流动中的新均衡：2023北京办公楼市场白皮书

研究部 流动中的新均衡 2023年10月 2023北京办公楼市场白皮书 joneslanglasalle.com.cn 前言 自1995年成立北京办公室以来，仲量联行深耕北京办公楼市场已近30年。我们见证了北京从只有几栋甲级楼宇、几十万平方米的体量，大踏步地成长为现如今136栋楼、一千余万平方米的成熟市场，稳居中国大陆办公楼市场租金水平之首，并孕育出了跻身全球租金排行前三的子市场。 迈入2023年，北京市场表现仍未达到各方的预期，传统的市场刺激手段尚未有效激发需求活力。我们认为行业当下的困境更多来源于北京办公楼市场发展阶段的变化。在经历了2008年和2018年两轮大供应周期后，北京市场已走完初步发展阶段和快速增长阶段，开始步入成熟市场阶段。在这个关键的时间节点上，市场面临的挑战与此前已经截然不同――在快速增长周期中形成的资产策略和管理方案，已经不能有效解决市场中的新问题，基于简单供需逻辑的传统研究方法也难以为市场提供明确的指引。 因此，我们将观察视角由中观市场下沉到微观主体，希望通过研究市场中每一单租赁交易的达成，即每一个真实的市场均衡点，展现市场参与者的博弈情景。我们相信，这一个个均衡点汇聚在一起能够描绘出市场情绪的本来面貌，并为市场打开全新的思路，照亮前方。 米阳 华北区研究部负责人仲量联行 2 流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书 目录 01 拨云见日终有时4 （1）金融和科技行业是北京办公楼市场的两大支柱6 （2）市场以2019年为分水岭，此后租金连续下行7 （3）甲级与非甲级楼宇价差收缩8 （4）各行业租金承付力全线退潮至2017年水位线以下9 02 企业（是如何流动的 业主的需求指南10 11 1）全市需求流动全景图12 （2）海纳百川：高留存率及高虹吸力13 （3）溯流追源：外迁型子市场14 搬迁顺差指数 （4）往来不息：两组强关联区域15 17 （1）全市搬迁顺差结构总览17 （2）从面积和数量的双重维度分析18 不同面积段的需求侧写 （3）过去三年搬迁顺差趋势变迁19 20 （1）不同面积段的成交均价近年呈葫芦型收口趋势20 （2）各面积段行业分布相对一致，无显著区别22 （3）大面积租户尚未获得突破性价格优势22 03 搬企业续选决择策的历成史本参公照式 企业的搬迁公式25 26 29 （1）续租涨价和新租降价带来的价差交替出现29 （2）外资企业搬续决策受价格影响较低30 （3）不同规模的企业在疫情前后的谈判优势变化31 （4）高品质办公楼客户留存能力更强32 （5）价格并非触发搬迁的唯一因素33 （6）不同子市场在疫情前后的价差变化34 04 守得云开见月明36 未来市场何去何从？38 3 1 流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书 拨云见日终有时 为了厘清本轮市场周期的演变规律，我们梳理研究了过去七年间北京办公楼市场超过8,400条租约――即市场供需双方在数万计次博弈后，所落地的八千余条实际成交――希望能够以此为鉴，把脉未来的方向。 4 当前的北京办公楼市场正面临着前所未有的挑战，市场中的各方参与者都能感同身受。自2019年起，北京市场进入下行周期，此后租金连续下降了近五年，当前甲级租金已回落至2011年同期水平，即312元/平方米/月（净有效口径）；步入2023年上半年，与市场年初期望相悖，企业办公租赁需求急剧收缩，平均单季度净吸纳量跌至3.4万平方米，达到历史最低水平区间。北京市场面临着预期震荡和不确定性，混杂的信号也容易引发不同推测和误读。 北净京吸甲纳级量办及公租楼金市走场势历图年平均单季度 越在这样的时刻，读懂迷雾中隐藏的真实信号就显得越发重要。