亚太写字楼市场 2022年

SPOTLIGHTSavills Research亚太 - 2022年9月亚太写字楼市场 2savills.com.hk/insight-and-opinion/Asia Pacific Office Markets谨慎信号出现 亚太写字楼市场仍呈现相对韧性图表 1： 各劳动力市场中具有远程办公潜力的工作岗位占比，2021年526061615963797922151717191810152624222221181150102030405060708090100英国德国美国日本法国西班牙中国印度<1 日1-2 日3-5 日%来源 麦肯锡全球研究所 图表 2： 写字楼内办公人员占比，2021年051015202530英国法国美国德国西班牙日本中国印度%来源 牛津经济研究院疫情限制放缓 更多员工回归办公室随着新冠疫情逐渐退去，居家隔离及保持社交距离期间兴起的混合办公趋势也有所放缓，亚太地区大部分办公室都迎来 职 员 回 归 。混 合 或 远 程 的 办 公 形 式 是不可忽略的发展机遇和挑战，且仍将塑造未来写字楼需求。我 们 注 意 到 与 世 界 其 他 地 区 相 比 ，亚 太劳动力远程办公的潜力显著低于欧洲及北美的同等地区。麦肯锡的一项调研显示 ，在 中 国 和 印 度 这 两 个 亚 太 最 大 的 就业 人 口 群 体 中 ，7 9 % 的 劳 动 力 完 全 不能 远 程 办 公 ，和 英 国 5 2 % 及 美 国 6 1 %的比例形成鲜明对比。除了发达经济和发展中经济所具有的结构差异，后者依靠电脑办公的白领劳动力占比较前者低，许多亚太地区的职员也不具备足够的居家办公资源。例如，部分偏远地区的网络稳定性仍有待改善，不足以支持高效率的远程办公。然而，亚太地区相对较小的平均住宅面积，多代家庭共同居住的生活习惯，以及便利的公共交通系统，都是促使员工回到办公室工作的诱因 。硬 件 条 件 的 考 量 外 ，大 多 数 亚 太 企业仍偏好传统的办公模式，这种办公文化也提高了对区域内写字楼需求的支撑力。 第一太平戴维斯世界研究部过去也对新兴办公模式对写字楼需求的影响进行了量化的预测。随着企业逐步适应新的工作方式，欧洲写字楼需求整体将经历8-10%的下滑。我们相信亚太写字楼市场在后疫情时代不太可能遭受这样的重击，但是办公模式的改变是必然的进程也是吸引并留住人才的重要策略。普华永道近期的一项调研显示，在亚太地区能 够 远 程 工 作 的 受 访 者 中 ，2 4 % 表 示 在未来的12个月中偏好远程办公，而66%偏好混合办公。 员工要求更多空间虽然疫情之下办公更多向远程倾斜，但其弊端也凸显了面对面沟通、合作、交流的重要性。许多员工现在对工作环境有更高的期望，因此，各企业也着手进行更长久的办公场所规划，重新衡量当前的空间组合是否满足员工的使用需求 并 促 进 合 作 ，从 而 提 升 工 作 表 现 和 人际体验。 雇主考虑在办公室内提供更多元的空间，包括灵活的座位区域、会议室、分组讨论室、员工大会厅及可安静工作的区域。从固定到灵活工位的转变一般意味着人均工作空间的下降、写字楼空间需求减少，但目前仍很难评估这一办公策略对楼面需求的冲击，因为工位减少节省的空间需求部分已被公共区域的增加抵消。我们2021年的写字楼FiT调研表明，疫情前英国的平均出租密度约为1:8至1:10平方米，但考虑到空气过滤、舒适程度及增加共享空间的需求，这一比例现已扩至1:12至1:14平方米。在亚太区域内较为发达的写字楼市场我们也观察到相似的趋势。例如，在我们香港调研的案例中，许多银行业租户已采用开放式的平面布局，办公室平均出租密度为每个员工9.1至15.2平方米之间，灵活办公工位的比例占总工位的60%至80%。亚太地区内许多跨国公亚太写字楼市场 3Asia Pacic Oce Markets市 场 回 暖 仅 仅 是 延 迟 ，但 仍 在 行 进 当 中 ，亚太区域内增长前景仍推动需求。 