深圳写字楼 2022年第二季度

1savills.com.cn/researchMARKETINMINUTESSavills Research写字楼深圳 - 2022年8月第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Aborven Luo高级董事深圳+86755 8436 7099aborven.luo@savills.com.cnRay Wu董事总经理深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cn商业楼宇部中央管理部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn• 截至2022年第一季度，全市地区生产总值同比增长2.0%，至人民币7,064.6亿元。• 2022年第二季度，一个全新甲级写字楼项目交付入市，为市场带来12.1万平方米可租赁面积。全市总存量环比扩容1.3%，至951.5万平方米。• 金融及房地产行业的办公租赁需求保持活跃，季内达成多宗租赁成交。• 全市甲级写字楼季度内净吸纳量环比上升6.2%，同比下降51.0%。• 截至季末，全市平均空置率环比微升0.1 个百分点至22.9%。• 截至季末，全市平均租金下降至人民币每平方米每月178.9元，租金指数环比下降2.0%，系过去两年最大降幅。• 期内，众投资者普遍提高其最低投资资本回报率要求，且多 选 择 静观市 场，直 至下半 年，影 响 投 资 决 策的外部不确定因素渐趋明朗为止。与此同时，个人投资者及自用型买家仍有针对性地关注符合其房地产需求的项目，且这在近年已成深圳写字楼销售市场的主流趋势。净吸纳量与租金齐降净吸纳量未及新增供应总量，致全市空置率上升。“ 2022年第二季度，全球经济及疫情所带来的挑战，叠加深圳及与深圳有密切经济往来城市疫 情 的 爆 发，无 疑 令 全市甲 级写字楼市场承压。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 2savills.com.cn/research图1：全市甲级写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率, 2017至1H/20220%5%10%15%20%25%30%35%020406080100120140201720182019202020211H/2022来源 第一太平戴维斯研究部图2：各 子市场空置率, Q3/2017至Q2/20220%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201720182019202020212022来源 第一太平戴维斯研究部6080100120140160180200Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201720182019202020212022Q4/2007=100来源 第一太平戴维斯研究部备注 图表中所有租金指数均始于Q4/2007，以下子市场例外：宝安区 – Q1/2018市场综述2022年第一季度，深圳地区生产总值同比增长2.0%，至人民币7,064.6 亿元。同期，第三产业增加值同比增长1.9%，至4,684.3亿元，三产占比达66.3%。尽管如此，全球经济及疫情所带来的挑战，叠加深圳及与深圳有密切经济往来城市疫情的爆发，不可避免地令全市甲级写字楼市场承压，并于全市净吸纳及租金的同比下降中有所体现。供应2022年第二季度，位于南山的前海鸿荣源中心交付入市，为市场带来约12.1万平方米的可租赁面积。截至期末，全市总存量环比扩张1.3%，至951.5万平方米。需求2022年第二季度，受政策因素影响，数家信息技术行业领军企业对其部分业务板块进行裁撤或缩减。这从根本上使得深圳甲级写字楼租赁需求放缓。尽管得益于优质项目中数宗大面积租赁成交及新项目的预租客户如期入驻的推动，全市季度净吸纳量环比上升6.2%，至约8.0万平方米，但仍同比下降51.0%。金融和房地产行业的租赁需求相对活跃。例如，渤海银行在航天科技广场租赁了12,000平方米；中金财富在平安金融中心租赁了1,800平方米；某装修公司在中国人保金融中心租赁了9,000平方米。同时，零售与贸易和信息技术行业的租赁需求亦较活跃。季末，全市空置率环比上升0.1个百分点，至22.9%。租金在租赁市场竞争犹存的背景之下，租户继续享受到充分市场竞争所带来的红利，业主在租金谈判时仍保持灵活。截至季末，受业主为租户提供财务及非财务优惠措施的影响，全市平均租金下降至人民币每平方米每月178.9元，租金指数环比下降2.0%，为近两年最大降幅。此外，各子市场租金指数均环比均有不同程度下降，降幅为1.0%至2.4%。投资2022年第二季度，深圳大宗投资交易市场较为平静，季内无整售交易公布，国内外机构投资者在交易问询及项目审查时均保持谨慎态度。期内，为抵御国际环境稳定性风险、应对国内数城疫情反复对企业运营产生的影响、规避写字楼市场长期供过于求的冲击，众多投资者普遍提高其最低投资资本回报率要求，且多选 择 静观市场，直 至下半 年影响 投资决策的外部不确定因素渐趋明朗为止。与此 同 时，个人 投 资 者 及 自 用 型 买 家 仍 有 针 对性地关注符合其房地产需求的项目，且这在近年已成深圳写字楼销售市场的主流趋势。市场展望短期而言，因同时面临严峻的租赁竞争及持续增加的新增供应，特别是第三季度市场新增供应将超50万平方米，深圳甲级写字楼市场或仍受冲击。因此，全市空置率预计再次上升，且未来六个月，全市平均租金或继续下降。但投资者情绪或在下半年有所改善，交易问询活动预计随之增加。图3：各子市场租金指数，Q3/2017至Q2/2022表1：租赁成交甄选，Q2/2022来源 第一太平戴维斯研究部租户行业项目子市场承租面积（约，平方米） 渤海银行金融航天科技广场南山12,000某装修公司房地产中国人保金融中心罗湖9,000中金财富金融平安金融中心福田1,800禹创半导体信息技术前海鸿荣源中心南山1,680深圳幺零零科技信息技术颐都大厦南山1,300写字楼