亚太优质写字楼市场聚焦供应与阴影

亚太顶级写字楼市场焦点：供给与阴影办公楼供应和转租水平的提高对占用者和投资者意味着什么？2020 年 10 月 骑士弗兰克 |亚太地区顶级写字楼 |市场焦点2概括简介： 地平线上的云Covid-19 大流行对该地区办公市场的情绪产生了重大影响。封锁、旅行限制和在家工作直接影响了与往年相比，今年的办公空间需求（以净吸收量衡量）显着下降。这是由三个主要因素驱动的：由于大多数亚太经济体处于衰退阶段，来自各行各业的企业租户预计将面临利润挑战。随着租户采取削减成本的措施，这将继续转化为整个地区的办公需求疲软。Covid-19 打击了对办公空间的需求。随后该地区大部分地区的经济收缩，加上对工作场所战略的态度转变，导致大多数市场的需求疲软尽管许多城市的即将到来的供应水平仍与历史平均水平一致，但一些市场的供应管道已经增加，这可能会给租金带来下行压力新兴的“影子空间”（即被释放到市场的转租空间，通常处于次级市场的租金水平），有可能通过扩大现有空置率对租金造成进一步的下行压力虽然数字难以完全衡量，但我们对四个门户城市的研究表明，转租空间已将潜在供应量提高了 3.6%占领者应该意识到挑战和与传统租赁协议相比，占用转租空间所涉及的潜在风险；尤其是在当前的市场环境下。继（1）之后，经济前景的普遍不确定性现在正在阻止租户在当前时间将资本支出用于扩建或搬迁的装修。随着许多市场正在进行全球在家工作“实验”，一些占用者正在审查他们的战略和空间要求。虽然不太可能是非此即彼，但许多企业房地产领导者正在考虑为其投资组合增加更多灵活性，这可能会影响办公需求。从最新的写字楼数据来看，需求疲软已经开始影响整个亚太地区的平均租金。最近一个季度，市场租金环比下降-1.4%，而平均空置率上升0.8个百分点至11.6%。然而，需求疲软并不是写字楼市场面临的唯一挑战。未来几年，有几家将有大量供应，而其他几家则面临来自越来越多的转租空间的内部挑战。231 骑士弗兰克 |亚太地区顶级写字楼 |市场焦点3130%25%亚太供应管道（2020-2022）20%15%10%5%0%当前空缺到 2022 年到期的库存供应百分比资料来源：莱坊研究未来几年会有多少库存？过去危机的教训回顾 08/09 全球金融危机，根据莱坊的亚太优质写字楼租金指数，整个亚太地区的甲级写字楼租金平均录得约 30% 的峰谷调整。然而，到目前为止，在这场大流行期间，我们只看到了 3% 的下降（截至 2020 年第二季度）。这两个时期之间的一个可能原因和显着差异是，与 08/09 年之前租金录得大幅上涨不同，这一次的租金稳步增长，并且大部分与经济增长保持一致。此外，写字楼行业对科技行业的需求不断增长，这些行业已成为大型空间占用者，而在全球金融危机期间，需求仍主要由金融公司推动，而金融公司在全球金融危机期间受到的打击最为严重。盘点今年剩余时间和到 2022 年即将到来的供应情况，该地区的管道总体上与历史平均水平一致，但雅加达、马尼拉、上海、北京和班加罗尔的供应水平较高，达到约 20% 至 30% 的现有库存将于 2022 年底完工。虽然马尼拉和班加罗尔有创纪录的低空置率来缓冲巨大的供应影响，但预计雅加达、北京和上海将面临长期挑战，因为大型管道进一步增加了其现有高空置水平的压力。或者，我们确实注意到，由于封锁导致的施工延误，可能会通过将一些项目推到 2022 年之后来降低其影响。但这可能只是暂时的，供应管道仍将拖累市场情绪。资料来源：莱坊研究140优质写字楼租金指数130120110100908070全球金融危机2006年第四季度2008年第四季度第四季度 201 02012年第二季度2013年第二季度2014年第二季度2015年第二季度2016 年第二季度2017 年第二季度2018 年第二季度2019 年第二季度2020 年第二季度 骑士弗兰克 |亚太地区顶级写字楼 |市场焦点4亚太地区实际空缺18%16%14%12%10%8%6%4%2%1H20奥克兰分租 (2019)1H20新加坡转租（2Q20）2019 年 1 月 20 日0%空缺 (2019)悉尼空缺（2020 年第二季度）1H20香港全球金融危机高峰201920192019转租（又名影子）空间，它们为什么重要？在任何写字楼市场的任何经济低迷时期，一个普遍现象是占用者重新投入市场的影子空间（现有租约下的多余空间）的增加。转租一部分未使用的空间并收回部分租金成本可能是管理成本压力的有效方式，特别是与提前终止、搬迁到较小空间的成本以及对公司情绪的潜在影响（无论是外部和内部）。虽然一些转租空间是公开销售的，但许多是在场外谈判中私下处理的。因此，对给定市场内总转租空间的任何估计通常都会低估市场内的实际基础转租空间。尽管如此，转租空间的增加将放大市场租金已经面临的下行压力。目前有多少转租空间？注意到前面提到的困难，并专注于四个门户市场（奥克兰、悉尼、新加坡香港），我们计算了我们当地经纪团队目前知道的转租空间总数占现有可用总库存的百分比，以及将其添加到其空置率中，以得出该市场的总“实际”空置率估计值。