北京投资 2022年第二季度

北京-2022年7月 MARKETIN MINUTES SavillsResearch 投资 市上场半成交年额低北于去京年同投期，资投资市机构场谨慎表出手现。平淡 •12802,524年8平二方季米度，环北比京下一降手6散1.售2%写；字同楼期市，场成新交增面供积应10为7,153 第一太平戴维斯 高中国级区董事 如请联需了系解更多资讯，市场研究部JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董北事京 VincentLi +861059252044 vincentx.li@savills.com.cn 中央管理层 董华事北区长 AnthonyMcQuade +861059252002 anthony.mcquade@savills.com.cn 平方米，环比下降10.6%。 升89.1%。 •下二降季度30，.8北%京；同一期手，散成售交商面铺积新为增2供28应,56360,平73方6平米方，环米比，环上比 •合二季计度为，人北民京币大69宗.4投亿资元市。2场02整2体年表上半现年有，所北回京暖大，宗成交投金资额市73场.4%累。计成交金额约为人民币100亿元，较去年同期下降 •82022,329年0元第，二甲季级度写，字甲楼级的写毛字收楼益资率本价约为值5为.1每%平。方米人民币 宗，商办用地成交3宗，工业用地成交8宗。 •交20金22额年为第人二民季币度5，5北3.京23土亿地元市。其场中共，成住交宅2类5宗用地地块成，交总1成4 “场的20整22体年表二现季优度于北一京季大度宗，投完资成市了20几22宗上重半要年成的交大，宗但投整资体市而场言仍然稍投显资平市淡场。仍预将计处下于半‘年供北过于京求大’宗的局行面变，现卖，但方希潜望在加买速家仍抛会售资保产持进谨 慎态度。” 李想，第一太平戴维斯研究部 投资部 高华级北区董事 TedLi +861059252068 ted.li@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 图1：写字楼一手散售成交额,Q1/2017至Q2/2022 25 20 15 10 5 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 0 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 图2：甲级写字楼资本值与毛收益率，Q1/2017至Q2/2022 ()() 写字楼散售市场 2022年二季度，北京一手散售写字楼市场 新增供应为18,548平方米，环比、同比分别下降61.2%、67.8%；同期，成交面积107,153平方米，环比、同比分别下降 10.6%、42.3%。 季度内，北京写字楼散售成交金额为人民币24.14亿元，环比、同比分别下降5.1%、57.8%；同期，写字楼散售平均成交价格为每平方米人民币22,525元，环比上升6.2% 、同比下降26.8%。 2022年第二季度，全市的甲级写字楼资本值为人民币每平方米82,390元，同期毛收益率基本保持平稳，为5.1%。 商铺散售市场 2022年二季度，北京一手散售商铺新增供 应66,736平方米，环比下降30.8%、同比上升116%；同期，成交面积为228,530平方米，环比、同比分别上升89.1%、111%。 季度内，北京一手散售商铺总成交金额达 币100亿元，较去年同期下降73.4%。二季度重点交易包括： -锦和资管完成对东城区福地凰城酒店的收购。收购完成后，该项目将改造为长租公寓项目。 -平安人寿以50.15亿元收购了远洋集团旗下位于丰台区丽泽金融商务区的远洋锐中心项目。交易包括项目公司34.5%的股份，对价为34.18亿元，以及15.97亿元的债权收购。 -招商局商业房托基金以13.42亿元的价格收购北京市朝阳区CBD核心地标物业招商局航华科贸中心资产包的46.41%权益。 土地市场 2022年北京第二批“两集中”供地于二季 度完成拍地流程，当季度共成交25宗地块，总成交金额为人民币553.23亿元。成交地块中，住宅类用地成交14宗，商办用地成交3宗，工业用地成交8宗。 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 0 201720182019202020212022 15% 12% 9% 6% 3% 0% 人民币59.96亿元，环比、同比分别上升118%、159%；同期，散售商铺平均成交价格为每平方米人民币26,236元，环比、同比分别上升15.3%、22.6%。 整售投资市场 2022年二季度，北京大宗投资市场的整体 表现优于一季度，完成了几宗重要成交，该季度投资市场累计成交金额合计约为人民币69.4亿元。 整体而言，2022上半年的大宗投资市场仍 市场展望 2022年上半年，北京大宗投资市场整体表 现较为平淡，尽管卖家积极兜售自持资产，但是成交量寥寥。预计下半年的投资市场仍会延续上半年“供过于求”的态势，但考虑到在疫情得到控有效制的背景下，北京商办市场的稳健性、资产稀缺性仍能带来可观的投资价值与回报，预计投资者的投资进程有望在下半年提速。 来源第一太平戴维斯研究部 图3：商铺一手散售成交额，Q1/2017至Q2/2022 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 0 然稍显平淡，半年累计成交金额约为人民 表1：主要一手散售写字楼项目，Q2/2022 丰台大悦春风里 诺德中心 兴创总部公园 区位 丰台区 丰台区 大兴区 开发商 大悦城控股 中国中铁 房地北产京开兴发创有置限地公司 （成平交方面米积） 11,410 6,460 3,973 （元成/交平均方价米） 42,600 49,600 39,500 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部来源第一太平戴维斯研究部 图4：整售投资成交额，2017至Q2/2022 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Q1Q2Q3Q4 表2：主要一手散售商铺项目，Q2/2022 丰台大悦春风里 首开万科公园里 北京经开壹中心 区位 丰台区 通州区 大兴区 开发商 大悦城控股 万科地产/首开股份 北京经开 （成平交方面米积） 1,120 2,420 2,060 （元成/交平均方价米） 55,867 28,934 31,857 来源第一太平戴维斯研究部 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 图5：按业态整售投资成交额，2017至Q2/2022 表3：主要整售交易，Q2/2022 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 福地凰城酒店 锐中心 招商中局心资航产华包科贸 买方 锦和资管 平安人寿 招投商资局商信业托房基地金产 卖方 翰德东辉 远洋集团 SA基金 位置 东城区 丽泽 CBD 地（上平建方筑米面）积 18,780 119,000 48,370 （人成民交币金亿额元） N/A 50.15 13.42 （元成/交平单方价米） N/A 42,143 N/A 交易方式 境内股权交易 境内股权交易 境外股权交易 来源第一太平戴维斯研究部 图6：土地市场成交额，2017至Q2/2022 300 250 200 150 100 50 Q1Q2Q3Q4 地块编号 区位 规（划平建方筑米面）积 用地性质 总（成亿交元金）额 竞得方 京[2土02储2]挂0（29丰号） 丰台区 205,252 住宅 74.7 华润置地 京[2土02储2挂]0（21朝号） 朝阳区 75,711 住宅 66.8 中建智地 京[2土02储2挂]0（32顺号） 顺义区 187,262 住宅 54.7 中海地产 京[2土02储2挂]0（36昌号） 昌平区 125,183 住宅 44.2 华葛润洲置坝地/ 京[2土02储2挂]0（25朝号） 朝阳区 93,514 住宅 40.0 首开股份 表4：主要土地成交案例，Q2/2022 0 2017 2018 2019 2020 2021 2022 来源第一太平戴维斯研究部来源北京市规划和自然资源委员会;第一太平戴维斯研究部