北京写字楼 2022年第二季度

北京-2022年7月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 疫正常情的租冲赁活击动无北法开京展，写季度字末甲楼级写市字楼场空置率上升。 •入20市22，年即第位二于季通度州，运北河京商甲务级区写的字新楼光市大场中仅心有2一A个座，新带项来目7量.4增万至平1方,4米37的.9办万公平方面米积（。含截自至用季面度积末），。全市甲级写字楼存 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董北事京 VincentLi +861059252044 vincentx.li@savills.com.cn 中央管理层 董华事北长区 AnthonyMcQuade +861059252002 anthony.mcquade@savills.com.cn 交易与咨询服务业务 高北京级董事 GaryWen +861059252064 gary.wen@savills.com.cn 写字楼租户代表部 北京 JohnsonLin 字楼市场活动不得不暂停，单季净吸纳量录得负值， •二季度，新冠疫情的反弹严重抑制租赁需求，北京写 为-10,750平方米，环比、同比分别下降111%、105%。 •0季.5度个内百，分由点于至吸1纳5.疲8%软，，同推比动下全降市1平.5个均百空分置点率。环比上升 •3同3期7.5，元北，京环整比体、甲同级比写分字别楼下租降金0.为4%人、民1.币1%每。平方米每月 空置率仍将维持在相对高位。 •有20望22触年底下反半弹年，但随市着场疫整情体得去到化有压效力控依制然，北较京大写，预字计楼年市内场 “市场20活22动年因第疫二情季反度弹，而北受京到写严字重楼抑但随制，着市6月场份整疫体情表得现到较有为效低控迷制。，市需求场将开再始度复释苏放回，暖市。下场半活年跃，度租将赁 不断提升。” 李想，第一太平戴维斯研究部 高级董事 +861059252128 johnson.lin@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 图1：供应，吸纳量和空置率，2017至1H/2022 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 201720182019202020211H/2022 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 供应与需求 2022年第二季度，北京甲级写字楼市场仅 有一个新项目交付，即位于通州运河商务区的新光大中心2A座，带来7.4万平方米的办公供应。该项目由中国邮政储蓄银行收购并用于其北京分行的总部。截至季度末，全市甲级写字楼存量增至1,437.9万平方米 （含自用面积）。 二季度，疫情的突然反弹致使北京写字楼市场一度停滞。4月底至6月初，北京写字楼市场无法开展正常的租赁活动，受此影响，二季度北京甲级写字楼去化情况较为疲软，导致净吸纳量录得负值，为-10,750平 分商务区普遍面临吸纳走弱、去化承压，导致空置率有所上升，其中亚奥和望京因受大租户退租的影响，空置率大幅上升；CBD及其周边区域以及丽泽在二季度仍能持续去化，空置率也相应出现不同程度的下降。 疫情影响市场吸纳走低，迫使业主方再次调整租赁策略，在租金方面让渡出更多的议价空间、或给予一定的优惠或补贴，以期吸引到优质租户，导致本季度租金水平环比继续下跌，至人民币每平方米每月337.5元，环比、同比分别下降0.4%、1.1%。除丽泽商务区能够实现租金正增长外，其余商 来源第一太平戴维斯研究部 方米，环比下降111%，同比下降105%。2022年上半年，全市甲级写字楼累计净吸 务区平均租金均环比微降。 市场展望 纳量为8.47万平方米，较去年同期下降 尽管二季度北京写字楼市场因疫情而暂时 图2：各商圈空置率，Q3/2017至Q2/2022 CBD CBD 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2 0% 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 图3：各商圈租金指数，Q3/2017至Q2/2022 CBD CBD 78.3%。 受疫情、部分租户退租等多重因素影响，包括亚奥、望京等大部分商务区市场在二季度面临需求放缓、难以去化空置面积的挑战，导致空置率出现环比上升。仅有CBD及其周边、丽泽及通州运河商务区等区域在二季度保持正吸纳量，实现空置率下降。 租金与空置 二季度，疫情打乱市场正常租赁节奏，潜在 的新租、扩租、搬迁等活动被迫暂停，也有部分租户退租，多重因素推动全市平均空置率环比上升0.5个百分点至15.8%，同比下降1.5个百分点。分区域市场来看，大部 租户 行业 国籍 项目 商务区 （承平租方面米积） 中兴通讯 信息技术 内资 外运大厦 亚奥 3,600 中国再保险集团 金融 内资 远洋锐中心 丽泽 3,200 平安证券 金融 内资 丽泽平中安心金融 丽泽 2,700 中信缅甸港口投资 金融 内资 泰康金融大厦 CBD周边 2,400 北京绿色交易所 公共机构 内资 保利大都汇 通州 2,000 表1：主要租赁成交案例，Q2/2022 受到抑制，但企业的租赁需求是长期存在的，写字楼市场复苏只是时间问题。预计在后疫情阶段市场将逐步重启，包括吸纳等关键指标也将不断改善。2022年下半年，北京甲级写字楼计划有约58万平方米的新增供应，业主方面临的去化压力有增无减，预计下半年全市整体空置率仍将维持在高位。 500 450 Q1/2000=100 400 350 300 250 200 150 100 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 来源第一太平戴维斯研究部