北京办公楼市场的产业机遇和未来展望

雷达|北京|2022年11月30日 北京办公楼市场的产业机遇和未来展望 Acceleratingsuccess. 高质量发展引领产业变革 10月22日，党的二十大胜利闭幕。二十大报告总结了过去十年来中国经济社会取得的一系列举世瞩目的成绩。国内生产总值从54万亿元增长到114万亿元，我国经济总量占世界经济的比重达百分之十八点五，提高七点 二个百分点，稳居世界第二位。一些关键核心技术实现突破，战略性新兴产业发展壮大，载人航天、探月探火、深海深地探测、超级计算机、卫星导航、量子信息、核电技术、大飞机制造、生物医药等取得重大成果，进入创新型国家行列。 报告指出未来的5到10年中国将着力推动高质量发展，主动构建新发展格局。中国经济的增长将不再仅仅关注增速，而是将把经济增长质量放到更重要的位置。从产业发展角度来看，要把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。 目前，国际环境日趋复杂，世界经济低迷，全球市场出现萎缩。中美之间博弈加剧，贸易保护主义不断抬头，国际贸易摩擦不断。报告中将新安全格局放到了更重要的位置，强调了中国的粮食、能源资源、重要产业链和供应链安全。新安全格局保障新发展格局，维护国家安全和社会稳定。中国的先进制造业核心竞争力不强，面临的“卡脖子”问题日趋严重，亟待升级转型，从而达到产业链、供应链的自主可控。特别是一些关系到国 家社会民生的核心技术和产品长期对外依存度过高，一旦出现贸易摩擦，便陷入了“卡脖子”的困境，进一步影响到经济发展和国家安全。 以北京为例，在北京市政府发布的《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》中就曾指出，当前北京高精 尖产业的综合实力与首都高质量发展的要求仍然存在着差距，先进制造业的核心竞争力不强，面临的产业链、供应链“卡脖子”问题依然存在。规划认为在“十四五”乃至更长时期，北京的高精尖产业仍将有大有可为的战略机遇期。规划提出，至2025年，北京市高精尖产业增加值占地区生产总值比重将达到30%以上，万亿级产业集群数量4-5个。同时，规划提出了打造高精尖产业2.0升级版，构建“2441”高精尖产业体系。 “2441”高精尖产业体系 2441 两个国际引领支柱产业 四个北京智造四个北京服务一批未来前沿产业 •新一代信息技术： 区域布局：海淀、朝阳、经开区目标：到2025年实现2.5万亿营收 •医药健康： 区域布局：昌平、海淀、大兴、经开区目标：到2025年实现1万亿营收 集成电路智能网联 汽车 智能制造与设备 绿色能源与节能环保 区块链与先进计算 科技服务业智慧城市 信息内容消费 •••••••… 生物技术与生命科学碳减排与碳中和前沿新材料量子信息光电子新型存储器脑科学与脑机接口 资料来源：《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》 办公楼作为产业发展和产业集聚的重要载体和组成部分，产业结构的变革往往会在很大程度上影响办公楼市场的发展。从一线城市相对成熟的办公楼市场需求特征中我们可以看到，近3-5年以互联网平台企业为代表的新兴产业不断成长壮大带来了大量新增需求。其市场影响力使得部分市场和各优质办公楼项目收益颇丰。 2 新周期带来新调整，北京办公楼市场砥砺前行 从2018年到2021年，北京甲级写字楼市场进入了供应端为主导的高供应期。以中服地块北区和丽泽南区为代表的高品质项目集中入市，四年内市场新增供应总量超了300万平方米（3,230万平方英尺）。市场空置率因此从2018年初的8.1%攀升到2020年末的19.4%，市场租金也在2018年触及到最高点后一路下滑，租金四年的调整幅度达到15.7%。 近两年，随着经济逐步企稳和疫情防控的常态化，被压抑的企业办公需求开始释放。