司已采用灵活办公的布局，但相当一部分的租户仍坚持传统布局。另外，随着混合/远程办公的模式从临时的应急措施转变为更长期的办公室策略，卫星办公室的需求也有所上升。共享办公室满足了部分该需求，由于其租期更短、退租条款更便捷，能够为企业图表 3： 各市场人均甲级写字楼空间， 2021年02468101214161820平方米来源 牛津经济研究院，第一太平戴维斯研究与咨询图表 4： 各市场甲级写字楼供应预测，2022 – 2024年-8-4048121601,0002,0003,0004,0005,0006,000供应（左轴）净吸纳（左轴）空置率变化（右轴）千平方米百分比变动, %来源 第一太平戴维斯研究与咨询注 印度各市场仅包含2022年预测。首尔、河内及胡志明市未有净吸纳和空置率预测数据。租户降低其房地产组合的风险，还能满足更灵活的办公要求。在东京，共享办公 室 在 都 心 五 区 以 外 也 愈 加 普 及 ，覆 盖北千住、大宫、川崎及立川等主要交通枢纽点。仅去年东京共享办公地点就增加了268个，建筑面积总量增加86,000平方米（12.5%）至688,000平方米。印度主要城市也呈现相似趋势。2022年上半年，共享办公运营商占到印度整体写字楼吸纳量的17.8%，出租体量同比飙升4.8倍。预计该板块2022年底将占 到 整 体 需 求 的 2 0 % 。在 这 一 背 景 下 ，相信对灵活空间的上涨需求或将能够抵消混合/远程办公模式扩张下租金下行的压力。 需求终将消化供应冲击供应方面，我们在区域内追踪的各个主要写字楼市场表现分野较大。亚太地区内平均每个员工占有5.7平方米的甲级办公空间，当中位于榜首的吉隆坡数字为18.1平方米，而中国大陆许多一二线城市、台北及新加坡等人口众多的城市则低于平均水准，反应了一定的改善空间。河内及胡志明市等城市虽比率较低，但主要是由于经济重心快速向服务业转变而甲级写字楼存量有限导致的。因过去两年许多项目延后完工，部分主要市场供应压力较大。整体而言，在我们 追 踪 的 2 3 个 市 场 内 ，亚 洲 甲 级 写 字楼市场预计将在2022-2024年之间的新 增 楼 面 面 积 达 到 2 , 9 2 0 万 平 方 米 ，平均每年增加970万平方米，比之前三年的年均830万平方米高出16.8%。这 些 新 增 供 应 中 ，4 4 % 位 于 中 国 大 陆的四个一线城市，其中上海新增供应最多，达到520万平方米，其次为深圳亚太写字楼市场 4savills.com.hk/insight-and-opinion/Asia Pacific Office Markets图表 5： 各市场甲级写字楼租金年复合增长率预测，2022 – 2024年-5-4-3-2-1012345%来源 第一太平戴维斯研究与咨询悖，在新增供应有限的背景下租金坚挺。2022至2024年之间，首尔每年新增供应仅有159,000平方米，比前五年平均水平低57%，将给予租金一定的支持。另一方面，新加坡、胡志明市及河内的租金增长受到当地经济复苏及积 极 的 前 景 驱 动 ，从 2 0 2 2 年 上 半 年 开始 租 金 已 进 入了上 行 周 期 。新 加 坡 核 心商业区的甲级写字楼成为家族办公室和科技业租户共同追捧的对象。尽管前者一般倾向租用465平方米（5,000平方英尺）以下的较小空间，积累的需求仍相当可观。新加坡金融监管局仅2022年前四个月就批准了100多个家族办公室的申请，推动了该板块的急剧扩张。同时，科技业租户仍旧主导写字楼市场的租赁需求。但受到大型科技公司解雇率有所上升且招聘活动放缓的影响，科技公司租赁活动有所冷却 。新 加 坡 甲 级 写 字 楼 租 金 仍 保 持 坚挺，预计将在2022年全年录得同比增长2-3%。整体而言，亚太区甲级写字楼市场的表现显著分化，区域内市场或受益于当地经济复苏，或在经济逆势之下供应攀升而受到双倍冲击。在23个市场中，有12个市场将在2022年全年录得租金下跌。