亚太写字楼市场 2022年

亚太-2022年9月 SPOTLIGHT SavillsResearch 亚太写字楼市场 AsiaPacificOfficeMarkets 亚太写字楼市场 谨慎信号出现亚太写字楼市场仍呈现相对韧性 疫情限制放缓更多员工回归办公室 随持着社新交冠距疫离情期逐间渐兴退起去的，混居合家办隔公离趋及势保也有来所职放员缓回，归亚。太混合地或区远大程部分的办公室形都式迎是不造可未忽来略写的字发楼展需机求遇。和挑战，且仍将塑 我劳动们力注远意程到与办世公界的其潜他力地显著区相低比于，欧亚洲太及北示，美在的中同国等和地印区度。这麦两肯个锡亚的太一最项大调的研就显 业能人远口程群办体公中，和，7英9国%的52劳%动及力美完国全61不% 的比例形成鲜明对比。 的平均住宅面积，多代家庭共同居住 性仍有待改善，不足以支持高效率的 区的职员也不具备足够的居家办公资 的结构差异，后者依靠电脑办公的白 除了发达经济和发展中经济所具有领劳动力占比较前者低，许多亚太地源。例如，部分偏远地区的网络稳定远程办公。然而，亚太地区相对较小的生活习惯，以及便利的公共交通系 统因，。都硬是件促条使件员的工考回量到外办，大公多室数工亚作太的企诱业文化仍也偏提好高传了统对的区办域公内模写式字，这楼种需办求公的 支撑力。 第兴一办太公平模戴式维对斯写世字界楼研需究求部的过影去响也进对行新了工量作化方的式，预欧测洲。写随字着楼企需业求逐整步体适将应经新历的8场-1在0后%的疫下情滑时。代我不们太相可信能亚遭太受写这字样楼的市重击也，是但吸是引办并公留模住式人的才改的变重是要必策然略的。普进华程永能道够远近程期工的作一的项受调访研者显中示，2在4亚%太表地示在区 图表1：各劳动力市场中具有远程办公潜力的工作岗位占比，2021年 <1日1-2日3-5日 未偏好来混的合12办个公月。中偏好远程办公，而66% 52 59 61 61 60 63 22 15 79 79 18 19 17 17 10 15 5 11 18 21 22 22 24 26 100 90 80 70 60 % 50 40 30 20 10 0 英国 德国美国 日本法国 西班牙 中国印度 来源麦肯锡全球研究所 员工要求更多空间 虽其弊然端疫也情之凸下显办了公面更对面多向沟远通、程合倾作斜、，交但流有更的重高的要期性望。许，多因员此工，各现企在业对也工着作手环进境行前更的长空间久组的合办是公场否所满足规员划，工重的新使衡用量需当求际并体促验进。合作，从而提升工作表现和人 之间，灵活办公工位的比例占总工位的 已采用开放式的平面布局，办公室平均 我们也观察到相似的趋势。例如，在我 雇间，主包考括虑灵在活办的公座室位内区提域供、更会多议元室的、空分组区讨域论。从室固、员定工到大灵会活厅工位及可的安转静变工一作般的 图表2：写字楼内办公人员占比，2021年 30 25 20 % 15 10 5 0 英国法国美国德国西班牙日本中国印度 来源牛津经济研究院 意间味需求着人减均少，工但作目空前间仍的很下难降评、估写这字一楼办空公少节策省略的对空楼间面需求部的分冲已击被，因公为共工区位域减的调增研加表抵明，消疫。情我前们英20国21的年平的均写出字租楼密FiT度气约过为滤1、:舒8至适1程:1度0平及方增米加，共但享考空虑间到的空需平方求米，这。一比例现已扩至1:12至1:14在亚太区域内较为发达的写字楼市场们香港调研的案例中，许多银行业租户出租密度为每个员工9.1至15.2平方米60%至80%。亚太地区内许多跨国公 AsiaPacificOfficeMarkets 亚太写字楼市场 享办公室满足了部分该需求，由于其租 时的应急措施转变为更长期的办公室策 司分已的采租用户灵仍活坚办持公传的统布局，。但相当一部另外，随着混合/远程办公的模式从临略，卫星办公室的需求也有所上升。