2021年北京商办市场 （包含甲乙级写字楼及产业园）总净吸纳量接近290万平方米（3,120万平方英尺），创造了有历史记录以来的新高。其中，产业园和甲级写字楼市场均突破百万平方米。企业需求的的核心动力来自于以互联网软件与服务为代表的互联网科技类企业。更具体而言，则是集中在头部大厂和toC的服务类平台。得益于此，甲级写字楼的空置率从2020末的19.4%大幅下降到2021年末15%，部分子市场的租金已经出现企稳迹象。 2022年三季度北京甲级写字楼及产业园各子市场租金及空置率同比变化情况 数据来源：高力国际 然而从2022年初开始，市场行情急转直下，前三季度全商办市场合计净吸纳量为-24万平方米（-260万平方 英尺）。各市场净吸纳量对比去年均出现了大幅下滑。 以2021年需求最强劲的互联网科技为例，在超过5,000平方米（54,000平方英尺）的大宗新租租赁成交中，2022前三季度成交面积大幅缩减到只有不到18万平米（194万平方英尺），不及去年的15%。如果不是金融行业对于北京办公楼市场的需求支撑，今年的办公楼市场行情将会更加困难。 3 Imageplaceholder 市场行情出现如此快速的反转多数情况是由于多种原因的综合所致，高力国际也因此总结了目前核心的影响因素： 1疫情不断散状复发持续影响写字楼租赁的活跃度 2企业普遍持保守预期，办公扩张意愿不足 3多数企业在办公租赁上维持降本增效的策略 创造最多增量需求的互联网科技行业办公需求大幅萎缩 4•行业发展环境出现变化，流量红利消失，行业进入转型时期 •完成大面积租赁后，互联网头部企业进入办公空间面积整合期 目前，办公楼市场已经出现了新的产业变化。互联网科技类企业需求的大幅调整将对市场去化产生巨大影响，也将大幅增加未来市场的不确定性。 互联网企业聚集的北部市场中，中关村、上地及望京-酒仙桥区域，空置率均持续走高。其中，望京-酒仙桥今年第三季度甲级市场空置率同比上涨了9.7个百分点，达到了18%；中关村的空置率在近15年首次攀升至10%。 从私募投资观察产业趋势 由上面的市场环境变化可以看出，未来3-5年市场需求侧的不确定性大幅升高。因此，在目前的市场环境下，投资机构和办公楼业主面临最重要的是以下三个问题： 1.互联网头部大厂战略调整的时候，现在的互联网科技行业 发展趋势是否可持续？ 2.除了互联网科技，还有什么其他的行业正在快速成长，形 成未来新的市场增长极？ 3.这些潜在的快速成长的行业又都分布在北京哪里呢？ 回答这三个问题，需要回归到商业地产的本质，即为产业服 务的角度，也就是通过热点产业变化来观察。 我们希望能够为市场参与者提供一个观察角度，即从私募投资的一级市场来看未来办公楼行业的产业需求变化。机构用资金投票，今天获取资源最多的行业或企业，大概率也就是明天办公楼市场可持续的需求来源。 投资事件样本说明 高力国际整理并分析了从2021年到2022年10月，共计1540条发生在北京的投资事件。投资类型涵盖了风险投资中从天使或种子期到IPO的企业全成长周期，以及众多战略投资。由于C轮以前的成长企业其商业模式及产品尚不成熟，未经过市场检验，所以我们此次未包含C轮之前的投资事件。因此，目前的投资事件包含过去一年10个月中发生在北京市场的C轮及以后的703个投资事件。由于大量事件的投资金额无法获取，因此报告分析均基于投资事件数量进行。 行业划分说明 我们基于各企业主营业务类型对其进行了行业分类。例如在互联网软件与服务中，多为互联网行业的企业，产业+互联网特征的企业均根据其核心产品或服务划归其所服务的行业。如互联网医疗类平台企业我们将其划分入医疗健康中的新健康服务类中。 为了更好观察芯片、集成电路、新能源汽车等行业，我们将其单独分类说明并未将其归为制造业。制造业包含如机器人、无人机和其他高端机械制造类企业。 