所有实体门店，共计门店约12间。这恰是响应了其母公司Inditex集团于2020年公布的战略调整计划。据称这些品牌在中国市场上将仅保留线上销售渠道。巧合的是，其它相似定位的时尚零售商如I.T和MJstyle等，也在重新规划其深圳门店 的 分 布 计 划 。究 其 原 因 ，不 仅 仅 是 新 冠疫情令快时尚零售商在供应链和利润增长方面的不确定性增加，更重要的是，受电商市场的蓬勃发展、直播带货方式的兴起、国内品牌发展所带来的竞争及其它不利因素的多重冲击，其经营压力日渐加剧。因此，一些倚重快时尚业态的购物中心正探索其它备选方案以更好应对该类租户当前或潜在撤退的影响。在上述的综合影响下，季内全市净吸纳量为4.8万平方米，与2020年同期的负值形成鲜明对比，但仍低于上季度数值逾50%。全市平均空置率微升0.2个百分点，至9.8%，然而，由于有部分主力租户在2020年期间终止租约后，业主尚未对外公开接替者情况，全市平均空置率同比升幅因此仍高达5.3个百分点。租金第一季度，大多数业主恢复市场信心，并相应上调租金。截至季末，全市租金指数环比微升0.9%，但仍同比微跌0.3%。全市首层平均租金录得人民币每平方米每月655.2元。然而，多个新兴地区（宝安区，龙岗区和龙华区）期内租金同比均呈现上升，主要得益于其优质零售物业供应较少，且居住人口数量较大。市场展望2021年第二季度，预计有两个购物中心即将开业，合计零售建筑面积37.5万平方米 。鉴 于 不 少 品 牌 有 意 继 续 拓 展 其 深 圳 市场版图，预计全市空置率将趋于稳定。由于目前深圳市场状况显然有利于餐饮品牌扩张及利润增长，该业态预计将迎来更多新店开业。而快时尚业态的需求表现尽管 日 趋 疲 软 ，但 是 一 些 定 价 区 间 较 高 的 时尚品牌集合店则由于更注重消费者的线下体验，有望吸引更多的消费者予以关注。此外，奢侈品牌零售商正纷纷布局深圳，其中不乏有即将宣布的，以及处于定址决策最终阶段的品牌，其多数往往青睐选址于华润万象系项目。总体而言，随着越来越多的知名品牌进驻深圳的零售物业市场，预示着项目的品牌组合正迎来新的发展机遇。备注图表中所有租金指数均始于Q1/2004，以下子市场例外： 罗湖 – Q4/2004; 南山 – Q2/2006; 龙岗 – Q3/2012; 宝安 – Q3/2013; 龙华 – Q3/2014零售