广州写字楼 2022年第四季度

广州-2023年2月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 市空场置复苏率因第升四季至度疫五情反年复新而受高阻。 之上升至660.5万平方米。 •21032.32万年平第方四米季供度应，市面场积迎。截来至一季个末新，项全目市入总市存，量带随来 8.1%。 •2万0平22方年米，，广仅州为甲2级02写1年字的楼9市.5场%净，吸且较纳2量0录20得年4下.4降 •2新0高22，年年，末全录市得平1均6.空3%置，率同连比续上四升个6.季7个度百上分升点至。五年 化为成交，推动单季净吸纳量由负转正。 •第技术四等季度行，业部企分业金在融此、前零数售季与所贸累易积、专的业需服求务于、季信内息转 •在确租定性赁需持求续受增抑加、等本多地重疫因情素反影复响、下全，球业经主济进环一境步不下调每月租1金5。2.季2元末，，租全金市指平数均同租比金下降3至.8人%民。币每平方米 •长务发期展而注言，入防增疫长管动控能政，但策2的0优23化年将第为一整季体度经，受济春和节商假水平期。影响，办公租赁活动仍预计保持在相对较低的 “政府得益在引于进防外疫资政及策加的速优本化地，以服及务业来广升州级写发字展楼方市面场所预做将的回努暖力。，”未 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董华南事区 CarlbyXie +862036654874 carlby.xie@savills.com.cn 中央管理层 董广州事总经理 AlvinLau +862036654888 alvin.lau@savills.com.cn 商业楼宇部 高华南级区董事 SamLai +862036654830 sam.lai@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 来源第一太平戴维斯研究部 供应 图201：8至广州20甲22级写字楼供应量、净吸纳量及空置率, 60 18% 50 15% 40 12% 30 9% 20 6% 10 3% 0 0% 20182019202020212022 2022年第四季度，位于珠江新城的粤海 金融中心入市，为市场带来13.3万平方米供应面积。截至年末，全市甲级写字楼总存量同比扩张8.9%，至660.5万平方米。年内41.4%的供应面积集中在琶洲，推动区域存量升至156.6万平方米，占全市总存量的23.7%，占比较五年前 （与2018年初相比）提升8.2个百分点。此外，有37.5%的供应面积源自于珠江新城，推动片区存量于年底突破300万平方米。 需求 2022年，在极富挑战的经济环境下，叠 加10月以来新一轮本土疫情的扰动，广州写字楼租赁市场继2021年全面复苏后 租金 在租赁需求受抑、本地疫情反复、全球 经济环境不确定性持续增加等多重因素影响下，业主进一步下调租金预期。多选择继续降租并为租户提供更为灵活的财务条款，以保持竞争力，并期望换取入驻率。因此，全市平均租金继续下降，季末降至人民币每平方米每月152.2元，租金指数同比下降3.8%。 投资 与此前数季相若，10-12月初，全球经济 环境持续严峻，加上受严格的防疫管控措施影响，投资市场情绪仍保持谨慎，投资交易活动维持在较低水平。而得益于12月以来中国防疫政策的优化，部分投资者逐步重启其对广州市场的投资计 再次受抑。第四季度新租问询及看盘等划，季末市场问询量略有回升。尽管投 图2：各区域空置率表现，Q1/2018至Q4/2022 租赁活动因防疫管控升级而几近停滞，导致全年净吸纳量显著下降。全年，广 资需求的回升有望在2023年为市场注入更多增长动能，但未来可观的供应量 25% 20% 15% 10% 5% 0% 州甲级写字楼净吸纳量仅录得4.4万平方 米，约为2021年的9.5%，且较2020年下降8.1%。相应地，全市平均空置率连续四个季度上升至五年新高，年末录得16.3%，同比上升6.7个百分点。 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 Q4 尽管如是，市场积极面犹存。第四季度，部分金融机构及零售与贸易类企业在此前数季所累积的需求促成了数宗瞩目交易的达成。例如，银河证券在广州环贸中心承租1,300平方米，南银法巴消费金 仍难免给市场去化及租金增长带来一定压力。未来几年，这将继续成为投资者在评估投资标的价格过程中最为重要的关注点，买卖双方对于价格预期的差距将进一步扩大。 展望 得益于防疫管控政策的优化，及政府在 吸引外资和加快地方服务业升级发展所做的不懈努力，市场前景将长期保持积极。但短期内或至少在2023年第一季 20182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 融在星寰国际商业中心租赁了800平方米办公面积，曼秀雷敦由中信广场搬迁至广州环贸中心并承租2,530平方米。此外，珠江新城及琶洲亦有录得部分源自 度，租户的租赁决策进程将因即将到来的春节假期而延迟，租赁活动预计仍保持在相对较低的水平。再加上2023年第一季度市场计划迎来26.6万平方米新增 信息技术企业及专业服务类企业，如律供应入市，全市平均空置率或继续上升， 图3：广州甲级写字楼租金指数,Q1/2018至Q4/2022 145 140 所及咨询公司等的交易达成，成交面积多介于200-600平方米。在上述因素的共同推动下，第四季度全市单季净吸纳量实现由负转正至3.9万平方米，尽管仍同比下降77.7%。 平均租金将继续下降。 Q1/2008=100 135 130 125 120 115 110 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 Q4 20182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 表1：主要租赁成交案例，Q4/2022 租户 行业 项目 子市场 租赁面积 (平方米) 曼秀雷敦 银河证券 零售与贸易金融 广州环贸中心广州环贸中心 天河北天河北 2,530 1,300 南银法巴消费金融 金融 星商寰业中国心际 越秀 800 来源第一太平戴维斯研究部