私募投资事件行业占比企业分布地占比 能源环保,4.0% 汽车及零部件, 4.4% 消费品,4.7% 广告媒体/娱乐出版,6.4% 互联网硬件技术与 设备,6.8% 互联网软件与服务,37.4% 北清路,6.9% 亦庄,9.1% 其他,21.9% 中关村,17.8% 制造业,7.1% 医疗健康,16.5% 上地,11.4% 望京酒仙桥, 11.8% 数据来源：高力国际根据公开信息整理注释：“其他”为不在主要写字楼及产业园子市场范围内的项目 从行业的投资事件数量分布来看，互联网软件与服务占比达到37.4%，医疗健康紧随其后占比达到16.5%。互联网硬件技术与设备占比达到6.8%，互联网科技行业的整体占比已经接近45%。另外，制造业占比排名第三，达到7.1%。从行业数量分布就可以看出，在过去的近两年时间中，互联网科技行业依然是目前最受投资机构关注的行业。 同时，从这些企业在北京市场的分布可以看到，中关村占比18%，望京酒仙桥占比12%，上地占比11%。这三大子市场也是北京已经形成的西北和东北两大创新组团，中关村依然是北京最具产业创新力的办公楼市场。换个角度讲，如果企业依然以现有办公地点就近扩张为首选，那么这三个子市场将在未来随着企业扩张获得源源不断的新增需求。 结合《北京“十四五”时期高精尖产业发展规划》中重点发展的高精尖行业，我们将分析重点放在互联网科技行业（包含互联网软件与服务，互联网硬件技术与设备），并同时展示医疗健康、制造业、汽车及零部件三大行业的细分赛道情况，及其所在子市场的分布。行业细分领域能够更好的帮助办公楼市场参与者更清晰的看清重点行业内的热门细分赛道。行业的地理分布能够更好的判断未来哪些子市场的发展能够充满机遇。 5 互联网软件与服务 细分行业占比企业分布占比 工业互联网,5% 其他,13% 软件应用, 其他,18% 中关村,21% 游戏开发, 7% 29% 网络安全,11% 人工智能,11% 大数据云计算,25% 燕莎,6% 北清路,7% CBD,7% 望京酒仙桥, 上地, 19% 数据来源：高力国际根据公开信息整理 注释：“其他”中包含虚拟现实、智慧运维平台、网络通信、区块链等 13% 在互联网软件与服务类中，29%集中以互联网平台为主的软件应用类企业中。除了传统的社交、电商类平台企业外，更多的是ToB类的企业服务为主，如人力资源等。另外，以大数据和云计算为核心技术支撑的企业占比也达到25%，如数字营销、数据分析等，人工智能类企业紧随其后，占比11%。 随着大数据、云计算、人工智能等新兴技术的兴起，网络信息安全边界实际上正在弱化，对于网络安全的要求也在越来越高。数据安全、隐私保护甚至国家安全等核心安全问题的重视度不断提高，网络安全相关的投资也在不断增多。因此，网络安全所受到的投资关注度也相对较高，占比达到11%。 从分布地来看，大部分企业集中在中关村、上地和望京酒仙桥，这些区域也是传统的互联网软件类企业的聚集区，总占比超过40%。其中，大部分企业都选择了产业园和乙级写字楼作为办公场地。 服务类型占比 C端占比：23% B端占比：77% 从企业服务类型来看，超过7成的投资集中在了toB类企业，而toC的占比仅23%。可以说，toC生态的扩张到达极限后，toB的关键发展期才刚刚开始，特别是国内互联网的B端场景还远没有普及，相关服务更是远没有达到极限，还有更大的发展空间。 从商业逻辑来看，ToB的企业针对商业决策多有着较长的决策周期，半年或一年的决策周期也很普遍。同时，服务于B端企业需要投入大量成本，且一旦服务获得认可，多数企业不会随便更换服务商。换句话说，整个商业决策更加慎重，其替换成本往往太大，获得认可的toB企业有着更强大的竞争壁垒。中国下一阶段面临的供给侧改革和企业效率提升将会为toB企业带来更多的发展空间，而上面所提及的热门被投细分赛道，如大数据、云计算、人工智能等，都是未来企业级应用场景的重要技术。 6 互联网硬件技术与设备 细分行业占比 企业分布占比 其他,17% 中关村,27% 芯片集成电路,96% 上地,13% 数据来源：高力国际根据公开信息整理 北清路, 17% 亦庄,23% 在互联网硬件技术与设备行业的细分领域中，芯片集成电路类的技