但是，大部分市场将于2023年迎来转机，回暖仅仅是延迟但仍在行进当中。 短期内仍充满挑战尽管区域内大部分甲级写字楼市场仍处于下行周期，但至少在未来十年内亚太地区依然是全球增长的引擎。2022年的近期展望下行风险密布，包括疫情发展的不稳定性、全球贸易放缓、通货膨胀飞涨、全球金融紧缩及清零政策下中国对亚太区域的经济支持较弱等。因此，2022年经济增长缓于先前预期，亚太地区实际GDP预计同比增长4.0%，跟去年的6.3%同比涨势相比有所下滑。然而更长期来看，2022年至2031年之间亚太GDP预计年均增长4.0%，大幅领先于北美2.1%和欧洲1.6%的年复合增长率。牛津经济研究院的数据显示，区域内人口最为庞大的中国和印度将在未来十年内驱动增长。亚洲超大型城市将引领市场增长亚太地区的快速城市化和经济体的转型升级也意味着将产生更多通信科 技 、金 融 及 商 业 服 务 业 等 在 写 字 楼图表 6： 亚太核心写字楼市场周期，2022年上半年北京上海深圳孟买广州德里吉隆坡复苏期香港东京衰退期萧条期繁荣期新加坡首尔胡志明市台北班加罗尔来源 第一太平戴维斯研究与咨询（290万平方米）和广州（250万平方米）。同时，9%的新增供应分布于印度最大的三个写字楼市场，其中德里首都区增长最为强劲。其余中国大陆二线城市、中国香港、吉隆坡和雅加达三年内供 应 量 均 超 过 预 测 的 吸 纳 量 ，对 租 金 将造成下行压力也加重了市场对空置率的担忧。平均来看，大部分亚太市场空置率预计将在2022至2024年之间逐渐上升，范围从0.6个百分点（天津）至11.6个百分点（广州）不等。至于租金表现，预测范围内修正最多的是香港，每年回撤4.3%，其次为广州（-3.8%）、武汉（-2.6%）和杭州（-1.0%）。大部分租户 采 取 了 观 望 的 态 度 ，但 在 供 大 于 求的行情下，租户也可利用其优势地位在谈判中满足扩租或搬迁以改善办公空间品质的需求。我们在曼谷写字楼市场的预租活动中已观察到这一趋势，预计One City Centre及One Bangkok办公塔楼等一系列高端写字楼供应将入市。2022年至2024年之间预计每年将有285,000平 方 米 上 线 ，超 过 前 五 年 平 均 水 平 的 四倍。除租金优惠之外，当地业主为争取租户，还提供能源效率更高、运营成本更低的拥有绿色认证的可持续办公空间，对租户来说也是更好的健康福祉。 亚太区域内仍有数个市场与该趋势相亚太写字楼市场 5Asia Pacic Oce Markets图表 8： 各市场写字楼内办公岗位数目，2021 - 2031年预测05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500吉隆坡河内胡志明市台北雅加达墨尔本曼谷悉尼新加坡香港武汉班加罗尔孟买首尔马尼拉杭州德里天津重庆东京成都上海广州深圳北京2021年2024年2031年,000人来源 牛津经济研究院内办公的岗位。据牛津经济研究院估计，2022-2024年之间亚太主要城市可产生310万个新的白领工作岗位，到2031年则还会增加630万个岗位。从体量上来看，中国是当中主要的推动力，四个一线城市将在未来三年创造1 0 0 万 个 工 作 机 会 ，而 成 都 、重 庆 、天津、杭州还将各新增200,000个岗位。增长潜力方面，越南预计将录得最快增长，河内和胡志明市的年复合增长率分别达到9.7%和9.0%。2024年后，中国城市还将占据主导，而德里首都区 、班 加 罗 尔 、孟 买 、马 尼 拉 等 其 他 市场也会迎来快速扩张。在2024-2031年9间，德里首都区和班加罗尔将以每年5.7%和5.1%的速度显著引领增长，这些新兴市场也是租赁活动最有潜力的区域。未来两三年内，供应过剩及经济增长迟缓等传统挑战将持续影响主要甲级写字楼市场的租金表现，而混合/远程办公等工作模式上转变的冲击则没有这么大。放眼更长期的未来，亚太区