为了厘清本轮市场周期的演变规律，我们梳理研究了过去七年间北京办公楼市场超过8,400条租约――即市场供需双方在数万计次博弈后，所落地的八千余条实际成交――希望能够以此为鉴，把脉未来的方向。本报告将通过最真切的数据，探索当前租赁环境的根本逻辑，为接下来的发展趋势提供高屋建瓴的方向指引。 2018年第三季度 历史最高租金 390元 历史最高净吸纳量 / 34.2万20平10方年米季度 当前市场租金 2023年第三季度 312元 2023年前三季度 当前净吸纳量 3.4万平方米/季度 200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023 净吸纳量（平方米）净有效租金（元/平方米/月） 注：租金为净有效租金口径（含税不含物业费，计免租期），为仲量联行季度更新的甲级办公楼市场数据数据来源：仲量联行研究部 全篇报告所使用的市场租赁成交数据画像 (YTD) 2017-2023 成交数据跨越周期 1,900 万平方米 所涉租赁面积 8,400+ 年 条 全市场成交记录 2,271 平方米 平均成交面积 7,200+ 个 租赁企业主体 317// 元平方米月 平均成交租金 北租京赁办成公交楼行市业场分布 零售4%贸易能4%源 其3%他 物流2%运输 教2%育 上述八千余条租约共包含7,226个企业主体，主要涉及十个重点行业。从过去七 注：按成交数量计算， 2017年至2023上半年 房5地%产 制6造%业生命7%科学 专1业1服%务 2金6融% 科技31互%联网 年的成交数据来看，来自科技互联网、金融、专业服务三个行业的企业租赁成交占全市场的68%，持续构成驱动北京办公楼租赁活动的主要力量。此外，生命科学、制造及房地产行业构成第二梯队，成交数量加总可达到近20%的占比。 通过对数据进行整体性分析，我们得出以下四个基础结论： 数据来源：仲量联行研究部 1.金融和科技行业是北京办公楼市场的两大支柱 北以京各办行公业楼历市年场年年度度办租公赁楼活租动赁价总值成排本名为指标（单位：元） 695，123，977 382，121，499 225，075，376 207，587，792 203，863，956 197，716，644 32，096，141 56，070，070 80，833，841 科技互联网 金融专业服务建筑房地产生命科学制造业 能源 零售贸易 其他教育 扫描二维码 查看动态变化图表 822,098,980 201720182019202020212022 注：此图表为动态展示，当前图表中的数据截至2023年上半年。数据来源：仲量联行研究部 2023 •通过展示各行业在北京办公楼市场中的办公楼租赁经济价值的排名和数值变化，我们能够直观感受到金融、科技互联网、专业服务业的支柱作用――这三大行业单年所产生的租赁费用，即可超过其他所有行业之和。在此之上，金融与科技互联网更处于断崖式领先地位。 •科技互联网行业在2017-2018年及2020-2021年两个时间段，超过金融行业，成为北京总租赁成本最高、带来 的租赁市场经济价值最大的行业。虽然科技互联网行业平均租金不高，但在这两个时间段扩张或搬迁整合所带来的租赁面积规模巨大，成为市场中极具活力的需求来源。 •从办公楼项目租赁招商的角度出发，无论市场中哪些行业发展前景看好或热度提升，科技和金融始终应当是绝大部分业主的关注重点。 2.市场以2019年为分水岭，此后租金连续下行 •2019年是北京办公楼市场发展的一个分水岭。在此之前，北京租赁需求活跃，全市租金持续爬升，在2018年下旬达到顶峰。 •自2019年开始，市场步入下行通道，此后租金连续下降近5年，降幅达到22%，长期以来低供应、低空置的北 历年平均单笔租赁成交面积及平均租金趋势 京市场由业主方市场转为租户方市场，企业租户的议价能力持续提升。 •就大面积租赁需求的活跃度而言，北京办公楼市场的平均单宗成交面积分别在2018年和2021年达到高位，然而所处市场环境和原因截然不同。 