共期更短、退租条款更便捷，能够为企业 图表3：各市场人均甲级写字楼空间，2021年 市亚场太回区暖域内仅增仅长是前延景迟仍，但推仍动在需行求进。当中， 足更灵活的办公要求。在东京，共享办 租户降低其房地产组合的风险，还能满公室在都心五区以外也愈加普及，覆盖 2018 16 14 平方米 12 10 8 6 4 2 0 来源牛津经济研究院，第一太平戴维斯研究与咨询 图表4：各市场甲级写字楼供应预测，2022–2024年 供应（左轴）净吸纳（左轴）空置率变化（右轴） 6,000 5,000 4,000 千平方米 3,000 2,000 1,000 0 注印度各市场仅包含2022年预测。 来源第一太平戴维斯研究与咨询首尔、河内及胡志明市未有净吸纳和空置率预测数据。 北枢千纽住点、。大仅宫去、年川东崎京及共立享川办等公主地要点交就通增加平方了米26（81个2，.5建%筑）面至6积8总8,量00增0平加方86米,0。00印年上度半主年要，城共市享也办呈公现运相营似商趋占势到。印20度2整2体比飙写字升楼4.8吸倍纳。量预的计1该7.板8%块，2出02租2体年量底同将占相到信整对灵体需活求空的间的20上%涨。在需这求一或背将景能下够，抵行的消混压合力/。远程办公模式扩张下租金下 需求终将消化供应冲击 导致的。 供主要应写方字面，楼我市们场在表区现域分内野追较踪大的。各亚个太地甲级区内办平公均空每间，个当员中工位占于有榜5.首7平的方吉米隆的坡数二字线为城1市8、.1台平北方及米新，而加中坡国等大人陆口许众多的一城善空市间则。低河于内平及均胡水志准明，反市应等了城一市定虽的比改率向服较务低业，但转主变要而是甲由级于写经字济楼重存心量快有速限 均每年增加970万平方米，比之前三年 新增楼面面积达到2,920万平方米，平 因要市过去场两供年应许压多力项较目大延。整后体完而工言，部，在分我主们楼追市场踪预的计23将个在市2场02内2，-2亚02洲4甲年级之写间字的 的四个一线城市，其中上海新增供应 的年均830万平方米高出16.8%。这些新增供应中44%位于中国大陆最多，达到520万平方米，其次为深圳 AsiaPacificOfficeMarkets 亚太写字楼市场 （米）29。0同万时平，方9米%的）和新广增州供（应25分0布万于平印方度最区增大长的三最个为写强字劲楼。其市余场中，其国中大德陆里二首线都城市供、应中量国均香超港过、预吉测隆的坡吸和纳雅量加，达对三租年金内将造的担成忧下。行压力也加重了市场对空置率 撤4.3%，其次为广州（-3.8%）、武汉 测范围内修正最多的是香港，每年回 平将均在来20看22，至大2部0分24亚年太之市间场逐空渐置上率升预，范计围分点从（0.广6个州百）不分点等（。天至津于）租至金1表1.现6个，百预 （-2.6%）和杭州（-1.0%）。大部分租 户的采行取情了下，观租望户的也态可度利，但用在其优供势大地于求位在空谈间品判中质满的足需求扩租。或搬迁以改善办公 亚太区域内仍有数个市场与该趋势相 我中已们观在察曼到谷这写一字趋楼势市，场预的计预O租ne活C动ityC系e列nt高re端及写O字ne楼B供an应gk将o入k办市公。塔20楼22等年一至平方20米24上年线之，间超预过计前每五年年将平有均2水85平,0的0四0倍租。户除，还租提金供优能惠源之效外率，当更地高业、主运为营争成取本更间，低对的租拥户有来绿说色也认是证更的好可的持健续康办福公祉空。 悖挺，。在20新22增至供2应02有4年限之的间背，景首下尔租每金年坚新增平均供水应平仅低有5175%9,，00将0给平予方租米，金比一前定五的年支河内持的。另租一金方增面长，受新到加当坡地、胡经志济明复市苏及积始极租的金前已景进驱入了动上，从行2周0期22。年新上加半坡年核开心商和业科区技的业甲租级户写共字同楼追成捧为的家对族象办。尽公管室前平方者英一尺般）倾以向下租的用较4小65空平间方，米积（累5,的00需0求20仍22相年当前可四观个。