上海写字楼 2022年第二季度

1savills.com.cn/research• 受本地疫情封控影响，4月份上海多数经济指标下降，但随着企业逐步适应疫情防控常态化形势，积极投入到复工复产，城市经济和商务活动正逐步重启和复苏。• 二季度，上海甲级写字楼市场迎来七个新项目入市，带来72.1万平方米供应面积。截至上半年，全市甲级写字楼总存量为1,590万平方米。• 疫情封控举措使得需求暂缓，季内录得26.9万平方米净吸纳量，环比减少7%，同比下降34%，其中九成以上为新项目此前预租量。• 由于需求暂缓，加上新项目平均出租率有限，使得本季度全市甲级写字楼平均空置率环比上升2.3个百分点至14.8%，为过去一年以来高位。• 本季度，全市甲级写字楼租金指数环比下调1.0%，至每平方米每天人民币7.3元。非核心商务区（-1.6%）租金跌幅最为明显，中央商务区租金更具韧性，仅微跌0.5%。• 疫情不确定因素延续，弹性办公和灵活租期的重要性凸现，同时LEED、WELL认证的楼宇和由专业团队管理的项目也将持续受到青睐。­MARKETINMINUTESSavills Research写字楼上海 -2022年7月租赁活动重启金 融 、医 疗 健 康、高 端 制 造 等 行业 办公需 求 持 续 见长 。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Cary Zheng高级董事华东区+8621 6391 6688cary.zheng@savills.com.cnPeter Sheng高级董事上海+8621 6391 6688peter.sheng@savills.com.cn商业楼宇部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“对企业而言当前形势仍具挑战，除 此前 疫 情 封 锁 影 响 收入 ，也 由 于 未 来 持 续 的 不 确定 性 。但 作 为 全 球 最 大 的 市场之一，尤 其 在 政 策 扶 持 力度不断加大的背景下，上海市场仍充满机遇。” 简 可，第一太平戴 维 斯 研 究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn定义核心中央商务区：南京西路，淮海中路，陆家嘴；核心次级商务区：老黄浦，南黄浦，虹桥，北站，北外滩，竹园，徐家汇；非核心商务区：除核心市场以外的商务区，包括长风，大虹桥，徐汇滨江，莘庄，真如，五角场，前世 博，前滩，后 滩，花 木 等。Joey ChioSenior Director中国区+8621 6391 6688joey.chio@savills.com.cn交易及顾问部写字楼租户代表部 2savills.com.cn/research图1：全市甲 级写 字 楼 供 应、吸 纳 和 空 置率，2017至1H/20220%5%10%15%20%25%050100150200250201720182019202020211H/2022来源­­第一太平戴维斯研究部图2：各子市场甲级写字楼租金指数，Q3/2017至Q2/2022100110120130140150160170180190Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201720182019202020212022Q2/1999=100来源­­第一太平戴维斯研究部图3： 各子市场 甲级写字楼空置率，Q3/2017至Q2/20220%5%10%15%20%25%30%35%40%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201720182019202020212022来源­ 第一太平戴维斯研究部表1：写字楼租赁交易精选，Q2/2022来源­ 第一太平戴维斯研究部市场概述经历两个月的疫情封锁，上海从6月1日起加快企业、楼宇的复工复产。截至2022年第二季度 末，大部分员工已回到实体办公，同 时仍有一些公司仍采取轮班制或弹性工作安排。在写字楼市场，项目拜访和租赁活动重启 。尽管 已 有一 些 项目实 现 交 付，但 多 数 项目的竣工/交付均推迟了至少3-4个月。当前形 势下，企 业 除 积极 复 工复 产 外，正在考虑控制员工人数或减少不必要的成本；业主则主要致力于租户关系的维系。二季度，上海甲级写字楼市场迎来七个新项目入市，带来72.1万平方米供应面积，系单季一较高供应水平。多数项目在本轮疫情封控 前 就已 具备竣工交付条 件，或在6月份取得竣工备案证。超过一半的新项目位于徐汇滨江板块。本季度新项目包含：-长宁国际 发 展 广场，虹桥-龙盛福新汇，北站-高尚领域T2&T3，真如-星扬西岸中心一期，徐汇滨江-星瀚广场（星扬西岸中心二期），徐汇滨江- 芒 果 广 场，徐 汇 滨 江-上海西岸国际人工智能中心，徐汇滨江疫情封控举措使得需求暂缓，季内录得26.9万平方米 净吸 纳量，环比减 少7%，同比下降34%，其中九成以上为新项目此前预租量。除开新项目的吸纳量贡献，次级商务区录得负吸纳，尤其是浦东地区子市场仍具挑战。在三大中央商务区里，南京西路板块录得积极吸纳表现。由于需求暂缓，加上新项目平均出租率低于四成，使得本季度全市甲级写字楼平均空置率环比上升2.3个百分点至14.8%，为过去一年以来高位。由于供应暂缓，中央商务区是季内唯一一个空置率下降（0.1个百分点）的细分区域市场。本 季度，全市甲级写字 楼 租 金 指 数 环比下调1.0%，至每平方米每天人民币7.3元。非核心商务区（-1.6%）租金跌幅最为明显，中央商务区租金更具韧性，仅微跌0.5%。部分业主将在全面评估封控和动态清零政策对市场情绪和需求影响后，做出进一步租金方面决策与调整。目前中央商务区平均租金为每平方米每天 人民币9.8元，次级商务区为每平方米每天人民币7.1元，非核心商务区为每平方米每天人民币5.5元。除考虑租金让步，业主也在加大物业管理上投入了更多的精力。虽然物业管理费相对平稳，但事实上运营成本大幅增加，包括人力和设施设备，以确保监测和消毒符合防疫管控要求，也为楼内租户和工作人员带来安心。与2020年自上而下的扶持力度相似，在政策指引下，国有项目（约占全市甲级写字楼项目数量的15-20%）向符合条件的小微企业提供至少3个月的租金减免。非国有项目截至二季度末无类似的全面政策指引。该举措固然能在短期内给到小微企业支持，但对多数租户而言，选址过程中关键的考量因素是业主平衡当地市场和租户需求的能力，以及与租户之间的有效沟通和积极应对不断变化的外在环境的物业管理水平，以确保安全性与业务连续性。市场展望因项目工程尚未完全复工，未来供应仍存在延期交付可能。目前2022年下半年计划将有87万平方米新供应。下半年预计将有更多的续租和部分办公升级计划延迟。考虑到市场的不确定性，成本控制或成为企业年内主旋律，并对企业未来规划进行重新评估。尽管如此，高端制造、金融、医疗健康、律所等行业需求仍在增长。鉴于维持出租率是业主当下的优先事项，预计下半年租金仍有进一步下探可能。除积极复工复产外，企业也在重新思考优化办公空间的利用，例如增加灵活度和协作空间、准备远程工作等应急预案。租户行业项目商务区承租面积（平方米）哪吒汽车制造国浩长风城长风40,000道达尔能源与原材料来福士广场老黄浦4,000数数科技信息技术长宁国际发展广场虹桥3,300百加得零售与贸易会德丰国际广场南京西路2,000恩福制造前滩世贸中心前滩1,600写字楼