资料来源：莱坊研究 骑士弗兰克 |亚太地区顶级写字楼 |市场焦点5新加坡：悉尼：根据我们当地团队对悉尼可用转租空间的估计，目前市场上约有 2.7% 的现有写字楼存量可供出售，超过了 5.6% 的官方空置率。通过允许更高水平的转租空间，我们估计“实际”空置率为 7.3%。这仍远低于 08/09 GFC 后未提交空间涌入导致的 10% 峰值。尽管如此，市场上转租数量的增加可能是自大流行开始以来我们看到激励措施显着增加的原因之一。奥克兰：在奥克兰，我们估计目前市场上至少有 50,000 平方米的影子空间；主要来自金融保险和专业服务行业，合计约占现有存量的 3.6%。再加上市场现有 8% 的空置率，我们共有约 11.6% 的现有库存可供出租；与全球金融危机期间记录的 15% 峰值仍有相对距离。但是，有人担心该市未来一年的开发计划可能会进一步增加空置率的上行压力，从而抑制市场的租金增长前景。在这个城市国家充满挑战的经济状况下，新加坡的写字楼市场近几个月的空置率有所上升。然而，CBD 内可观察到的转租面积仍然很低，约为 15,800 平方米，约占现有存量的 0.4%。再加上其现有的 10.7% 的空置率，11.1% 的总“实际”空置率远低于 14% 的 GFC 峰值。由于预计在可预见的一年内经济状况将保持疲软，而且这个城市国家对占 GDP 40% 的出口服务部门的敞口很大，因此空置率可能会更高；给租金带来下行压力。香港：香港的空置率在第二季度显着上升，从 0.7% 上升至 4.6%，最近一次是因为该市继续应对大流行的经济影响和持续的社会动荡。然而，市场上的整体转租空间仍然可以管理，目前没有重大的可见授权。此外，随着租金大幅下降，一些租户已抓住机会以有吸引力的套餐将他们的办公室升级为更优质的建筑。尽管经济逆风，但基本面强劲的专业服务行业公司将继续专注于中环。展望未来，由于市场状况仍不明朗，我们预计办公空间的整体空置率将保持在历史高位。房东在努力留住租户时，预计在租赁谈判中会更加灵活。 骑士弗兰克 |亚太地区顶级写字楼 |市场焦点6转租注意事项注意事项对于占领者对于资产所有者合同义务检查租赁合同，确认租赁中是否允许转租以及在什么条件下允许转租。如果主租赁提前终止，则进行转租的占用者将面临主租赁风险。检查租赁合同以确保获得转租许可。 应在收购前的尽职调查阶段标记转租条款（尤其是对于大租户）。通知房东在开始转租之前，占用者应通知其房东，因为大多数转租批准都需要房东确认。如果可以避免转租，业主应与租户合作寻找替代租赁安排。•例如。如果业主有其他办公资产，协助租户在投资组合中寻找替代地点。• 例如。业主可能知道现有租户正在建筑物内寻找更大的空间。成本考虑如果合同租金低于市场租金并且转租空间很大，占用者可以与业主协商提前终止和最低限度的罚款，以允许业主最大限度地提高租金收入。如果合同租金低于市场租金，租户应进行成本效益分析，因为转租租金可能会低于市场并最大限度地减少成本节约。占用者应考虑如何处理转租空间中的现有装修和家具（例如以折旧价出售、转让等）如果转租在主租期内进行，主租户仍需承担恢复费用。如果合同租金低于现行市场租金，业主可以考虑允许提前终止合同以最大化租金收入。业主应防止转租租金严重低于（特别是对于大空间）建筑物当前的要价租金。这是什么意思呢？随着租户积极寻求降低房地产成本，转租空间无疑将在短期内继续上升。尽管转租为办公空间需求提供了具有成本效益的解决方案，但潜在的占用者可能希望重新考虑他们的在致力于新空间之前的工作场所策略。尽管市场上的转租空间有所增加，但与传统租赁协议相比，占用者应意识到他们所承担的潜在风险，尤其是考虑到市场前景有利于占领者。以次市场租金水平进入市场的转租空间可能会放大租金压力。 骑士弗兰克 |亚太地区顶级写字楼 |市场焦点我们喜欢问题，如果您对我们的研究有任何疑问，或者想要一些房地产建议，我们很乐意听取您的意见。凯文·科佩尔亚太区董事总经理+65 6429 3588蒂姆·阿姆斯特朗亚太区租户服务及商业代理主管+65 9737 9991尼古拉斯·霍尔特亚太区研究主管+86 10 6113 8030尼尔·布鲁克斯亚太区资本市场主管+65 8309 4985Knight Frank Research 为全球范围广泛的客户提供战略建议、咨询服务和预测，包括开发商、投资者、融资机构、企业机构和公共部门。我们所有的客户都认识到需要根据他们的特定需求定制专家独立建议。重要通知：©Knight Frank 2020：本文档及其中包含的材料仅为一般信息，如有更改，恕不另行通知。全部图片仅供参考。不提供、有意或暗示任何性质的陈述或保证。莱坊对因使用此信息而导致的疏忽或任何直接或间接的间接损失或损害不承担任何责任。您应该对任何信息或材料的完整性或准确性感到满意，并就此处包含的所有信息寻求专业建议。本文件及其所含材料其中是莱坊的财产，提供给您的前提是，此类材料以及其中表达的想法、概念和建议是莱坊的知识产权并受版权保护。除非我们已就其使用达成进一步协议，否则您不得出于评估文件以外的任何原因使用本材料或其任何部分。本文件以保密方式提供给您，但未披露除了需要评估它的员工之外的任何人。