月新就加批坡准金了融1监00管多局个仅家族剧扩办张公。室同的时申，请科，技推业动租了户该仍板旧块主的导急写字技公楼司市解场雇的率租有赁所需上求升。但且受招到聘大活型动科放缓却。的新影加响坡，甲科级技写公字司楼租租赁金活仍动保有所持坚冷 图表5：各市场甲级写字楼租金年复合增长率预测，2022–2024年 5 4 3 2 1 % 0 -1 -2 -3 -4 -5 北京 上海 新加坡 深圳 香港 台北 首尔 孟买东京 班加罗尔 胡志明市 广州 德里吉隆坡 图表6：亚太核心写字楼市场周期，2022年上半年 来源第一太平戴维斯研究与咨询 挺长，2-预3%计。将在2022年全年录得同比增 整现体显著而分言，化亚，太区区域甲内级市写场字或楼受市益场于的当表地攀升经而济受复到苏双，或倍在冲经击济。在逆2势3之个下市供场应中，有下1跌2。个但市是场，将大在部2分02市2场年将全于年2录0得23租年金迎进当来中转。机，回暖仅仅是延迟但仍在行 短期内仍充满挑战 十年内驱动增长。 尽仍管处区于域下内行周大期部，分但甲至级少写在字未楼来市十场年擎内。2亚02太2地年区的依近然期是展全望球下增行长风的险引密布易，放包缓括、疫通情货发膨展胀的飞不涨稳、全定球性金、全融球紧贸缩济支及持清较零弱政等策。下因中此国，对2亚02太2年区经域济的增经长预计缓同于比先增前长预4期.0，%亚，太跟地去区年实的际6.G3D%P同看比，涨2势02相2比年有至所20下31滑年。之然间而亚更太长G期DP预2.1计%年和均欧增洲长1.46.0%%的，年大复幅合领增先长于率北。美牛人津口最经为济庞研大究的院中的国数和据印显度示将，区在域未内来 转型升级也意味着将产生更多通信 亚洲超大型城市将引领市场增长 繁荣期 衰退期萧条期 复苏期 来源第一太平戴维斯研究与咨询 亚太地区的快速城市化和经济体的科技、金融及商业服务业等在写字楼 亚太写字楼市场 AsiaPacificOfficeMarkets 图表7：各市场实际GDP增长，2022-2031年预测 GDP增长,2022年年复合增长率,2022-2031年 内计，办2公02的2-岗20位2。4年据之牛间津亚经太济主研要究城院市估可20产31生年3则10还万会个增新加的6白30领万工个作岗岗位位。，到 10 8 实际GDP增长,% 6 4 2 0 -2 图表8：各市场写字楼内办公岗位数目，2021-2031年预测 2021年2024年2031年 北京深圳广州上海成都东京重庆天津德里杭州马尼拉首尔孟买 班加罗尔 武汉香港新加坡悉尼曼谷墨尔本雅加达台北 胡志明市 河内吉隆坡 来源牛津经济研究院 从力，体四量个上一来线看城，中市国将是在当未中来主三要年的创推造动1津0、0杭万个州工还作将机各会新，增而2成00都,0、0重0个庆岗、位天。增长，潜河力内方和面胡，越志明南市预的计将年录复合得增最长快率分中国别城达市到还9.7将%占和据9主.0导%，。而20德24里年首后都，区场、也班会加迎罗来尔快、速孟扩买张、。马在尼2拉02等4其-2他03市1年95间.7%，德和里5.首1%都的区速和度班显加著罗引尔领将增以长每，这的区些域新。兴市场也是租赁活动最有潜力 未缓等来两传三统年挑内战，将供持应续过影剩响及主经要济甲增级长写迟字公楼等工市作场模的式租上金转表变现的，而冲混击合则/没远有程这办么许多大一。放二眼线更城长市期的的结未构来性，改亚变太，区诸域如内城市升化仍、会经持济续转驱型动升需级求和增白长领。就业人口上 05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500 ,000人来源牛津经济研究院 Formoreinformationaboutthisreport,pleasecontactus AsiaPacific SimonSmith RegionalHeadofResearch&Consultancy,AsiaPacific +852284