6,000450 5,000 面积（平方米） 4,000 3,000 364 400 350 租金（元/平方米/月） 300 250 2,000 200 354 331 324 311 305 284 150 1,000 2017 201820192020202120221H23 平均单笔成交面积平均成交租金 100 注行：季租度金更为新净的租甲金级口办径公（楼含市税场不租含金物数业据费有，差不异计。免租期），为历年实际租赁成交的平均租金。该租金覆盖了甲级及非甲级办公楼，因此与仲量联数据来源：仲量联行研究部 3.甲级与非甲级楼宇价差收缩 北历京年甲平级均与成非交甲租级金办公楼市场 450 400 350 数据有差异。 注计：免租租金期为）净，图租中金口所径示（分含别税为不甲含级物和业非费甲，不级办与仲公量楼联历行年季实度际更租新赁的成甲交级的办平公均楼租市金场，因租此金 数据来源：仲量联行研究部 300 租金（元/平方米/月） 250 200 2017201820192020202120221H23 1,795平方米 成疫交情面前积甲均级值 3,790平方米 疫成情交前面非积甲均级值 北京甲级与非甲级办公楼市场历年单笔租赁成交面积对比 5,000 面积（平方米） 4,000 3,000 2,000 1,000 2017201820192020202120221H23 甲级平均单笔成交面积非甲级平均单笔成交面积 数据来源：仲量联行研究部 •对比甲级和非甲级市场成交租金可见，本轮下行周期中甲级市场租金降幅更大，达到75元/平方米/月；而非甲级租金降幅为50元/平方米/月。甲级项目对市场变化做出反应调整的灵敏度更高，因此持续下调租金以保障优质的租户结构和稳健的入驻水平，对非甲级项目带来了激烈竞争和挤压。 •近几年甲级和非甲级物业租金差距收窄，非甲级项目面对的市场需求弱化趋势更为严峻，平均成交面积大幅下跌，空置率持续走高。2023年上半年，甲级平均成交面积与疫情前相比降低了23%，而非甲级平均成交面积则下降了45%。 4.各行业租金承付力全线退潮至2017年水位线以下 分行业看历年租赁成交租金均值 2023年上半年 2019年 2017年 150200250300350400450500 租金（元/平方米/月） 注季：度租更金新为的净甲租级金办口公径楼（市含场税租不金含数物据业有费差，异不。计免租期），图中所示分别为甲级和非甲级办公楼历年实际租赁成交的平均租金，因此与仲量联行数据来源：仲量联行研究部 •截至2023年上半年，北京所有行业的成交租金均落至七年来最低水位区间，没有个别行业能在本轮周期中脱颖而出、支撑租金表现。 •对比上图选取的三个时间节点可见，金融行业在租金承付力方面持续领跑，疫情前平均成交租金达429元/平方米/月，当前平均约355元/平方米/月。 •除了金融行业以外，大部分行业疫情前成交单价集中在305-395元/平方米/月区间，当前集中在211-316元/平方米/月。其中，教育行业的成交租金跨度最大，其次是能源行业；物流及制造业的成交租金变化最小。 由于篇幅所限，本研究仅回答对于市场中的资产持有方和租户企业方最关心的核心性问题， 数据和图表仍有大量维度和分析可供挖掘，我们将以多样形式进行后续分享，也欢迎读者主动 与我们联系交流。 业主的需求指南 2 在充满挑战的下行周期中，办公楼资产持有方面临着庞大的压力和繁多的问题，从租赁市场角度而言，最根本的问题是“我的客户从哪来”。接下来，我们将从两个角度尝试解答这一问题⸺一方面，在新增需求放缓的环境下，搬迁型需求重要性凸显，企业在北京全市范围内是如何搬迁流动的，各子市场之间的选址竞争关系如何？另一方面，不同面积段需求的客户会做出何种租赁选择，市场中稀缺大客户都在哪？ 10 企业是如何流动的 随着新增的动能需求表现持续放缓，升级或搬迁型租赁需求在新租市场中的占比相应扩大，成为许多区域和项目业主目前重点关注的需求类型，子市场之