上海投资 2022年第二季度

上海-2022年7月 MARKETIN MINUTES SavillsResearch 投资 受全封市控及封抗疫控政策影影响响，投市资者场重新活评估跃投资度策略。 第如需一了太解平更多戴资维讯斯， 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 •2金0额221年13二亿季元度人市民场币共，完环比成下九降宗3大3宗%成。交，合计成交 •自在用市买场家上，积尤极其寻是找近和年收业购绩物增业长自显用著。的二一季些度，企有业约仍 •21,012229年亿上元半，年同上比海下土降地43市%场。2交0易22总年金首额轮为集人中民供币地的亿元36。宗涉宅用地全部成交，共获土地出让金834.7 james.macdonald@savills.com.cn 投资部 NickGuan 77%的成交计划自用或部分自用。 •受外市投场资不者确投定资性决因策素都及较经为济谨增慎速，这放也缓拉影长响了，整目个前交境 主管 上海 +862163916688 nick.guan@ 易来周降期低，风部险分。境外投资者会选择与境内运营商合作 •近投期资已基筹金募得集资挑金战。重重，大部分基金主要忙于安排 基金的底层资产范围。 •中和金红厦土门创安新居深保圳障人才性安租居赁保住障房不性动租产赁投住资房信不动托产基投金资市申信请托，基这金也在将5月扩末大分中别国向基两础家设证施券不交动易产所投递资交信了托上 “续‘新受投经资济者’板关块注增。长国潜内力疫大情，持继续发衍酵生，出使对得物租流赁、需生求物发医生药转研变发，物 业及冷链的更多需求。” 简可，第一太平戴维斯研究部 savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 投资 图1：张江产业园成交量，2015-Q2/2022 Q1Q2Q3Q4 120 100 80 60 40 20 0 20152016201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 市场概述 受疫情封控影响，2022年二季度市场共完 成九宗大宗成交，合计成交金额113亿元人民币，环比下降33%。物流、生命科学和住宅租赁物业长期基本面扎实，吸引投资者的持续关注，而当下投资者对传统写字楼和零售商业的投资兴趣寥寥。 4月1日上海全市进入为期两个月的封控期。虽然全市经济生活于六月起陆续恢复，大部分商场也恢复营业。然而抗疫政策所带来的经济代价不可忽视，除核酸检测支出外，也影响了企业收入及外资在华投资意愿。房地产投资者态度更为谨慎，对价格愈发敏感。 投资者继续追逐投资级别的物流和冷链资产，导致其收益率不断下行。而随着住宅销售有所放缓，市场对租赁公寓接受度越来 约现金流。同时，会尝试在新合同中加入不可抗力条款。 目前自用买家仍是交易主力。机构投资者对传统写字楼资产的价格评估与买家存在一定差异，买卖双方进一步磨合以接近对方预期。更为激进的投资人开始考虑逆周期投资策略或以债权获取所有权的方式进行收购。 零售市场 上海零售市场2022年上半年无新项目入 市，外环内购物中心和百货存量维持在1,484万平方米。全市购物中心空置率环比上涨1.7个百分点至9.8%，较去年同期上涨0.9个百分点。全市购物中心首层平均租金环比下降0.2%，为每平方米每天人民币26.4元，较去年同期上涨0.6%。 许多零售品牌都表示会将其扩张计划推迟 越高，投资者同样也在积极探索备受政府 到2022年下半年，进一步评估封控及防疫 图2：土地成交面积和楼面单价，2012至1H/2022 40 35 30 25 20 15 10 5 0 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 政策扶持的租赁公寓市场。 写字楼市场 二季度，上海甲级写字楼市场迎来七个新 项目入市，带来72.1万平方米供应面积，其中超过一半集中于徐汇滨江板块。疫情封控举措使得需求暂缓，季内录得26.9万平方米净吸纳量，环比减少7%，同比下降34%，其中九成以上为新项目此前预租量。由于需求暂缓，加上新项目平均出租率低于四成，使得本季度全市甲级写字楼平均空置率环比上升2.3个百分点至14.8%，为过去一年以来高位。本季度，全市甲级写字楼租金指数环比下调1.0%，至每平方米每天人民币7.3元。非核心商务区（-1.6%）租金跌幅最为明显，中央商务区租金更具韧性，仅微跌0.5%。 政策影响。能提供封控期间减免租扶持的商场可能会更受品牌欢迎。 2022年上半年仅一社区商业项目成交。受基本面影响，投资者对零售资产投资趋向保守。 工业/物流市场 2022年第二季度，上海非保税高标仓市场 无新增供应入市，全市高标仓存量维持在645.8万平方米。2022年第二季度，上海非保税高标仓市场录得约20.8万平方米吸纳，市场去化情况良好，整体市场空置率水平较上季度下降3.3个百分点至5.8%，多个子市场维持满租。上海非保税高标仓市场租金环比上涨0.2%，至人民币每平方米每 来源CREIS;第一太平戴维斯研究部 表1：各物业子市场回报率和资本价值1，Q2/2022 封控后，写字楼租户可能会选择短租期的续租条件，如果未来租金下调，可以更低价格续租，他们也会通过减少装修开销来节 月49.4元，同比上涨0.4%。 疫情影响下，上海周边仓储设施省际周转受限，大量“保供”相关的生活物流需求推 甲级写字楼 产业园区 核心购物中心 核心街铺 高端服务式公寓 长租公寓 高端小业主公寓 五星级酒店 物流资产 毛回率报折率算与比净率回2报 70-80% 80-90% 55-65% 70-80% 50-60% 70-80% 80-90% 35-45% 80-85% 净回报率 4.0-4.5% 4.3-4.7% 4.0-4.5% 3.5-4.0% 2.8-3.3% 4.0-4.5% 2.2-2.7% 1.8-2.3% 4.8-5.5% （人资民本币价每值平估方值米） 50-90,000 20-40,000 60-100,000 100–200,000 55-70,000 20-40,000 100-200,000 40-50,000 8-10,000 2考虑到税金、主营成本及其他费用等成本 1回报率是指位于市区的、通达无阻、持有结构清晰、由业主100%持有的物业在假设满租情况下的毛回报率。资本价值基于地上建筑面积的每平方米价值–零售物业低楼层价值更高。 来源第一太平戴维斯研究部 投资 升市内物流仓储设施需求。投资者向核心市场及周边城市集聚的趋势不会改变。上海土地供应有限及高企的获取成本，令二手项目或土地成为了物流资产投资者关注的重点。为获更高收益率，一些投资者在着重关注冷链仓储及工业厂房项目。 服务式公寓 2022年第二季度，上海服务式公寓市场迎来一 个项目，共计295套单元。受疫情封控举措影响，第二季度，全市服务式公寓空置率上升3.9个百分点，达到21.3%，同比上升9.2个百分点。服务式公寓租金下降1.0%，达到平均每月每平方米人民币265.3元。 2021年中国将保障性住房纳入中国房地产投资信托基金底层资产范围，2022年5月末，两支相关房地产投资信托基金分别向两大证券交易所递交了上市申请，分别为中金厦门安居保障性租赁住房不动产投资信托基金以及红土创新深圳人才安居保障性租赁住房不动产投资信托基金。推出保障性租赁住房不动产投资信托基金能够给租赁住宅市场带来更多的透明度，也给投资者 主要关注服务式公寓的投资机会。同时除险资和主权基金关注租赁住宅市场中一些核心投资机会以外，其他大部分投资者为获得更高的收益都聚焦在更新改造等能提供增值机会的投资。 主要成交案例 •太平洋置业以人民币14亿元在阿里巴巴拍卖平 台收购绿地瀛通大厦的其中一幢塔楼。成交建筑面积约4万平方米。该项目之前是抵押资产，在借款方无法偿还债务后被转移给了中国东方资产管理公司。2013年恒丰银行以每平方米5.9万元收购了该项目中的另一幢楼。 •鄂尔多斯以人民币26亿元收购了苏河湾中心，项目建筑面积45,400平方米，位于静安区。 •阿里巴巴以人民币29.8亿元收购在徐汇滨江的西岸艺岛项目。总建筑面积9.3万平方米，包含七座楼。阿里巴巴此前收购了在此项目旁的两宗地块，合计建筑面积14.1万平方米。 土地市场1 2022年上半年，上海土地市场交易总额为人民币 27,000元。商办综合用地成交楼面均价为人民币每平方米17,500元。 2022年首轮集中供地的36宗涉宅用地全部成交，共获土地出让金834.7亿元。 市场展望 未来几个季度投资市场预计仍将面临一定挑战， 大部分成交预计将是工业/物流/园区/生命科学/长租公寓等收益稳定的物业类别。险资在市场上活跃度有所提高，而基金可能会减少投资。险资可能会集中关注核心商圈的稳定资产，资本化率在4.5-5%之间，而非核心资产将难获买家青眯，资本化率会进一步推高。一些境内投资者可能选择债权获取所有权的方式进行收购。 目前仍有很多开发商面临融资困难，预计市场上会出现一些低价出售资产的情况。这对看好中国和上海长期发展的投资者而言将是很好的投资机会。 带来成功退出的信心，同时也让市场对中国房地1,129亿元，同比下降43%。商品住宅和商办综 产投资信托基金在日后不断涵盖更多主流资产类别带来更多的希望。大部分私募股权投资者仍 合用地成交分别占总额的65%和32%。销售性质住宅用地成交楼面均价达到人民币每平方米 1土地成交不包含保障性住房用地 表2：主要土地成交，Q2/2022 地块编号 区域 用途 （建平筑方面米积） （成亿交人民总币价） （人楼民币面每价平方米） 买家 长风p社t0区26W80-0690地60块2单元 普陀 商办 224,441 63.7 28,382 惠州奥林华匹融克置花业园置业， 吴M泾H镇PO紫-竹10科04学单园元区 闵行 住宅 135,976 38.5 29,734 招商蛇口,象屿地产 西虹桥4沪4-青15平地公块路北侧 青浦 住宅 108,734 37.0 36,989 中铁置业 佘山北基地23A-01A号地块 松江 住宅 110,320 23.2 21,000 厦门国贸 来源CREIS;第一太平戴维斯研究部